武汉买房，两大滨江为何价值坚挺？

国庆之后，武汉楼市加速修复。

在一系列政策刺激下，换房需求释放，二手房市场率先回暖。

9月份，武汉二手房成交9526套，首次超过新房成交数据（9月新房成交7802套）。

国庆节后的10天，武汉新房网签3133套，日均313套，远超9月份日均260套。

这样的成绩，既有系列楼市利好政策的作用，也有开发商的降价换量。

在楼市修复的同时，市场内部开始“二八”分化：

80%的刚需与改善盘降价促销，20%的豪宅市场坚挺，部分头部项目价格持续上涨。

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今年9月，武汉4万＋豪宅成交均价47607元／平米，超过去年9月的均价45037元／平米。

一年时间，豪宅房价增幅5%，跑赢今年上半年湖北GDP涨幅。而同期的普通住宅，房价同比涨幅仅1%。

△武汉4万＋滨江豪宅分布

近6个月，武汉4万＋豪宅成交751套，超过去年6-11月的633套。

这两组数据显示，武汉豪宅的量价，均处于上升通道。

在武汉豪宅版图里，二七滨江与武昌滨江，更是量价坚挺的核心代表。

二七滨江，均价5万＋的项目有6个，备案价格节节攀升。今年更是有项目高区备案价超过6万元，也有项目单套总价门槛提高到1500万。

在武昌滨江，也一直保持独立行情，最典型的代表福星惠誉月亮湾壹号，1-9月份新房网签759套，位居武汉3万＋项目第一名。

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目前武汉楼市剧烈波动，这两大滨江板块却持续坚挺。

这两大滨江板块，位于武汉的城市主轴——长江主轴之上，占据长江两岸的核心区位，无论是国际化的资源还是基础建设，都与上海陆家嘴对标。

二七滨江，位于二环内。武昌滨江，是内环核心位置。

这两大滨江，隔江对望，共存共生，同时也“相互较劲”，是武汉楼市信心的“压舱石”。人们对两大滨江有着高度的价值认同，认可其有穿越周期与行情的能力。

△武昌滨江 图源：玩摄堂

越是核心的区位，越是稀缺。这两大滨江板块核心区域的住宅开发即将收尾。目前在售的项目，都是稀缺的存在。

这两大滨江板块，都有滨江商务区的长远规划。未来将以大平层公寓、写字楼、星级酒店为主，而住宅项目的开发也会向二环、三环外移。

目前，两大滨江分别背靠江岸、武昌两个GDP大区。同时，这两大滨江板块也分别担负着重要的城市使命。二七滨江，汉口滨江国际商务区；武昌滨江，武昌滨江商务区。

前者建设五六时间，商务区初见雏形，以世界500强企业和总部为主；后者开发10多年，以阿里巴巴华中总部等总部经济为主，有着庞大的地下交通网与龙湖滨江天街等三大旗舰商业，配套到了集中兑现期。

目前，这两大滨江板块已进入开发的白热化阶段，处于价值爆发的前夜。

在居住产品上，两大滨江已经开始全面豪宅化。高端楼盘的主力户型多在200平米起步，与大多数人无缘，是属于城市塔尖人群的聚集地。

二七滨江，4万＋的豪宅，看得见的6万预期；而武昌滨江，3万＋的高端盘，享受内环4-5万的资源。

在二七滨江，武汉天地、绿城黄浦湾的二手房挂牌单价6-7万元，而武昌滨江的联投中心，新房总价1000万以上，二手房最高挂牌单价突破5万元，另一滨江楼盘，总价800-1200万。

2000万级以上的豪宅，均在二七滨江，1000-2000万的豪宅，两大滨江均有可选。

这两大滨江板块，实际价格与短期价值之间、豪宅新房售价与二手房挂牌价格之间，每平米有1万以上的价差，这种价差是目前武汉楼市最大的价差。

顶级的住宅，必须匹配顶级的资产价值。地处武汉长江主轴的核心地段，拥有长江的自然风光、滨江商务区的远大前景，是两大滨江板块价值坚挺的逻辑。

随着大武汉的城市复兴，这两大滨江板块，有金融产业的驱动、总部经济的加持，未来价值持续向上。未来，这两大滨江板块的房价将是武汉的“风向标”、“锚定器”。

03

武汉楼市波动，两大滨江持续价值坚挺。

二七滨江的价值兑现，还需时日。武昌滨江，则全部进入兑现日程表。

4万＋的武昌滨江，有着千万级豪宅的门槛。对于想留在武昌滨江的人来说，福星惠誉月亮湾壹号就是“救星”。

一边是和平大道的便捷，另一边是武昌江滩的风光，隔江对望是汉口滨江的繁华。

△武昌滨江 图源：吴文培

在武昌滨江的正中心，紧邻“巨无霸”的高端商业，以3万＋的价格，享受着4万＋的板块与1公里优质生活圈。据说，项目隔壁的高端商场，将于明年年初开业。项目北侧的武昌滨江小学，正在建设。

两年前，月亮湾壹号首次亮相，2000多买房人涌入售楼部，一举成为当年神盘。此后，逢开必火。

今年4月，武汉楼市停滞，多数项目延迟开盘，而月亮湾壹号二期，开盘秒光。如今，武汉谈到值得入手的品质改善项目，月亮湾壹号是必看项目之一。

9月初，多个二环楼盘“跳水”降价时，月亮湾壹号第一个站出来“保价到底”，向市场传递信心，表明企业的诚意。

这种做法的底气，源于项目的价值坚挺。

在武昌内环，福星惠誉是城市更新的主力，参与过多个超大项目的建设，改变了当地的人居环境。10多年来，福星惠誉对武昌滨江的未来充满信心。一直以来，福星惠誉是一家非常懂武汉、懂武昌滨江的企业。

月亮湾壹号所在的地段，汇聚了武昌滨江的精华。

项目周边的商业、教育、公园、城市阳台、地下路网等，或正在建设，或即将兑现，或年底完工。在武昌滨江，发生着“每天不一样”的蝶变，一个崭新的武昌内环滨江，正迎面而来。

对于项目本身，福星惠誉从各个维度对产品进行升级，对生活品质着手更新。

在业主自己改不了的区域，福星惠誉砸钱改善。在公建化外立面、社区园林、精装双入户大堂、地下车库等方面，呈现出较高的品质。

△项目实景

对于业主能自主发挥的空间，坚持毛坯交付，降低买房门槛，满足家庭个性化装修需求。如今，准现房、收官之作、总价400－600万、保价销售，在整个内环滨江很难再有这样的机会。

无论是区位、价格还是产品本身，月亮湾壹号把每一项细节都做到了准业主的心坎上。今年武汉楼市持续低迷，当别人项目开盘去化20%左右时，月亮湾壹号两次开盘轰动全城。

截至目前，月亮湾壹号一期、二期，总计销售额达到80多亿。

当别人降价时，月亮湾壹号主动“保价到底”；当别人谈论价格时，月亮湾壹号谈的是保值升值能力；当别人谈论眼前的市场波动时，月亮湾壹号关心的是长期的价值坚挺。

未来，随着武昌滨江的繁华兑现，总部经济、科创总部、金融总部等入驻，武昌滨江的豪宅，有望均价突破5万元。区域门槛的水涨船高，项目在二手市场也会跟涨。

10月底，项目1号楼将收官，总房源214套，有124、129、137、160平米四种户型，满足不同家庭结构的全生命周期改善需求。

武昌滨江，这个总价400-600万的高品质项目，是大多数人留在武昌滨江的唯一选择。

［后记］

今年以前，武汉买房的焦点在二七滨江与光谷。

今年以来，改善买房的需求，主要在二七滨江与武昌滨江扎堆。

这种转变，是基于“房住不炒、住有所居”的时代背景下，买房自住的回归。

在这轮楼市修复完成前，我们买房的原则是，买价值坚挺区域的坚挺项目。

一个月前，同行有一个观点，“那些不降价的，才是未来最有价值的楼盘。”换句话说，那些价值坚挺的区域和项目，才更值得选择。

从最近的量价数据分析，这两大滨江具备价值坚挺的综合能力。从长远看，这两大滨江，也是武汉头部人群的主要流入地。

如今的二七滨江，进入门槛四五万。而在价值4万＋武昌滨江，为何不早点入手一套3万＋的房子？何况，这种机会仅剩200多个。

从此，武昌滨江，再无月亮湾壹号。

文｜杨光华（地产写字人）

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