向阳·追光｜深挖长租市场，房企为“租购并举”提供解题新思路

经过二十多年的发展，房地产行业已由快速增长期转向深度调整期，增量规模见顶之下，逐步进入增量开发与存量运营并行的阶段，各行业主体也在寻找破局点。

在"房住不炒"的主基调下，2021年底中央经济工作会议首次提出，"探索房地产发展新模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设"；2022年政府工作报告及国务院金融委会议也强调了新发展模式转型的重要性。

对于房地产企业来说，重塑业务模式、布局多元赛道正是其对新发展模式的探索。在开拓多元化发展路径的过程中，房企打通了长租公寓这一业务链条，并在此基础上进行细分与延伸。利用综合开发、资源整合、商业运营、物业服务的能力，房企为"租购并举"的落地提供了更具效率、更具活力的实践方式。

政策利好之下，长租公寓逐步纳入保障房体系

尽管在2015年，住建部就首次提出"购租并举"，但这一住房制度落地于2017年。

2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施。同时，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市。

在政策的积极推动下，房屋租赁市场吸引了各路资本的投入与众多企业的关注。万科、龙湖、碧桂园、招商蛇口等房企加速拓展长租公寓业务，租赁行业变得格外火热。

彼时，长租公寓仅仅是房企发展的新业务，虽承载着租房群体的居住需求，但并未与住房保障体系相关联。而长租公寓业务前期资本投入高、资金回收期较长、周转速度慢的市场化特点，似乎较难与以低租金著称的保障性租赁住房达成平衡。

时至2021年7月，国务院第一次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计，印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，旨在从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等6大方面全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性。

2022年2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》后，同月27日，银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。从当前的市场反馈来看，REITs、住房租赁专项债券、税收优惠等利好在很大程度上缓解了企业的营运资金问题。

在"租购并举""扩大保障性租赁住房供给""加强对保障性租赁住房的支持力度"等一系列政策的支持下，越来越多的长租公寓被纳入保障性租赁住房体系，越来越多的企业也在行业变革的过程中寻找机遇，参与到推动行业长期健康发展的过程中。

打造有保障、有品质的居住样板

作为房企布局长租公寓领域的先行者，龙湖在其业务发展过程中进行了多次前瞻性探索。

为响应"租购并举"的战略方针，龙湖旗下长租公寓品牌冠寓落地多个保障性租赁住房项目，截至目前已有龙湖冠寓长沙金融中心店、龙湖冠寓武汉新壹城店等项目开业。此外，冠寓在福建、苏州等地的多个项目入选住房和城乡建设部发布的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》。龙湖方面表示，冠寓未来将坚定践行"租购并举"，紧密结合租赁住房业务特有属性积极探索、持续发展，为各类人才提供高品质居住空间与更优质的服务体验。

在"租购并举"的政策推动下，集体用地租赁住房为万科提供了一个新的切口。2017年，成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。2020年7月，全国首个集体土地租赁住房项目北京成寿寺泊寓丨院儿完成建设并公开亮相。据万科2020年报，该项目开业前7天即实现满租。

成寿寺泊寓的落地，意味着农村集体土地流转为租赁住房成为可能。土地要素的价值有望被进一步激活，集体土地的使用效率和增值空间有望得到释放。

在探索保障房落地实践模式的同时，长租公寓的运营者们也在挖掘新的居住体验。

为提升空间的实用性与舒适度，龙湖冠寓对立体收纳空间进行扩容，并为租户配置不同颜色、肌理的墙面与地板，还提供多种样式的沙发与书桌供租客选择，还在线下门店相继策划了诸如电影节、游园会、桌游比拼等一系列社群活动，强化社区的生活氛围感。

招商蛇口为旗下长租公寓项目打造了较为完整的线上、线下、智能化聚合的平台，形成产品、服务、运营一体化的系统性解决方案，为居住者提供更多的生活便利。

在万科2020年业绩会上，董事会主席郁亮曾表示："虽然这个业务在发展过程中还有很多困难，但我们仍然长期、坚定地看好这条赛道，相信未来这块业务一定有很大的发展前景。"

当下，长租公寓在缓解大城市居住问题的过程中展现出愈发重要的作用，相关企业也正向着更加专业化、规范化的方向迈进，未来的发展之路依旧有新的可能。