房企迎来十月偿债小高峰 融资环境整体向好

　　9月份以来，政策端的频频发力，使得房企融资呈现小幅回暖。中指研究院最新监测数据显示，2022年9月房企非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，但环比上升13.3%，融资情况稍有好转。1-9月，房地产企业非银融资总额7331.5亿元，同比下降52.6%。
　　今年年初，标普信评发布报告显示，2022年116家样本企业年内国内债券到期金额约2300亿元，其中3月和7月是相对到期高峰。数据显示，2022年至2025年是房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元，2022年偿债压力集中于上半年。
　　不过，在刚刚度过今年第二个偿债高峰期（7月、8月）后，房企或将在10月份再次迎来新的偿债小高峰。克而瑞数据显示，仅在2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模就达到1812亿元，其中海外债约为617亿元。
　　在10月10日穆迪发布的最新报告中亦显示，由于房地产销售疲软，且未来6-12个月有大量债券到期，房地产开发商需要持续发行债券来缓解其流动性风险。
　　对于“10月份偿债小高峰”的说法，IPG中国首席经济学家柏文喜表示，这自然会进一步加大行业流动性压力，不过在目前大量房企已经出险和不断排队暴雷的情况下，到期债务的被迫重组与展期也是大概率的事情，因为如果由此引发房企债务的加速到期乃至被迫清盘的话对债权人实际上也是十分不利的。另外，第四季度房企的偿债压力除了到期的各类信用债、私募债以及抵押融资之外，还有各类产业链融资以及管理费支出的压力，而融资压力则体现为在销售去化困难的情况下原有负债重组、展期的问题，以及为优化流动性而必须的新增融资如何获取的问题。
　　据律图官网介绍，房地产企业在房地产的开发、销售等过程中都会需要强有力的资金作为后盾，因此，许多房地产企业的经营都会涉及到融资。目前而言，中国的房地产融资模式主要有上市融资、债券融资、银行信贷、通道业务、房地产投资信托、资产证券化等。而房地产企业想要获得稳定的发展，合适的融资方式是必要的。
　　虽然易居研究院智库中心研究总监严跃进表示“房企偿债压力确实很大”，但自2022年以来，对于房企融资情况，国家政策端频频发力，在坚持“房住不炒”和防范化解房地产市场风险的基础上，相关部门支持房企的合理融资需求，并多次提到对民营企业融资支持。
　　8月1日，中国人民银行召开的2022年下半年工作会议提到，要保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。在此基础上，监管层逐步推动指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，试点的房企包括碧桂园、龙湖、新城控股等民营房企。
　　公开资料显示，在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，碧桂园已先后发行可转债折合33.68亿，配售新股折合24.1亿；去年下半年至今，公司境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿，目前碧桂园在银行间市场交易商协会共有50亿元中票已经获批。
　　此外，于10月10日，北京金融街投资（集团）有限公司、中国铁建房地产集团有限公司分别发布中期票据说明。其中，金融界发布的本期债券计划基础发行规模0亿元，计划发行金额上限37亿元，期限3年，利率区间3.00%-4.20%，申购区间确定为3.00%-4.20%。发行日期为2022年10月11日，债权债务登记日为2022年10月12日，起息日为2022年10月12日，兑付日为2025年10月12日。中国铁建发布的该期发行金额上限为7亿元，发行期限为3+2年（存续期的第3个计息年度末附设发行人调整票面利率选择权、投资者回售选择权），募集资金拟用于项目建设。
　　在融资渠道上，并购金融服务和政策行专项贷成为央行重点支持的融资方式，另外还出台了信用保护工具、全额担保为房企债券提供增信。
　　据悉，信用保护工具的买方需要向卖方支付一定的保护费，一旦特定的受保护债券出现违约，信用保护工具的卖方则需要向买方进行一定赔付。不过，一般对债券金额的保护比例较低，创设金额多在总募集金额的5%-15%之间，与全额担保相差较大，对机构认购的吸引力较低。
　　以今年5月监管选定5家优质房企引导支持其境内发债为例，龙湖集团、美的置业、碧桂园、新城控股、旭辉集团已在5月-6月陆续通过发行附有信用保护工具的债券合计融资39亿元。这5家房企主要采用的是配套发行信用风险缓释凭证（CRMW）和信用违约互换（CDS）等信用保护工具，主要由中债信增、中证金融联合承销机构创设。
　　不久之后的8月23日晚，龙湖集团发布公告称，其旗下重庆龙湖公司将于8月25日发行2022年第一期中期票据，总规模不超过15亿元，由中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债信增”）提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
　　在中债信增为龙湖提供全额担保前后，前者又为美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉提供全额担保，所发债券均为3年期中票，发行规模10亿-15亿元，合计发行62亿元；发行利率3.2%-3.3%，募集用途为项目建设、借新还旧、偿还有息债务等。
　　基于上述背景，房企整体融资形势有所好转。据中指研究院数据，2022年1-9月，房企融资结构有所变化，信用债占比50.2%，同比提升19.9个百分点；海外债占比仅为2.4%，同比下降14.0个百分点；信托占比16.0%，同比下降15.1个百分点；ABS占比31.4%，同比提升9.3个百分点。
　　另从融资利率来看，9月融资综合平均利率为3.67%，同比下降2.14个百分点，环比下降0.44个百分点。其中，信用债平均利率为3.21%，同比下降0.79个百分点，环比微降0.16个百分点。信托融资利率托融资平均利率为7.76%，同比上升0.34个百分点，环比上升0.23个百分点。ABS平均利率为3.13%，同比下降0.79个百分点，环比上升0.15个百分点。中指方面表示，受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。
　　而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房地产市场实际上呈现了一个W型的曲折的走势，有点类似挤牙膏。政策推进，需求就挤出来一波，但确实略费劲。不过大方向看，政策效应对于市场交易行情的提振会有更明显的效应。从融资方面看，大环境总体改善，包括债券发行和ABS证券化等操作，总体上还是有活跃的可能，这也与政策支持有关。