联合早报：美国7%的房贷利率能够杀死通胀吗？

上周五（10月7日）美国劳动部公布9月非农新增就业人数为26.3万人，虽然低于前值的31.5万人，看似有降温的趋势，但是9月份失业率为3.5%，比上个月还下降0.2个百分点，非农新增就业人数也比市场预期的25万人要多出1万多人，美国联准会“暴力加息”似乎没有冷却火热的劳动市场，华尔街也立即预期11月将会再度升息3码（0.75%），而道琼斯、标普500、NASDAQ也立即以大跌收市。
充分就业的劳动市场能否冷却，固然是预测通货膨胀何时获得压制的重要指标，失业人数增加虽然是悲剧，却可抑制薪资上涨的增幅，进而缓解物价上扬压力。但是，财富效应也是联准会试图控制通货膨胀的重要工具，在冠病疫情期间飞涨的股票与房地产价格，是引爆美国通胀的火药库，联准会借着暴力升息来打压股市与房市，成效则会比劳工就业更快速、更有成效。
就在非农就业数据公布的前一天，美国30年期房贷固定利率飙升到6.66%，这是联准会依据房地美（Freddie Mac）与房利美（Fannie Mac）两家房屋贷款公司每周公布的房贷利率牌告，而更敏感的《按揭新闻每日指标》（Mortgage News Daily Index）公布到10月7日的30年期固定房贷利率，则已经飙升至7.12%。即使是采用联准会较低的利率，与去年元月当时的2.65%相较，房贷利率已经增加了4个百分点、或者2.5倍，联准会快速升息对于美国房地产市场的冷却效应，肯定要远远超过劳动市场。
美国购屋者与台湾不同，他们在签订房屋贷款时大多选择固定利率，特别是市场利率极低的QE年代，新增房屋贷款几乎都选择固定利率、而原本利率较高的旧房贷也借新还旧，陆续换约采取固定低息的新贷款，因此，今年房贷利率大涨并不至于影响既有的房贷户，仅仅影响到新入场的购屋者。实际上，房贷利率大幅攀升并不会立即触发整体房市卖压，只会借着边际供需的改变来影响房价。
即使如此，美国房屋市场的冷却效应也已经极为显著，从整体面来观察，美国追踪住宅房地产市场的ETF，最具代表性的是代码为ITB的iShares Home Construction ETF，上周五收盘报54.80，距离52周的历史高点已经跌掉三分之一（-34.3%），如果我们更进一步审视ITB的成分股，前十大持股的建设公司包括D.R. Horton（DHI）、Lennar（LEN）、Toll Brothers（TOL）、PulteGroup（PHM）等，本益比都已经跌到剩下不到5倍，这显示住宅建设公司面临买盘急缩、建筑成本上扬、融资利率又大增的多重利空打击，建设公司极低的本益比，恐怕是美国房价即将大幅下跌的领先指标。
财星杂志在9月引用Zillow公司制作的全美地区房价指数，发现从今年5月至8月，短短四个月期间内，过去热腾腾的加州、科罗拉多、德州奥斯汀等区域，都已经出现超过10%的跌幅。Zillow统计全美896个城市与地区，有117个出现逐月下跌的趋势，被公认为“泡沫城市”的德州奥斯汀、艾达荷州首府Boise、拉斯维加斯、凤凰城等全数下跌，而科技公司云集的高价区如旧金山单月下跌7.8%、圣荷西下跌10.6%，更显示科技股股价暴跌已经引发房地产价格下挫。房地产价格下挫是全球现象，其他国家如澳洲、新西兰、加拿大等，过去几年上涨的幅度超过美国绝大多数城市，如今也率先走跌，高盛证券在9月初提出一份全球房地产市场预测报告，直接点名新西兰的全国房价到了2023年底将会重挫21%、澳洲重挫18%，加拿大则比目前下跌13%，这代表部分地区的年度跌幅将会逼近3成。

相较于劳动市场，资产价格对于利率的敏感度更高，挤泡沫的速度更快，财富紧缩的效果也更显著。美国房地产建设公司的ETF跌掉34%，跌幅接近NASDAQ（年初至上周五跌32%），超过标普500（年初至上周五跌23.64%），已经飙升至7%的房贷利率正在快速引导房价下跌，如果高盛证券预测的跌幅值得参考，那么我们将可预期美国整体房市下跌15%～20%。标普500指数成分股，在去年高点时总市值一度达到40兆美元，到了上周五已经剩下30.5兆美元，减损近10兆美元；Zillow统计美国住宅的总市值约为43兆美元，如果下跌15%，也代表高达6.5兆美元的财富减损，财富效应对于抑制通货膨胀的效用多大，我们很快就可以知道答案。