项目价格大跳水 国央企豁出去了

这个国庆，楼市更像是国央企的主战场，浓眉大眼们成了“拼命三郎”，降起价来，比谁都狠。

想必也是看到了“金九”成色不足的惨况，“银十”得支棱起来，先发制人。

但在降价营销这件事情上，民企则显得平静多了，或许是要保留着自己为数不多的子弹，把钱花在刀刃上。

但，无论开发商主动出击还是原地等待，市场反应并不积极。

国央企降价杀疯了

在广州，几家国央企就展开了一场“厮杀”。

万科、越秀、中海在市区多个热销网红盘互相竞赛，推出一口价、特价房源，有些项目首开便低于周边均价。

在远郊盘，中建、保利等房企面向手头稍紧的顾客调整首付分期【你这边首付上车门槛降到10万，我这边5万就能马上拿下】。

保利还推出了“安心购房节”，亮着央企的牌子，拍胸脯保证：【是准现房，0月供安家，收楼再供楼，先住后供】。

在深圳，招商蛇口的王牌购房节上，【购房补贴最高可达368万元/套】，补贴的价格可抵一套房；在厦门集美，厦门国贸某项目的降价幅度吊打一旁的正荣。

相比送礼、送车位、包物业费等促销手段，房企现在学精了：市场的基础是支付能力，消费降级下，降价对刚需来讲才是王道。

形成对比的是，国庆期间一些民企营销动静反倒不大。在降价这件事情上，一些掣肘因素相当棘手。

首先，没有新增项目的情况下，现有项目降价，资产负债表就更加难看。

再者，民企也没底气，有些已用于抵押融资的项目，如果要降价还需要追加担保。

手中剩下的这点宝贝，在低谷期贱卖还是不舍得，多数人还是愿意再等等。

相比之下，融资充足，尤其现在还能低价拿地的国央企，降价的空间更大、心态也更稳。

有降价的资本，也有市场支持的信心。民企爆雷、项目烂尾大背景下，国央企市场信任度摆在那里。

在楼市复苏艰难时刻，国央企们的业绩已经率先前进了一步。

8月，克而瑞数据显示，单月业绩环比实现较高正增长的多为国央企，包括区域性房企建发、越秀，以及央企中的金茂和中海。

9月，TOP100房企销售金额难得呈正增长达10%，主要靠的也都是国央企。其中环比增幅在35%上有华润、绿地、越秀、招商蛇口等企业。

机构指出，一部分国央企在当前政策利好的正向刺激反馈下，实现了不错的销售去化。

另外，民企“烂尾楼”摊子未完全消化的负面舆情下，对国企而言亦是一次逆势翻盘的机会。

躺着也双赢，这是民企羡慕不来的。

二手房比新房暖一些

刚过去的“金九”，部分房企的销售额稍许有了些起色，但在“银十”的重要开场——国庆节，又给了行业当头一棒。

机构监测数据显示，15个重点监测城市新建商品住宅成交4474套，较去年国庆假期下降47.1％，北上广深、杭州、成都等热门城市成交量、成交面积基本腰斩。

广州某代理机构总经理透露，“整个黄金周全市成交不超过1000套，往年均值是2000至3000套，最高峰能达到4000套。”

现在的买房人，多是抱着佛系的心态，看的多，买的少成了国庆各地楼市的状态。“反正现阶段不会涨价，说不定挑着挑着，房价和房贷利率又降了。”

同样也有随缘的开发商，并不着急推货。广州今年十一实际推货量为1908套，相比去年减少了53%；东莞主城、松山湖等热门片区供应也大幅萎缩。

有中介向地产壹线坦言，“价格已经降到这份上了，早推、迟推影响不大，就看开发商心情了。

风向变了，“金九”连续两年成色不足，黄金周已经不再是肥肉了。

对比新房的不如意，二手房的暖意却在悄悄传递。

根据贝壳研究院数据，十一期间50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。

其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等热门城市二手房成交套数超过去年同期的两倍。

此前就已经有不少业内人士分析，二手房会先于一手房升温。

一个原因是，在“断供潮”“烂尾潮”的阴影下，相对新房，二手房的交房风险更低。

另外，2022年以来，二手房政策宽松的口子拉得更大，像“1年内换房退个税”“限售年限的缩短或取消”“二手房增值税免征年限减少”等，都是促进交易的润滑剂。

第四季度楼市怎么走？

9月，重点100城成交面积环比略有增长，同比降幅超两成，相对此前月份降幅再度缩窄。

可整体来看，复苏依旧微弱，三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近三成，成交规模为2015年以来同期最低水平。

三季度全国已有约200省市出台救市政策超300条，放松政策花样频出，却更像是小火添柴，烧不开水。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，根本原因在于，许多一线城市现有政策并未触动核心的限购限贷底线。

例如，北上广深的购房门槛依旧卡得严格，首付比例也集中在30%以上，二套也平均在60%以上的高位。

还包括许多核心二线城市，像南京、苏州也多次传出放松限购限贷传闻，但最终都没有落实。

房贷利率方面，中央日前宣布的“各城可继续放松房贷利率”，目前也更集中于广东清远、阳江，山东的济宁等三四线城市。

一线和强二线城市的走向，是市场的整体风向标。而目前现有的政策，对这些城市的楼市升温有限，或需要更长时间发酵。

许多机构认为，第四季度还会有利好释放，“不排除最后几个月仍有强心剂，刺激到具体城市。”

对于市场的反应，分析也指出，虽然四季度可能有所修复，但当前行业信心仍处于低位，疫情防控延续的情况下，市场信心短期内难以出现根本性扭转。

中指院预计，【四季度全国商品房销售面积同比降幅或仍在15%左右，全年同比降幅或在20%左右。】

这个冬天，房企们大概率又要为柴火发愁了。