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土拍托底的风向变了

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房企爆雷这一年,作为地方政府的好大儿,各地的城投公司承受了太多。

既要撑起土地市场,减少流拍率,为财政收入添砖加瓦;还要出手盘活烂尾楼资产,保障民生。

兜底,却没有想象中容易。

一些地方城投债务累累,承担不起后续开发操盘所需费用;一些没有实战经验,四处寻觅合适的开发商合作。

不过近日,财政部一则规章中提到的细节,似乎能让城投稍微松一口气:

严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

禁令一出意味着,拿地可以,但不能盲目举债兜底。

“托塔天王”们

以前行情好的时候,在楼市不温不火的四五线城市,城投平台一直是土地市场活跃的存在。

城投参与的一个重要作用在于,防止土地规模出让率大起大落,让房地产市场在相对稳定的态势中运行。

现在,市场降温的范围扩大了,二线城市、一线城市不少地块,都遭遇冷场现象,需要城投兜底,才能保住城市的面子,护住市场信心。

另一方面,土地出让金一直是多数城市财政收入的重要来源,甚至是赖以生存的支柱。

以往的添砖加瓦者是民企,但如今民企多数自身难保,政府也只能向自家人求救,缓解财政危机。

这种现象在2021年各大城市的第三轮集中供地中达到了顶峰,平台类公司拿地金额、建面和幅数占比均过半,分别占51%、58%和57%。

克而瑞研究数据显示,截至2022年8月底,全国集中供地赛场上平台类公司底价拿地的金额占比达到近8成且所拿地块也更多集中在城市郊区、位置偏远。

地方表现都很一致:我要求不高,给点钱就行

不仅在土地市场上撑起一片天,城投还向爆雷房企以及相关项目伸出了援手

例如,河南铁建投收购了本地出险民企建业29.01%的股份,以帮助后者盘活资金链以及停工楼盘;恒大在广州多个旧改、楼盘项目以及烂尾的足球场,则都交给了广州城投。

拿地不开发

实际上,各地城投拿下的土地项目,大量被搁置,暂缓开发。

根据机构数据统计,2022年以来,行业拿地后平均开工率为33%,而平台类公司拿地开工率只有16%。

还有公司通过转让土地股权,引入外援。比如济南历城控股,在今年一次土拍中大手笔拿下五宗住宅用地,10亿土地款尚未缴清,就开始转让项目公司40%股权与债权。

其中一个原因是,城投的钱袋子紧了,难以支撑起后续的开发。

城投的钱,主要来源是城投债券发行、投资收益、政府财政等。

然而2022年以来,城投发行政策边际收紧下,债券发行走弱,城投的融资渠道萎缩

另外,受土地市场低迷影响,政府性基金收入下降,进而影响了平台政府相关业务收入。

增量资金流失的同时,城投平台还需要大规模拿地托底,这个过程中加剧了自身的现金流压力。

先前积攒的债务,也面临着兑付压力。机构数据显示,2022年1-8月已经有22个城投非标违约,违约潮已经波及省城一级,比如在今年8月,兰州城投就出现了违约现象。

捂地还是卖地,都是为了开源节流。

还有业内人士提到了另一种原因,不少城投公司主业并非房地产开发,对拿地开发一事并不感冒,也缺乏经验,在“被迫”托底后更多是一拖再拖,见机行事。

禁止城投兜底

官方意识到,不断把土地推到城投手中,终有弊端。

10月13日,财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》,其中提到严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

天风证券研报认为,上述提到的“虚增”,一般指的是,城投非市场化拿地,而且存在大比例收入返还,同时可能涉及新增隐债的问题。

但实际情况中,很难去简单追溯和界定是否构成虚增土地出让收入,关键需要观察财政部是否从严从重进行地方专项督查和检查。

发文规范的更多目的在于:一、规范财政收支管理;二、防止空转造成地方财政收入数据不实,避免进一步加剧基层财力紧张;三、避免进一步新增地方隐性债务。

也有观点持担忧态度,因为一些城市土地收入严重虚增是常态,当下,这样的禁令会让这些地方的财政更加困难。

和地方拴在一根线上的城投,信用评级和融资能力也会受到影响,进一步加剧了其现有的资金窘况。

整体来看,文件虽然已经出台,仍未能完全改变部分区域通过国企或城投托底地产的行为,政策在市场上发酵仍需要时间。

政策出台后最近一次的南京土拍中,六合新城建设、溧水经开集团、新六城投、溧水城建、高淳经开等国企、城投平台依旧是场上的C位。

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