【亿翰月月谈】主题演讲一：十一销售哪家强？

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为及时了解和掌握每月地产、物业、产城等领域的最新动态，亿翰计划每月月末举办线上分享会——《亿翰月月谈》，届时将邀请专业人士共同探讨交流当月热点话题，把脉行业趋势。

现将2022年10月8日《亿翰月月谈》10月特辑的部分直播内容进行梳理发布。

【话题一】十一销售哪家强？

（一）9月典型房企销售情况

1、金九未至，企业业绩到底有多差？

2、不同梯队、不同属性房企表现差异大，哪类企业优势更明显？

（略）

（二）十一典型房企销售情况

1、环比表现优于同比，但超80%房企国庆期间认购金额同比仍下降30%-50%

据亿翰统计，50余家企业在2022年国庆期间（10.1-10.7）的整体认购金额不及2021年，而亿翰统计的典型企业在2021年国庆期间的整体认购金额较2020年同期下降约15%-20%。市场持续低迷，具体认购情况呈以下特征：

第一，超80%房企国庆期间认购金额同比仍下降30-50%。据调研了解，各家房企都使出浑身解数进行促销，比如买房送车位、送物业费、送家电、7天无理由退房、设置特价房、首付分期等等各种方式打折促销，但仍有80%以上的企业国庆期间认购情况不及去年同期，同比下降约30-50%。除了采取以价换量外，还采用“以交换量”的手段，销售准现房跑量，取得一定效果。

第二，2022年房企国庆期间认购金额环比表现优于同比表现，甚至部分企业认购情况环比有20-30%左右的增幅，与企业的推盘节奏和营销策略有关。整体来看，国庆期间销售量环比数据转好背后的有两方面原因，一是930出台的三个全国性政策对预期有一定正向影响，但实质性作用不大；二是，更多看企业与项目本身，看企业的促销是否到位，看项目本身的品质与配套情况是否优质。

第三，头部国央企表现较优。这类企业同比降幅较低，在20%以内，多数企业国庆期间认购业绩与去年持平，甚至部分企业较2021年同期增长约30%。原因除了第二点中的两个因素外，与企业属性也密不可分。考虑到购房者对项目能否交付的持续担忧，国央企有天然优势，促销抢收过程中受益更加明显。

第四，区域分化明显，华东区域表现明显优于其他区域。具体来看，上海、杭州、苏州、南京等华东城市市场表现较好，广州、珠海、厦门等华南城市的市场表现也较好；华北区域整体表现平淡，北京、天津相对较好；其他区域中长沙、成都、郑州表现相对较好。

（详见亿翰月月谈十一巡礼）

第五，部分三四线城市出现明显的“返乡置业”潮。根据监测部分三四线城市成交量环比实现正增长，比如安徽的安庆、滁州等，主要是返乡置业推动。三四线城市购房者对利率调整的敏感度更高，也在一定程度上带动了这类城市的市场表现。

第六，市场需求仍以刚需为主，但因为刚需像韭菜，割完一波，要等等才有另外一波，未来几个月可能会持续看到这种脉冲式行情。一段时间成交量比较少，遇到季节性因素、房企集中促销等情况，销售可能会被快速拉起，但持续性较差。所以十一因为促销活动，让整体的认购相比9月周均转好，但是持续性并不能确定。

【话题二】四季度楼市能实现逆转吗？

可能性很低，为什么？现在是信用的崩溃，行业间没有信任了，从2021年下半年以来的个别企业的风险事件，带来了整个行业以房企为核心的信用冲击。可以概况为五个不信任：金融机构对房企不信任，地方政府对房企不信任，供应商对房企不信任，企业对企业之间的不信任，消费者对企业的不信任。

7月份又出现了停贷事件，消费者对房屋质量和交付的担忧更加深了，又一次让市场探底。而且7、8月份的政策出台的频次也变低了很多，整个市场恢复的进程再次被拖慢。

从当前的政策动向看，“房住不炒”仍未动摇，市场化风险化解仍是主流。政策调整的主要方向仍聚焦在需求端政策的放开上，作用极其有限，对于市场信心的提振也无明显效果，各方之间的信任修复仍面临严峻挑战。

但930出台的三个全国性政策——房贷利率下限可取消、换房退税和调降公积金贷款利率，是个好兆头，预计10月中下旬还会继续出台政策。那么政策放开的真正起点可以说是10月份，按历史经验来看，政策放开到市场企稳需要半年左右时间，2022年四季度市场虽同比略有改善，但仍将处于筑底期，难言逆转。

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