房贷提前还款真的划算吗？如何主动规划提前还款？

房产已经成为我国居民最主要的资产，中国人民银行城镇居民家庭资产负债调查结果显示，2019年我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元中70%左右是房产。而贷款买房已经成为我国大众买房的首选，数据显示，我国居民77%的家庭有房贷，房贷占我国居民家庭负债的70%以上，2022年6月底我国个人住房贷款余额38.86万亿元。

房贷在满足了大众没有足够资金仍能实现买房、住房的愿望的同时，贷款利息也成了一个非常大的负担，有测算显示，贷款30年的房贷利息已经接近甚至超过本金的金额。因此，提前还贷就成了房贷者一个必然的选择，特别是去年以来银行的贷款利率持续下调，提前还贷更成了一股潮流。

提前还贷真的就划算吗？实际上也不一定。如果没有规划好，提前还贷可能会导致经济的损失。如何处理提前还贷风险？提前还贷掌握什么原则呢？

一、房贷提前还款掌握“两还两不还”的原则

我们在买房时为什么要贷款？是因为资金不足，这是一切贷款和提前还贷的基本前提。提前还贷要把握“两还两不还”的原则：

一还一不还：有了多余的资金可以提前还，向亲戚朋友借钱提前还款就不要提前还了。

提前还贷一定是有了多余的钱再还贷，有的人为了提前还贷大量向亲戚朋友借钱，这是不明智的。毕竟亲戚朋友的钱也是有成本的，而且一般情况下，借亲戚朋友的钱偿还的压力更大，毕竟别人也没有那么多的长期不用的钱，而且人情债是最难偿还的。注意：一定是有了多余的钱再考虑提前还贷。

二还二不还：稳定性的收入增长了可以提前还，一次性获得收入要进行平衡以后再决定是否提前偿还贷款。

有的人可能临时性地获得一笔钱，要不要提前偿还贷款就要谨慎考虑，毕竟临时性的钱不是稳定性的收入，一旦提前偿还贷款以后后续资金难以为继，就可能面临资金链中断的风险。

二、提前还贷款分为主动提前偿还贷款和被动临时性起意提前偿还贷款

房贷提前还款潮的到来是因为房贷利率的下降，30年房贷利率从以前的4.6%下降到4.4%，200万元的房贷等额本息还款方式需要支付的利息可以从169万元减少到160万元，少支付利息9万元。这是提前还款潮到来的经济基础，有媒体甚至认为楼市迎来了史上最罕见的“提前还贷潮”。

但提前还款分为主动提前还款和被动提前还款。

什么是主动提前还款？就是在贷款时就已经预估到需要提前还款，从而在贷款时提前做了安排。

什么是被动提前还款？就是本来没有想提前还款，但是看到贷款利率下降了，别人提前还款了，自己也跟着提前还款。大多数提前还款者属于被动提前还款者。

被动提前还款者由于没有做任何的提前还款预计，所以在提前还款时往往会采取最不经济的方式，比如提前还款以后如何获得贷款？如果无法及时获得贷款如何偿还贷款？再比如是全部提前还款还是部分提前还款？提前还款的资金哪里来？还有就是提前还款后的贷款是期限不变降低月还款金额还是缩短期限保持月度还款金额不变？

更重要的是，提前偿还贷款需要收取相关的费用和违约金，交行直接公告称对从2022年11月1日起提前还房贷的，收取提前还款本金金额的1%作为补偿金。有的银行还会收取部分利息和手续费，如果这些问题处理不好，不但没有获得提前还款的收益，还可能会增加提前还款的成本。

三、如何主动规划提前偿还房贷？即在贷款时就已经考虑了提前还贷款这一设计

“凡事预则立，不预则废。”房贷的最大特点有两个：一个是金额大；二个是期限长。这两个特点决定了提前还款是一种非常可能的选项。

如何进行房贷的提前还款设计呢？主要有三点：

一是贷款的还款方式一定要选择等额本金的还款方式，千万不要选择等额本金的还款方式。

很多人在房贷时面对银行的建议，都会选择等额本息的还款方式，这样的后果有两点：同等利率情况下贷款利息多，以200万元房贷、30年期限、4.6%贷款利率为例，如果等额本息方式需要偿还利息合计169万元，如果采取等额本金的方式需要偿还贷款利息138万元，中间相差31万元的利息；二是等额本息的还款方式最在的特点是先息后本，即前面的还贷利息多本金少，后面的还款是本金多利息少，如果提前偿还贷款则已经支付了大部分利息。

二是选择等额本金还款方式前期面临较大的还款压力，这就要求在贷款时充分预留部分还款资金。

既然等额本息有那么多的缺点而等额本金优点多多，为什么还有人选择等额本息呢？原因在于等额本金开始还贷款时压力特别大，上面的以200万元房贷、30年期限、4.6%贷款利率、等额本金方式第一需要偿还13222元，第五个月13137元，第12个月12988元；而等额本息还款方式每个月需要偿还10252；等额本金还款方式直到第141个月月还款金额10240元。这就是很多人选择等额本息还款的根本原因。为了减弱前期的还款压力，贷款时可以充分考虑前期的还款压力，手中预留部分资金用于前期的贷款还款支付。

三是不要频繁提前还款，最好考虑只提前一次还款。

有的人手里有一点钱就考虑提前还款，对于银行来说是非常不希望出现这样的结果的，同时可能会收取更多的费用。根据自己的经济情况，提前还款分两种设计方式：

当你的手中节余到一定程度时，可以提前部分还款，然后减小贷款金额的同时，确保缩短贷款年限不变，减少贷款月还款金额，减少贷款偿还压力。

当你的收入稳定增加时，你可以选择提前部分还款同时缩短贷款年限，这样整体减少贷款的未来偿还期限。

盲目的选择提前还款是不理智的行为，只有提前预设好提前还款才能获得更大的利益。你做好提前还款准备了吗？（麒鉴）