3600亿资金到位！外资 真的在抄底楼市

文/顾天杰

恐慌与贪婪 一念之差

中国楼市，突然火爆。

外资巨头们，重新杀了回来。

中指研究院事业部研究主管在10月8日的一场月度分析会上说：

截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等外资企业在国内房地产市场加速布局。

这次外资的触角，伸得更长了。

投资路径从一线城市的写字楼，拓展到了商业CBD中心、长租公寓、物流园区、旧城改造等多个领域。

有媒体报道，美国最大房产投资集团黑石，筹集了近500亿美元，折合人民币超3600亿，用来抄底中国楼市。

除了黑石以外，过去一年里一批知名开发商、资管公司，加速在中国拿地、布局项目。

2021年11月，日本大和房屋以25.46亿、0%溢价率竞得苏州相城高铁新城一块地。

这个项目需要建设服务型公寓200套以上，高星酒店客房200间，剩余部分做零售商业。

（大和房屋多次在万科内部会议上被提及 来源：网络）

大和房屋早在14年前就进入了江苏省，在苏州、无锡和常州开发高端住宅小区。

2022年2月，亚洲知名不动产管理公司ESR易商红木，宣布与一家机构合作收购55万平米资产组合。

这个资产包有11个竣工的物流和工业项目，分布在长三角的上海、昆山、苏州、太仓和杭州地区。

多元化地产集团凯德，也悄悄加速拿地。

2022年3月，凯德以11.75亿拿下成都1宗住宅地块。同一天还以23.1亿的价格拍下武汉一宗地块。

一年前，凯德旗下信托公司，以16.81亿收购位于上海、昆山、武汉和成都的4项优质物流资产。

2022年9月中旬，仲量联行披露，博枫资产将收购上海五角场新江湾板块一个租赁住宅项目，交给中高端长租公寓品牌“blinq博邻”进行运营管理。

这也是博枫在中国的第一个租赁住宅项目。

住宅租赁项目一期将在9月正式对外营业，计划2023年中全面开放，提供560间客房，定位是中高端租赁市场。

刚好这个项目所在的上海五角场新江湾板块，聚集了很多科研人才，同时附近拥有众多高校资源、科技公司、跨国企业总部。

外资中最知名的除了黑石，就是高盛了，最近大动作也很多。

10月24日高盛资产管理和森瑶中国共同宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元。

这笔钱将用于收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

首批合作4个位于上海地区的新基建种子项目，共计24万平方米。

不少檀香应该记得2021年11月，高盛当时表示正在买入中国房企债券，导致消息传出后A股躁动，房地产板块迎来普涨。

从目前外资抄底中国楼市的风格来看，焦点是住宅的并不多。

大部分资本都集中在租赁、产业园、物流园、商业地产等能长期产生现金流的领域。

这些物业形态的特点是：

收益率稳定 资产可以国际化运营 波动性比较小 政策鼓励扶持

比如名气比较高的黑石集团，它本身就是困境反转领域的抄底高手。

2014年黑石以17.3亿美元收购拉斯维加斯大都会酒店，这是美国最活跃的酒店赌场之一。

通过投资改造，黑石安排专业团队翻新客房、新建套房、提升餐饮服务，改良赌场设施和公共区域，最终在7年后以56.5亿美元的价格出售给美高梅集团与一家房产信托基金。

这笔投资让黑石获得30亿美元以上的利润。

（黑石创始人之一苏世民 来源：网络）

黑石旗下基金主要投资四个方向：

一、电子商务仓库 二、生命科学办公楼 三、租赁房屋 四、旅行和休闲房产

中国房地产项目的深度和广度，都非常适合黑石加码。

除了知名外资，港资房企也已经蠢蠢欲动了。

新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚前阶段，发表了一篇股东信，认为中国楼市已经见底，未来一两年内会复苏得非常非常好。

新世界集团按照计划将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等城市投资共计100亿元。

它对城市更新情有独钟。

2021年9月，新世界中国地产宣布投资70亿拿下广州市增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目。

2021年12月20日，新世界中国再宣布，又于大湾区拿下3宗城市更新项目。

包括深圳市光明区光侨食品厂改造、深圳市龙岗区188工业区改造及广州市海珠区的省二医城改项目。

港资房企目前的业务集中在一线和少数二线，由于没有内地房企高杠杆、高负债的压力，大部分都有自由资金来扩大投资。

香港楼市过去十年处于平稳上升期，港资房企积攒资金后，很多也选择了接受内地出险房企的优质楼盘。

三十年河东，三十年河西。

内外资房企的境遇和地位再次反转，它们曾经依靠疯狂加杠杆获得的业绩增长，正在一点点还给市场。

两种逻辑 殊途同归

上一次外资加注中国楼市，可以追溯到2018年。

那也是内资房企扩张最猛烈的年代。

2019年1月7日，凯德宣布与一家公司组成合资，27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积。

（浦发银行大厦位于陆家嘴核心区 来源：百度地图）

收购完成后，凯德在中国12个一二线城市将拥有或管理25个办公楼项目，总面积超过150万平方米。

无论是中国房企的加杠杆、高周转，还是外资房企的抄底长周期项目，然后坐收租金躺赚。

核心都是为了收益。

哪里回报率高，外资就会在哪里落地。

赔钱买卖是互联网企业最喜欢干的事儿，房企不能无止境地烧钱。

凯德收购的上海浦发大厦，之前的控股方是海航置业。

2009年海航置业以14.7亿拿下浦发大厦100%股权，总建筑面积46379.65平方米。

有机构就进行了测算，按照上海浦发大厦79.58%的出租率，租金水平为6.03元／平方米／天。

折合下来凯德收购之后，上海浦发大厦年租金回报率在5.51%，在一线城市还算可以接受。

这个回报率并不高，但考虑到海航置业的买入价14.75亿元，到凯德收购时的总价39.31亿，浦发大厦的年复合收益率达到12%。

如果大部分外资在中国一线城市的写字楼，收益率能维持在10%到12%之间，那绝对是一项值得持有的优质资产。

还有一个值得注意的信息是，一线城市的房价，已经开始回落。

官方数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%。

这是年内一线城市新房价格环比首次下降。

北京和上海相对比较坚挺，新房同环比均为正增长，但环比涨幅较8月明显收窄。

二手房价格环比上涨的城市只有8个，分别是上海、北京、成都、昆明、合肥、长沙、泸州和南京，上海以0.5%的涨幅领涨全国。

2021年以来，上海二手房经历了两轮波动。

第一次是在2021年7月，上海开启二手房指导价，随后二手房价格进入下降通道，2021年9月至11月二手房价格环比连续3个月下降。

第二次是2022年4月疫情扩大，整整两个月成交量萎缩到平常的10%。6月复工之后二手房价格企稳，整体回到正常偏下一点的成交量。

全国整体商品房销售价格也在下降。

根据克而瑞测算，9月全国商品房销售均价跌破万元以下，较8月环比下降4%至9984元/平方米。

普通人的买房心态，一句话总结就是：

买涨不买跌

然而这对于外资来说，却是看清楚中国城市的最佳时刻。

哪里的居民还在买房，哪里的居民持币待购，哪里的写字楼恢复更快，哪些产业还在受到政策鼓励、持续扩张。

在下行震荡周期中，潮水退去，所有资产的真面目变得更清晰。

外资最擅长等待周期低点，通过长时间经营，挖掘出资产的最大潜力。

抄底，从未停止。

（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰编辑：始末

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