频繁暴雷的长租公寓行业，魔方生活有何自信IPO

此前在2021年，蛋壳公寓在纽交所仅待了445天后，就被后者宣布暂停其交易、并启动退市程序。而面临同样命运的还有曾成为“长租公寓第一股”的青客公寓，在纳斯达克上市三年后，有债权人向法院申请对其进行破产清算，但该公司已无可供执行财产。

事实上，自2020年开始，长租公寓领域就频繁出现“爆雷”事件，诸如友客公寓、巢客公寓、岚越公寓等参与者尽数倒在了资金链上。不过在此前遭遇频繁爆雷、沉寂了近2年后，日前一家长租公寓企业再次走向了IPO的关口。

9月26日，长租公寓服务平台魔方生活向港交所递交招股书，如果其能够顺利通过聆讯、并上市，也将成为在港股IPO的第一家长租公寓运营商。对此有分析师指出，魔方生活如果能成功上市，或将为整个长租公寓赛道再次敲开资本市场的大门。

魔方生活与已退市的蛋壳公寓，究竟有何不同

根据魔方生活公布的招股书显示，其于2009年开始在南京发展集中式长租公寓，截至2022年6月30日已在26座城市经营着7.6万余间在营公寓。根据弗若斯特沙利文公布的信息显示，以去年年底在营公寓数量计算，魔方生活目前在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。

而魔方生活目前在营公寓数量排名前列，在很大程度上要得益于2021年其直营公寓和加盟管理、第三方托管公寓数量的大幅上升。其中，其直营公寓从2020年底的3.1万增至2021年底的5万，加盟管理、第三方托管公寓则从2020年底的7000增至2021年底的2.5万。显然，魔方生活近两年明显加快了业务扩张的步伐。

不过在营收方面，直营公寓依旧占魔方生活收入的绝大部分。自2019至2021年、以及及2022年上半年，其收入分别为9.47亿元、9.49亿元、14.71亿元及8.50亿元，毛利率超过80%。其中来自直营公寓的收入分别为9.11亿元、9.13亿元、13.90亿元、8.09亿元。同时除了2020年净亏损2.31亿元外，其2019年、2021年的净利润分别为6355万元、2.95亿元，净利润率也从2019年的6.7%上升至2021的20.1%。

但值得注意的是，今年上半年魔方生活的净利润仅41万元，在招股书称主要是受到疫情的影响。这显然多少也展现了长租公寓背后的风险，由于魔方生活大多数公寓的租户都未签订长期租约，遭遇市场环境变化时所导致的房屋空置率上升，势必就会影响到营收。因此在一些业内人士看来，无论“集中式”还是“分散式”的模式，长租公寓这一模式都需要面对现金流、资金链的问题。

而魔方生活没有像蛋壳公寓、青客公寓那样陷入资金困境，或许一个重要原因，是由于其体量并“没有想象中那么大”。据官方公布的财报显示，2017年至2019年，蛋壳运营的房源数量大幅上涨十倍，从5.2万增至43.83万，然而房屋出租率却从2017年的85.8%下降至2019年的76.7%。

在业绩方面，蛋壳公寓也曾出现“营收得越多亏得越多”的趋势。其营收从2017年的6.57亿元增至2019年的71.29亿元，净亏损也相应的从2.72亿元增至34.35亿元。此外蛋壳公寓的高额负债也在不断蚕食着利润，在2017年至2019年期间，其有息负债就从2017年9.37亿元增至2019年的52.23亿元。

由此不难发现，诸多参与者在看到长租公寓赛道的巨大市场需求、并进入其中的同时，也与共享单车赛道一样走上了烧钱扩张的不归路。更何况，分散型长租公寓运营商更多是与个人业主合作，与业主的关系也几乎是时刻影响着这一“二房东挣差价”的生意。

而从魔方生活目前的房源来看，其6成以上是与机构业主签订的长期整租协议，其余则是与个人业主签订租期有长有短的房源。在可持续及抗通胀方面，集中式长租公寓显然要优于分散式。另一方面，“集中式”也意味着在房屋统一改造、标准化运营等方面有着一定的优势，也因此能够进一步降低运营成本。

尽管已连续盈利，但魔方生活暂时还无法高枕无忧

然而伴随着魔方生活扩张速度的加快，同样也出现了“增收不增利”的情况。首先，从直营公寓的单间房月均租金来看，从2019年至2022年，白领公寓的价格大致在2964-3077元之间浮动，价格保持稳定、但出租率却有所降低。截至2022年6月30日的6个月里，魔方生活整体的出租率为82.4%。

尽管在招股书中，魔方生活方面强调“流动资金足以令我们顺利度过较长的不确定时期”，但其借款规模同样大幅上升、且短期偿债压力口较大。在截至今年6月的23.15亿元的未偿还计息债务中，一年内或按要求应偿的有10.49亿元，一年以上但两年内应偿还的为10.05亿元，而其目前现金及银行结余则仅为6.92亿元。

这似乎也表明，长租公寓这一需要大量资本投入的行业，就算运营效率再高、抗风险能力再强，各参与者未来的增长仍很难离开“杠杆”来确保现金流的稳定。正如相关业内人士的观点，虽然魔方生活已实现连续盈利，但仍不能说明其完全跑通了这一模式，短期内可能依旧会受到市场环境的影响，所以从长远来看，还依旧需要在规模和效率上有所突破。

因此对于魔方生活来说，或许不仅要在收房改造等核心业务上投入更多资源，还需从此前“高收低租、长收短付”这一模式吸取经验，避免现金流承压，进而陷于低毛利、难盈利的境况。

不过从总体上来看，相比于青客公寓和蛋壳公寓，魔方生活凭借着精细化运营和稳健的扩张速度，已率先实现盈利。而在融资方面，魔方生活此前共进行过13次融资，在最近一次的E+轮融资后，其投后估值也达到了76.02亿港元，不过其背后的控股股东也正是曾多次向其融资的华平投资，目前华平投资合计持有魔方生活53.96%的股份。

从魔方生活如今寻求上市这一举动来看，无论是获得资本市场的更多支持，还是对于未来业务扩张，显然都是一件利大于弊的事情，而这或许也将能为长租公寓赛道带来更多的信心。

如今在长租公寓赛道，还有个不可忽视的参与者

此外在这一招股书中显示，目前集中式长租公寓运营商的前五名中，有三家都有地产开发商的背景。据了解，目前最大的当属万科泊寓、其次是龙湖冠寓，两者市场份额分别为6.2%、4.1%。而根据万科方面披露的2022上半年报显示，泊寓的营收为14.8亿元、同比增长12.3%，出租率为94%、续租率为56%。

据了解，万科泊寓目前只有两种模式，一种是盘活自有资产的重资产模式，另一种则是以“泊寓”品牌探索与第三方合作的轻资产模式。显然，比起要去找房源的魔方生活，地产开放商在这一方面有着天然的优势，那就是对于空闲房源的精准把控，以及在租房成本方面的优势。

不过万科、龙湖等地产公司所能够提供的房源同样也相对有限，目前充其量也不过占整个长租公寓市场份额的11.6%，算上市场份额达3%的魔方生活，也只有不超过15%。而国内租赁公寓市场极为分散的特性，也使得机构化长租公寓渗透率仅为7.4%，这也就意味着，无论是地产开发商还是独立的长租公寓运营商，依旧还前路漫漫。

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