如何更换物业​

关于物业与业主对立或冲突的事件比比皆是

也有送物业锦旗进行“表彰”的。

物业不作为问题很让业主头痛。那么如果业主想要换物业，应该怎么操作呢？

业主们要先成立业委会，主要分为以下步骤：

一、提申请

物业管理区域（小区或商业写字楼），房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，开发商或业主书面向所属居委会（法律规定是向乡镇人民政府或街道办提出，实际操作是向居委会提出）提出申请。

二、成立筹备组

乡镇人民政府或街道办收到申请后，60日内帮助成立筹备组。

筹备组在成立后的90日内，做好召开业主大会的工作。

三、 召开业主大会

筹备组应自成立后的90日内，组织召开首次业主大会，通过业主大会选举出业委会委员、表决通过议事规则等。

四、 召开业主委员会

召开业主委员会，选出业委会主任和副主任。

五、备案

进行备案，业委会成立完成。

成立业委会还有常见的几个问题

1.筹备组怎么组成？

筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成，为单数。

业主代表由乡、镇人民政府或者街道办事处组织业主推荐产生，所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

2.对筹备组成员有异议怎么处理？

业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。

3.筹备组主要做什么？

（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积。

（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

（3）草拟管理规约、业主大会议事规则（议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主小组的设立，业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定）。

（4）确定首次业主大会会议表决规则。

（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单。

（6）制定业主委员会选举办法。

（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容，应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

4.业主委员会委员候选人如何产生？

由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。

筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。

候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。

业委会候选人的资格，同筹备组业主代表要求，另外还可以通过业主大会投票增加不得担任的情形。

5.业主委员会委员人数和任期怎么确定？

业主委员会由五至十一人单数组成，任期为三年到五年。

6.业主大会怎么表决？

业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定其他事项，比如选举业委会委员、议事规则等，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会会议，可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。

7.怎么进行备案？

业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

（1）业主大会会议记录和会议决定；

（2）业主大会议事规则；

（3）管理规约；

（4）专项维修资金管理规约；

（5）业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺；

（6）业主委员会委员的培训记录。

乡、镇人民政府或者街道办事处，对依法选举产生的业主委员会，出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。

备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。

成立业委会有什么好处

1.业委会是业主大会授权的，是小区广大业主的代表，他们以业委会委员的身份说话办事是可以代表大部分业主的需求，也就是说，物业和社区接班等等再有问题，或者业主与之有矛盾，可以找到合法的代表进行协商或者谈判，简单说就是以前有事要几百张嘴一起说，现在几个人就能说清楚。主要还能收集广大业主的意见和建议进行统一。

2.业委会的权利之一就是监督物业的各项工作，起码是一个有权利依据和来源的非正式机构进行监管。

3.业委会的义务，是要向广大业主汇报工作，而且本身还要接受业主的监督。

4.可以更明确的区分物业和业主的权利义务。简单说，没业委会的时候小区有事业主都往物业这推，但本身有些事是物业代业委会履行职责。就比如动用大修基金等等工作。有了业委会，职责划分清楚，事情办好没办好，一下就能找到源头，业主可以及时跟进，甚至协助处理 ，催促等等

5.业委会成立的最重要一点，就是可以监管甚至接管物业公共收益。处理得好的话，可以避免公共收益流失，集中资金为广大业主办实事。

相关法律规定：

《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

成立好业委会，下面就可以更换物业公司了，步骤如下：

1.召开业主大会，投票表决取得三分之二以上业主同意

2.提前六十日书面通知物业公司，办理解聘手续

3.拟定管理要求和费用标准，进行公开物业招标

4.竞标公示评标，签署物业管理协议

5.安排新老物业公司进行交接，新物业公司进场。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定：
业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

招标类型如下：

一、公开招标

公开招标是指招标人（业主）通过报纸、电视及其他新闻渠道

公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

公开招标是国际上最常见的招标方式，其优点是最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则。

二、邀请招标

邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式，其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

邀请招标主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高)的物业管理项目。由于公开招标方式工作量大、招标时间长、费用高，邀请招标有的地方弥补了公开招标方式的不足，成为公开招标不可缺少的补充方式，并由于其节省招标时间和成本的优点，深受一些私营业主和开发商的欢迎。目前，邀请招标方式在物业管理招标中亦颇受欢迎，特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌开发商所经常采用。

邀请招标具有节省时间、减少招标费用的优点，但这种招标方式也有其弊病，那就是再好的筛选，也有可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业管理企业；另外，在评标中可能会歧视某些投标人等。尽管如此，邀请招标仍作为一种重要的招标方式被广泛使用。

三、议标

议标又称谈判招标，是指招标人不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。议标实质上可以看作是更小范围的邀请招标。

议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为常见。

这是因为，一方面该类物业的工期较紧，标的总价较低，短时间内难以吸引足够数量的物业管理单位进行投标。事实上该类项目（也就是我们常见的中小楼盘和物业）很少是实行超前招标，让物业管理企业介入其设计施工阶段的，大多数情况是开发商等物业完工后才去选择物业管理企业。由于这时工期紧，开发商往往采用议标方式，同时找几家物业管理企业到现场考察，然后同时进行谈判协商，最终选定符合要求的物业管理企业。另一方面，开发商本身对物业管理企业的情况较为了解，且所需管理的物业技术性和专业性不强，对管理的要求不是非常严格。此时在投标人竞争范围缩小的情况下，并不影响物业管理服务的质量。因此，议标方式常常更适合经验丰富的开发商所采用，业主委员会也可通过委托招标机构采用议标方式进行招标。

这三种基本上都保持着公平公正的原则进行的。主要是根据自己小区的实际情况来进行。时间长一点的，准备时间也较为长。可以选择公开招标的方式，如果时间紧张就会选择议标的招标方式进行。