实地探访，这里的旧改，又被捅了一刀

晴朗的天 @拆神 摄群星村全景图 @细鹏 摄群星村鸟瞰图 @细鹏 摄高楼品秀星图 @细鹏 摄官湖村全景图 @细鹏 摄南坣村局部 @细鹏 摄南坣村“拆”字 @细鹏 摄中新村已拆除的地块现状 @细鹏 摄中新村全景图 @细鹏 摄拆迁局部图 @细鹏 摄

9月的天，风和日丽、碧空万里、秋高气爽...咳咳，好了不装了。

顶着35℃的高温，应广大粉丝要求，阿拆实地走访了那些名噪一时、又频繁进出ICU的旧村们。

真是，不看不知道，一看吓一跳，竟挖到了好些内幕。

果然，实践是检验真理的唯一标准。

-群星村-

在说群星村之前，要插播一条重要新闻。

市场低落之后，“供应大户”增城就有点“被遗忘的海岸”内味了。

整天瞅着隔壁的黄埔新动作频出，增城硬是要憋出内伤了，村民们也纷纷留言叹息。

就在大家一副“恨铁不成钢”地惋惜时，增城崛起了！

朱村凤岗 @细鹏 摄

9月21日，市规划和自然资源局增城区分局发布了，《广州市增城区朱村街山田村旧村改造项目基础数据调查成果公告》。

这意味着，继黄埔、番禺、花都旧村改造有新动作之后，增城也加入了旧改“重启进击”的队列。

怎么看，都有一种全市旧改“大苏醒”的趋势呀。

更重要的是，这一举动，明摆着向市场发出了一个重要信号：

增城的旧改没有夭折、停滞、不做啦...过往皆为序章，增城的旧改要继续稳妥推进滴~

扯了那么多，现在言归正传，把目光投向我们今天的第一个主角——群星村。

2019年4月，经过公开表决，上海升龙集团以压倒性优势票举成为群星村的旧改合作企业。

那是属于群星村的高光时刻，优良的地理区位、巨大的改造体量，都让这里的未来充满想象。

群星村，位于新塘镇新塘大道以南，东临新何村，西至白江村、东洲村，北临新塘大道，南至东江。

距离新塘枢纽不到3公里，周边就是凯达尔枢纽——中国首个TOD（传闻多家开发商洽谈接手中）以及新塘万达广场，地理位置上乘，寸土寸金。

根据公示的材料，项目整体改造面积121.21万平方米，改造成本120亿。

毋庸置疑，是一个巨无霸。

2021年2月，喜迎财神的日子，群星村也迎来了新动态——拆迁补偿安置方案以及改造后效果图出炉。

就在大家热火朝天地讨论补偿方案时，突然传出群星村村民联署签名，主动要求退出旧改的事情。

一时间，舆论甚上尘嚣，相关的申请报告满天飞。

群星村 @细鹏 摄

时间来到2022年7月，焦急的村民们，向ZF投去了疑问：群星村旧村改造还改不改？

得到的官方回复是：下一步，待整改后的实施方案报上级部门审批后，结合实际情况有序推进后续工作。

在今年颁布的[广州市2022城市更新项目年度计划]名单中，群星村赫然在列，属于前期工作项目。

显而易见，群星村旧改要继续。

穿梭在群星村里，可以发现生活氛围还是十分的浓厚。

整个村域范围内，并没有看出过多的拆迁痕迹，反而是一副安心过小日子的宁静状态。

只有在项目外围的最西侧，才看到零零散散人去楼空的空窗房屋。

只是不知道，那是因为拆迁业主的主动搬离；还是说房屋已经达到了使用寿命，业主已另择他处。

这样看来，群星村要继续改造，着实有点任重而道远。

-官湖村-

群星村往北走，就是官湖了，这里名噪一时，不仅是旧改，还源于这里缔造了一个地王。

2017年，广州地铁以约132亿的总价，夺取官湖地铁上盖“巨无霸”地块。

随后，越秀加入了这个体量近88万方的项目，第二年项目以品秀星图的身份入市。

借着地铁上盖、国企背书、名校加持，品秀星图一举成为新塘的标杆，就目前的下行市场而言，依旧处于2.9万/平的价格。

2019年，借着旧改的东风，时代中国对官湖村下手了，豪掷改造成本63亿成为其项目的正式合作企业。

官湖村，位于13号线官湖站上盖，通过地铁，40分钟可接驳珠江新城。

2021年，官湖片区规划调整环评出炉，并对涉及到的官湖旧改做出了一定的指示。

也是在这一年，官湖村旧改迎来了新的拆补方案。

同样，在时代浪潮下，由于各方面因素，官湖旧改也陷入了停滞的状态。

整条村域范围不算很大，行走在路边，可以依稀看到大帷幕里，时代中国的标志。

官湖村时代中国画幕 @细鹏 摄

说起时代，大家想必十分熟悉，作为大湾区的旧改一哥，时代在江湖上也留下了诸多足迹。

但是近1年来，与大多数民营房企类似，时代也陷入了一些列的负面新闻中。

其中，闹得最厉害的那次，还属于今年上半年的“退村”事件。

不过，好在在ZF和企业自身的共同努力下，“危机”以极快的速度得到了化解。

也许是阿拆去的时候，是工作日上班时，总感觉周围有一种“荒无人烟”的孤寂。

鸟瞰整个村域，拆迁的楼房不多，生活氛围依旧热烈。

希望，官湖村能在旧改重启的浪潮下，有所突破和新进展。

-南坣村-

来到这条村的时候，阿拆的反应是触目惊心的。

有时候不得不佩服，百度导航就是很懂你，竟率先把阿拆带到南坣村的一期复建区。

于是，我看到了这样的，或者这样的场景...（见下图）

南坣村一期复建区 @细鹏 摄

高耸的楼宇里，寂静无声、空无一人，塔吊也悬在半空中，很明显，停工了！

伴随着不远处马路上飞过来的扬尘，有一种“大漠孤烟直，长河落日圆”的粗犷与苍凉。

作为增城第一个通过公开招商方式进行更新改造的旧村，为何竟成了这样？

这就不得不看一看，南坣村与各大角儿之间的爱恨情仇了。

南坣村地处石滩镇西南部，北临荔新大道，南至济广高速，西邻西福河，东至沙陇村。

南坣村生活氛围 @细鹏 摄

2019年，广东合汇集团与奥园联名，正式成为南坣村城市更新旧村改造项目的合作企业。

2020年，南坣村旧村全面改造项目实施方案获得批复，并且按照相关规定，实施方案3年内有效。

也就是在同一年，南坣村的村民收到了一条通知，《石滩镇南坣村旧村更新改造项目搬迁公告》。

《公告》中指出，相关村民须在收到合作企业发出的《搬迁通知书》之日起20日内搬迁完毕并交付被拆迁房屋。

很快，时间来到了2021年8月，住建部发文防止大拆大建，南坣村由于拆建比超标，迅速进入整改封冻期。

2022年1月，苦苦支撑了大半年之久的奥园宣告暴雷，由此南坣村安置房的建设进度就搁浅了。

好在今年的城市更新计划名单中，南坣村榜上有名，并且被标记为续建项目。

顾名思义，项目还是要推进，只不过现在资金的问题是个大头，需要先解决。

行走在村口，醒目的“拆”字刺激着过路人的神经。

很多楼房即使有“拆”字标榜，但依旧有很多村民居住。

一切看上去似乎岁月静好，但又似乎有点格格不入...

当航拍器在南坣村的上空划过时，映入阿拆眼帘的是四周绿油油的农田。

一座被希望的田野所包裹着的古老村落，真心希望能够早日迎来关键性的破局。

南坣村全貌 @细鹏 摄

-中新村-

2019年，保利在中新科教城画了一个圈，打响了中新旧改的第一枪。

作为央企，保利大刀阔斧闯旧改，以120亿，鲸吞92万平的中新村改造。

敏捷、佳兆业紧随其后，拿下了中新镇泮霞村、霞迳村旧改项目，面积超169万平，改造成本123亿。

作为中新镇首个旧改项目——中新村改造项目，保利可操刀的范围相当于389个足球场，基本想把整个镇中心升级改造一遍。

闭上眼冥想：昔日的旧村屋，摇身变成现代化高楼，产业升级，活力释放，片区价值不可同日而语...

当车轮穿梭在滚烫的风光路上时，南侧的地块二肉眼可见的已经拆平，北侧的地块一、地块三则拆迁不多。

翻阅广州2022年城市更新项目计划名单，中新村以新开工项目的身份，名列增城项目的第一个。

寓意很明显，中新村是增城的重点项目，而且改造要进行下去。

在年初的一份广州旧改的重磅文件中，显示中新村目前亟待解决的问题是：

片策方案需要上报市城领会，并等待批复。

相信，在大央企又是旧改大户保利的保驾护航下，中新村的旧改可以更加稳妥的推进。

-旧改如何破局，症结在哪里？-

这个问题我们总是谈论，之前说市场、说政策、说开发商，但是今天我们说一点不一样的。

都说旧改是非公开市场，拍地是公开市场，它们两关系不大。

然而，慢慢地，我们发现它们两关系密切，并且现在拍地在很大因素上冲击着旧改。

我们来对比一下，第二批广州拍地的地价情况。

就增城的中新板块而言，2022年第二批地的地价比着2021年第二批的地价下降了7%。

土地降价，又会很快反应到市场上，让市场更加痛苦。

近日，就在曾经风风火火的21号线沿线，保利中航城的业主半价卖房，想要忍痛割肉，及时止损。

业主买入时2万/平，现在以1万元出头/平的近乎腰斩的价格对外销售，4套房总计亏200多万离场...

回过头来想想，为什么企业喜欢闯旧改？

无外乎就是，可以以低于市场价的价格，拿到大量的土地进行开发。

如今拍地市场的地价下降，而旧改的地价浮动不大，变相压缩了旧改的低价优势。

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阿拆还记得，曾经有开发商抱怨：

招拍挂好的地皮大家都往死里加价，那就想走旧改以时间换空间，便宜一点的价格获取土地，但现在旧改的地价并不便宜，甚至等同于招拍挂。

这种情况下，算账就很困难，那还怎么“闯”旧改？

于是，我们可以看到越来越多的旧改前期公司、平台公司、合作企业陷入了债务问题，项目停滞现象...

不得不说，招拍挂在一定程度上也给了旧改一脚，让原本就羸弱的旧改变得更加颤颤巍巍。

关于实地走访这一期就到这里了，下一次还想阿拆去哪条村？你有什么看法？

欢迎留言~