土拍托底的风向变了

房企爆雷这一年，作为地方政府的好大儿，各地的城投公司承受了太多。

既要撑起土地市场，减少流拍率，为财政收入添砖加瓦；还要出手盘活烂尾楼资产，保障民生。

兜底，却没有想象中容易。

一些地方城投债务累累，承担不起后续开发操盘所需费用；一些没有实战经验，四处寻觅合适的开发商合作。

不过近日，财政部一则规章中提到的细节，似乎能让城投稍微松一口气：

严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

禁令一出意味着，拿地可以，但不能盲目举债兜底。

“托塔天王”们

以前行情好的时候，在楼市不温不火的四五线城市，城投平台一直是土地市场活跃的存在。

城投参与的一个重要作用在于，防止土地规模出让率大起大落，让房地产市场在相对稳定的态势中运行。

现在，市场降温的范围扩大了，二线城市、一线城市不少地块，都遭遇冷场现象，需要城投兜底，才能保住城市的面子，护住市场信心。

另一方面，土地出让金一直是多数城市财政收入的重要来源，甚至是赖以生存的支柱。

以往的添砖加瓦者是民企，但如今民企多数自身难保，政府也只能向自家人求救，缓解财政危机。

这种现象在2021年各大城市的第三轮集中供地中达到了顶峰，平台类公司拿地金额、建面和幅数占比均过半，分别占51%、58%和57%。

克而瑞研究数据显示，截至2022年8月底，全国集中供地赛场上平台类公司底价拿地的金额占比达到近8成，且所拿地块也更多集中在城市郊区、位置偏远。

地方表现都很一致：我要求不高，给点钱就行。

不仅在土地市场上撑起一片天，城投还向爆雷房企以及相关项目伸出了援手。

例如，河南铁建投收购了本地出险民企建业29.01%的股份，以帮助后者盘活资金链以及停工楼盘；恒大在广州多个旧改、楼盘项目以及烂尾的足球场，则都交给了广州城投。

拿地不开发

实际上，各地城投拿下的土地项目，大量被搁置，暂缓开发。

根据机构数据统计，2022年以来，行业拿地后平均开工率为33%，而平台类公司拿地开工率只有16%。

还有公司通过转让土地股权，引入外援。比如济南历城控股，在今年一次土拍中大手笔拿下五宗住宅用地，10亿土地款尚未缴清，就开始转让项目公司40%股权与债权。

其中一个原因是，城投的钱袋子紧了，难以支撑起后续的开发。

城投的钱，主要来源是城投债券发行、投资收益、政府财政等。

然而2022年以来，城投发行政策边际收紧下，债券发行走弱，城投的融资渠道萎缩。

另外，受土地市场低迷影响，政府性基金收入下降，进而影响了平台政府相关业务收入。

增量资金流失的同时，城投平台还需要大规模拿地托底，这个过程中加剧了自身的现金流压力。

先前积攒的债务，也面临着兑付压力。机构数据显示，2022年1-8月已经有22个城投非标违约，违约潮已经波及省城一级，比如在今年8月，兰州城投就出现了违约现象。

捂地还是卖地，都是为了开源节流。

还有业内人士提到了另一种原因，不少城投公司主业并非房地产开发，对拿地开发一事并不感冒，也缺乏经验，在“被迫”托底后更多是一拖再拖，见机行事。

禁止城投兜底

官方意识到，不断把土地推到城投手中，终有弊端。

10月13日，财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，其中提到严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

天风证券研报认为，上述提到的“虚增”，一般指的是，城投非市场化拿地，而且存在大比例收入返还，同时可能涉及新增隐债的问题。

但实际情况中，很难去简单追溯和界定是否构成虚增土地出让收入，关键需要观察财政部是否从严从重进行地方专项督查和检查。

发文规范的更多目的在于：一、规范财政收支管理；二、防止空转造成地方财政收入数据不实，避免进一步加剧基层财力紧张；三、避免进一步新增地方隐性债务。

也有观点持担忧态度，因为一些城市土地收入严重虚增是常态，当下，这样的禁令会让这些地方的财政更加困难。

和地方拴在一根线上的城投，信用评级和融资能力也会受到影响，进一步加剧了其现有的资金窘况。

整体来看，文件虽然已经出台，仍未能完全改变部分区域通过国企或城投托底地产的行为，政策在市场上发酵仍需要时间。

政策出台后最近一次的南京土拍中，六合新城建设、溧水经开集团、新六城投、溧水城建、高淳经开等国企、城投平台依旧是场上的C位。