楼市好坏和调控政策无关

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国庆节不能出省，只能宅家里看书喝茶码字，还有和钝嫂闲聊。

今天钝嫂就问我，最近全国各地和楼市相关的政策频出，从放开落户条件到放松购房限制，从LPR下降，到公积金贷款利率可以突破人行规定的下限，930又放出了几个“重磅级”的如返还个税等消息。

为什么你不写一写这些政策变化对我们的影响呢？

也许政策出台，楼市直线向上我们就解套了呢？

我看了看钝嫂，说，在我眼中，楼市未来是好是坏，在此时此刻的大环境下，几乎和调控政策关系不大。

首先，我本来就不是爱追热点、蹭热点的人，实际上是不善于蹭热点，不喜欢因为某件事情给读者们带情绪，让他们冲动着想屯砖头，而是讲清楚我自己的想法，认可我的想法后发自内心的想去屯砖头。

其次，大城市里买房，对于绝大部分人来说，一辈子可能只能买得起一次，最好的上车的机会就是现在。

所以，绝大部分人在上车刚需盘的时候，根本就不需要关注一些小的政策变动，有能力、有条件上车就赶紧上了。

你也不幻想你能买在最低点，你也不太可能刚好买在最高点。

对于我们俩这种小小的砖头爱好者，手里面永远缺现金，手里面不可能有闲置的1000万在等着机会，等着这些政策变得最好的时候马上去下定。

因为我们手里一旦有了百来万闲钱，早就已经想办法第一时间“造”成砖头了，哪里需要等它的政策信号。

所以，最近的政策变化对我们意义不大，带气氛、带信心大于政策本身。

第三，调控政策本身，对楼市后市的影响到底有多大，本身有多大关联，是一个需要斟酌的问题。

从前几年全国楼市调控次数来看：

2015年：315次

2016年：56次

2017年：250次

2018年：405次

2019年：620次

2020年：489次

2021年：651次

2022年前6个月：460次

（数据来源：部分新闻或大V提供的数据，不一定准，供参考）

众所周知，2016年下半年到2018年上半年，是全国楼市普遍大涨的2年，2019-2022年，是消化之前过快涨幅的几年，也可以称之为“阴跌”的几年。

从全国楼市的调控次数和房价的平均走势来看，确实没有特别大的关联。

最后，我有更重要的事情要做，工作、看书、思考、码字、带娃、倒腾贷款等，任何一件事情都比追热点，带情绪，对外省某些政策变动指指点点要重要得多。

那你觉得什么对楼市的后市影响最大？钝嫂问。

01

楼市是经济的晴雨表

楼市价格，最简单的理解是代表房屋这一类资产的市场公允价格。

某一处既定位置楼市的价格变化，我们先不考虑它本身的地理位置重要性变化、城市变迁、教育医疗等政府规划变动等因素，我们仅仅考虑宏观经济环境中影响它价格的几个因素。

人均收入水平、通胀水平、中产及以上阶级的收入水平、负债意愿高低（对未来收入的确定性）、甚至是汇率水平（国外市场参与者的意愿）等等。

而这些数据，统统都指向一个数据：经济的好与坏。

楼市价格，作为“居住属性”时的一种商品价格，作为“金融属性”的时的一种资产价格，其价格波动，都是当前和未来经济的晴雨表。

经济发展良好，且未来预期发展继续良好，则楼市价格必然向上。

经济发展停滞，或者未来信心不足，则楼市价格必然会震荡。

02

目前经济好吗？

到底什么是好？什么是不好？我不敢评论。

但是大家心里都明白，不是特别乐观。

口罩以来，有些行业消失了、有些行业裁y了、有些行业降薪了……

但是人民币存款还屡创新高。

一方面收入降低，一方面存款增加，看似矛盾的两个现象，其实可以用一个经济学词汇来解释：

有效需求不足。

所谓有效需求不足，就是生产能力，但市场上缺乏足够的需求来购买生产的产品。

于是，企业只好解雇工人，导致失业。

有效需求不足有两个原因：

第一，经济不好，没有失业的人也会减少消费，失业的人更没钱消费。

第二，大家不看好经济前景，不愿意投资，所有投资需求也不足，甚至开始在银行账户、在家里囤积现金。

这两点结合起来导致有效需求不足。

有效需求不足反过来，优惠进一步导致消费和投资恶化。

于是，失业的人越来越多，投资的人越来越少，形成一个恶心循环。

03

经济怎么才能好？

市场遇到困难，到底怎么才能好？市场上有两大出名的学术流派：

古典主义和凯恩斯主义。

古典主义最典型的是在1929年股灾和1933年大萧条时期，最开始的时候多数国家的政府都认同古典主义。

古典主义的含义，是指市场崩溃的时候应该让市场自动修复。

亚当斯密也说过，市场被“看不见的手”操纵。

这也意味着，市场经济的问题随着时间的推移总会被解决的。

但是，实践证明，大萧条后期，大部分国家都放弃了古典主义的无为而治，包括大萧条的美国，还有英国、日本、荷兰，甚至是希特勒统治下的德国。

古典主义的无为而治最大的问题是，市场修复需要的时间不可控制，一般都会特别长。

近现代史中，大萧条时代让大家都记忆深刻，但是，大萧条时期仅仅只有4-5年时间，而再往前的“黑暗中世纪”，历时整整400年。

凯恩斯曾经说过：

In the long term，we are all dead.

直译过来，意思就是，长期来看，我们都已经死掉了。

看似简单的一句话，其实凯恩斯就是在讽刺古典主义经济学家们的经济学理论，不是每一个人都有这么长的寿命去等待它自然修复，而需要一只更强有力的手去调节市场。

这句话应用到我们单个自然人身上也是一样：

我们没有那么长的时间去等待“无为而治”的富裕，而应该时时刻刻奋斗，去努力让我们在最短的时间变得富裕，在最短的时间让自己和家人过上更好的生活。

04

屡试不爽的凯恩斯主义

简单来说，凯恩斯主义的核心观点只有一句话：

既然私人不愿意投资和消费，那么最好的方法就是刺激投资或者直接由政府来投资。

凯恩斯主义认为市场机制陷入危机后私人的投资消费就不行了，市场不会自动调节，无法恢复均衡，因此政府应该行动，而且应该从扩大投资角度来完成。

凯恩斯主义是一项很容易让国家“上瘾”的一项治理理论。

从将近100年前的大萧条时期，到改革开放后飞速发展的30多年，再到2008年全球经济危机后各国的刺激计划……

凯恩斯主义从理论到实践，不但操作简单，效果也非常明显。

这也是为什么各国越来越喜欢使用“财政政策”，而非“货币政策”的原因之一。

当然，奉行凯恩斯主义也有恶果，那就是各级ZF债台高筑，看一看我们周边，也许你就能发现我们自己在奉行哪个经济学流派的思想。

05

后 记

针对目前刚好需要买房的人，应该认真去分析一下楼市政策变化，寻找到适合自己上车的地方就果断上车了。

如果近期没有买房计划，而只是在等待下一波行情的人，建议就不要特别激动了，因为这些信号还不够刺激。

那什么才是主升浪的声音？

我想，也许是你家附近挖掘机、柴油机、轧路机等机器轰鸣的声音吧。

全文完，都看到这里了，顺手右下角“点个赞”，点个“在看”再走，好不好嘛？

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