商业志 奥克斯商业地产退潮

观点网 奥克斯地产决定将长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场托管给万达商管。

据悉，长沙奥克斯广场各商户已收到商管公司更换的告知函，待10月1日后交接，由万达商管负责招商运营；杭州奥克斯中心与万达商管达成轻资产输出协议，并于9月14日成立了杭州仓前万达广场商业管理有限公司。

而5家购物广场业主仍是奥克斯。

翻开近两年各端口有关于各地奥克斯广场的探店打卡和分享，“老、旧、冷清”是关键词，甚至处于青岛核心商圈李村的奥克斯广场，在火热购物氛围中，沿街网点却有超过半数处于招租状态。

这类有一定开发年限、但缺乏妥善运营的标的，万达商管视作轻资产合作的好项目。

在不久前的4月，万达也接管了京内地标朝阳公园附近蓝色港湾项目，此外还接管了建业等企业旗下项目。

奥克斯地产曾有眼见地布局了几大重点城市，但商业地产考验长期运营，各项成本还在持续产生。

2019年以来，奥克斯住开业务销售下跌，债务拉升，持盘能力下降。商业地产运营托付给万达商管，把做不来的事交给擅长的人去做，或许会是一个好主意。

万达商管“救生”

各地奥克斯广场体量大小不一、定位各异，开业时长有近10年的，也有刚开业2年的，但经营状况一般，“老、旧、冷清”或者不如附近某一家购物中心，是评价中主要的关键词。

两家长沙的奥克斯广场开业年限较长，均在岳麓区，一家位于长沙滨江新城板块核心、银盆路与岳麓大道交会处，于2013年开业，体量27万平方米，开业之初，平和堂、华润万家、国美电器、韩国CGV影城等先后进驻。

另一家奥克斯缤纷广场于2016年开业，定位为精致型社区购物中心，6.6万平方米。在业态规划上，以亲子体验带动家庭娱乐为亮点，引进五大亲子游乐体验馆、钢琴美术等专业培训机构以及诸多儿童服饰品牌，面积占比近30%。

但据了解，此前长沙市物业管理办公室公布的2022年1至2月物业服务企业“红黑榜”及“重点监管”企业名单中，长沙奥克斯商业有限公司等5个物业企业被列入“黑榜”。

关于前者，除了某服饰品牌打1折、2020年之前平和堂还在、餐饮区域人流尚可，其他时候更多被吐槽停车场卫生状况，或者被说商场冷清没人。

5家广场中，体量最大的是于2012年11月底开业的成都奥克斯广场，为56万平方米城市综合体。最新开业的则是杭州奥克斯广场，于2020年末开业，是离地铁站最近的一个综合体。而位于青岛市李沧区李村的奥克斯广场位置良好，2018年开业，12万平方米。

据了解，李村周边商圈商业面积超200万平方米，日均最高人流量超20万人次，多年前就已跻身青岛最大商圈。但就在这么火热的商圈中，其沿街网点却有超过半数处于招租状态，负一楼多数商铺基本处于闭店状态，也看不到知名大品牌店铺。

有逛过的消费者认为：“没有特色，是奥克斯广场最大的问题。”

同样类似的项目，万达商管还在4月接手了北京朝阳公园附近的蓝色港湾。同为五棵松附近的华熙人头攒动，有媒体在2019年探店蓝色港湾时，一层2折起的大卖场取代了奢侈品门店；商场4层“人去楼空”，6层的直梯处于关闭停运状态。

此外，万达商管还接管了体量约10万平米南宁江宇世纪广场，包括建业旗下全部商业项目。4月1日协议中，万达商管将会整体租下建业项目，全面负责招商、对外租赁、运营和物业管理。

上半年，万达商管拓展了不少项目，下半年也没有停下来。数据显示，截至2022年6月底，珠海万达商管通过合作模式租赁的已开业项目达到122个。

据查阅消息，仅8月前后，万达商管就在廊坊、济南、大同、合肥、宜宾、西安新增对外投资近10家公司

先前招股书显示，截至2021年12月31日，珠海万达商管管理417个商业广场(包括132个独立第三方商业广场)，在管建筑面积达5900万平方米，其中来自独立第三方的面积占比约25%。

奥克斯“地产边缘”

奥克斯地产在商业地产运营层面没有太多优势，但早期也多为布局一二线重点城市。

据官网介绍，奥克斯地产成立于2000年，旗下包括地产、产城、商管、物业四个业务板块，2004年启动全国化扩张，战略布局7+X。

2009年进军商业地产，部分项目起于那时，主要布局宁波、杭州、南京、郑州、天津、南昌、长沙、马鞍山8个城市。

奥克斯地产还曾一度喊话要上市。

据观点新媒体过往报道，2013年，时任奥克斯地产执行董事、总裁助理的毕兴矿称，奥克斯地产计划于香港上市。结果是，在销售表现上逐渐退出榜单。到2019年，高周转下的负债率、下滑的销售表现把奥克斯从地产业务上推开。

根据2019年奥克斯地产债券年报数据显示，2019年实现营业收入39.62亿元，同比下降43.04%，销售降幅和当下楼市寒冬多数房企相当。

奥克斯地产拿地次数也越加可数，最近一次拿地是2021年1月27日在宁波北仑区的1宗商住用地，起始价15.62亿元，最终经过178轮竞价，以封顶价20.3亿元竞得。

开发业务上，奥克斯地产需要有项目开发，但利润率又压得非常紧，商业地产方面，持盘能力下降，难以覆盖自身持有物业的各项成本，托管或许是一个盘活资产的选择。

业内人士的共识是，商业地产是一个长期运营的活儿。亦有业内人士向观点新媒体表示，持盘方会有对于经营和投资回报的需求。但商管能力的建设不是说挖一个高管、带一个团队就能干得起来的，需要一个长周期。成熟的商业地产运营商能够帮助更高效地发挥资产的作用，否则商业地产前期投入大，经营不好，存量资产给持有方带来的压力就越来越大。

为了资产的增值和保值，奥克斯把商业地产的运营托付给万达商管，或许会是一个好主意。

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