魔幻！国庆有千万豪宅去化95%，有盘价格插水仍卖不出...

“恭喜我加入负资产队伍！”

国庆第二天，朋友圈里看到这样一条消息，配图，正是一份购房买卖合同。

发这条朋友圈的，是一个在天河科韵路上班的90后，他去年起便在周边看房，如今终于上车黄埔某网红刚需盘，在广州安家。

实际上，像他一样下定决心在这个国庆黄金周买房的人真不少。

一来，国庆前官方连砸三个大礼包，下调首套房贷款和首套房公积金房贷利率，卖一买一免个税；二来，部分开发商抢客大战如火如荼，各种优惠眼花缭乱......政策的松绑以及开发商实打实送钱，对此前犹豫买房的人来说，无疑极具诱惑力。

只不过，这团由多重利好带来的“火”，并没有蔓延至整个广州楼市，今年国庆黄金周，广州楼市呈现最大的特点，便是两极分化。

一边厢，是增城、南沙等外围区新盘价格插水，但仍成交平淡；另一边厢，海珠琶洲TOD总价千万元的大平层，加推即获得去化超9成的惊人成绩。

不难看出，目前广州楼市主力，已演变成“卖一买一”的改善型客户。

外围区价格战：首付最低15万

据广州中原研究发展部数据，因缺少像万科金域曦府等大盘支撑，今年十一假期广州实际推货量为1908套，同比大跌53%，在近年排倒数第二。

推货的区域主要集中在增城、番禺、黄埔以及海珠，其中增城多达518套，番禺有416套，海珠和黄埔分别为346套、305套。

需要特别指出的是，今年十一黄金周开盘及加推的项目中，90㎡以上的三至四房改善户型占比达54%，140㎡以上大平层占比25%。

今年打出各种优惠的，主要是外围区的刚需盘。

比如供货大军增城，多盘启动中介渠道带客。位于凤岗板块的保利水木芳华，刚开盘时就凭借价格优势“冲出重围”，一直颇有话题度，国庆期间，其加推11栋，户型涵盖建面约67㎡2+1房两厅一卫、80㎡2+1房两厅两卫以及99㎡2+1房两厅两卫，均价1.7万元/㎡，较上期优惠了8%。

新塘板块的路劲星棠加推#4栋新品，均价约2万元/㎡，主推建面约78-98㎡三至四房，首付低至15万元，还可享受两年首期免费分期。

石滩板块的港龙皇朝·龙湾壹号加推67-115㎡二至四房，毛坯均价1.1万元/㎡，较上期1.6万元/㎡的带装修价优惠；同板块的敏捷绿湖首府打出“69万元起买豪装三房”优惠，据广州中原数据，仅国庆假期前两天项目便成交了10余套。

南沙方面，横沥岛的铂玥明珠ONE开放全新营销中心，在售在售4、5栋建面约79-110㎡2+1至3+1房，部分房源享限时特惠，特价房源约2.8-2.9万元/㎡，低于周边新盘价格。

千万级豪宅去化近100%

但据广州中原数据，尽管外围区大打价格战，但去化仍比较一般。

比如增城的新塘、荔城和朱村板块，项目首日去化率为11%、13%和17%，业内认为，这主要是由于工薪阶层购买信心还处于重建阶段。

去化比较理想的板块，集中在海珠琶洲、番禺华南、荔湾大坦沙。

其中海珠琶洲南TOD项目，以绝对优势跑出，加推首日去化率达到95%！

琶洲南TOD项目在国庆期间加推4栋的275㎡大平层，货量仅76套，高层望江单位均价14万元/㎡，望园林单位均价10万元/㎡。

由于本次加推是项目最后的275㎡大平层单位，之后就只有建面约225㎡四房户型，所以这次加推去化相当不错。

乐居君身边有朋友一直在犹豫买琶洲南TOD项目还是星河湾半岛，但前几天她已经开玩笑道：“其实也没什么好纠结的，琶洲南TOD项目好点的单位根本很难抢到”

事实上，该项目早在今年4月底开盘，当时仅靠10页PPT，就卖出97% 的去化率，震惊市场，所以这次加推靠抢，也是意料之内的事。

|琶洲南TOD项目实景图

另外，荔湾大坦沙的凯德双桥新作，首推北塔的建面约89-104㎡三方，均价5-5.5万元/㎡，得益于望江优势，去化超5成；而茶滘板块的力城榕城湾，首推建面约85-97㎡三房、140-168㎡大平层四房，吹风4.5-5.2万元/㎡，认筹客户超200个。

番禺方面，华南板块的越秀瑞麓府、越秀和樾府双双加推，合计货量有100多套，前者均价4.5万元/㎡，后者6.1-6.5万元/㎡，去化率超4成。

|来源：越秀地产

区域、产品成交冷热不均

总的来看，今年国庆黄金周，广州楼市不仅区域成交分化明显，连产品亦如是。

中心区、改善型产品备受青睐；而外围区刚需盘，即使大打价格战，去化也不足2成。可以预见的是，未来开发商会将更多精力放在房子品质上，主攻改善型客户。

至于广州国庆黄金周具体成色如何，成交数据有何亮点，乐居将持续跟进。