精华直击·金地草莓李金树：轻重并举，笃行致远——金地草莓社区在长租公寓领域的思考与探索（含专访）

2022年9月14日，由易居克而瑞主办，乐居财经作为首席媒体的第六届地新引力峰会在上海圆满召开，住房租赁分论坛以“回归初心，住有所居”为主题，汇聚行业精英，共同研讨租赁住房的发展经营之路。

金地商置长租公寓负责人李金树，分享主题演讲“轻重并举，笃行致远——金地草莓社区在长租公寓领域的思考与探索”。金地商置是金地集团在香港的上市公司，业务内容包括精致商业、产业园区、精品住宅和长租公寓。四块业务在很多项目中能够形成一个比较好的协同，这是金地商置的核心竞争力：多元业态共振。

一、关于金地草莓社区

金地草莓社区业务规模及布局：布局聚焦一二线核心城市，目前的规模在15000间左右。规模不算特别大，但在地产行业发展到现阶段，草莓社区历经7年的发展，对规模会有更加理性的看法，在这种情况下，后发优势会更加明显，不管是开发领域，还是公寓领域，会更加强调规模跟效率的平衡。

金地草莓社区品牌的理念：做有温度的有爱社区，其中在上海九亭店打造了一个以猫为主题的公寓，可以收留和领养流浪猫，这是贯彻“做有温度的有爱社区”理念的体现。

特色IP形象：IP以“莓大莓小”（谐音没大没小）命名，年轻租客对这类品牌IP和周边的产品非常的喜欢，搭建了一个比好的跟租客沟通、交流的桥梁。

专业管家，贴心服务：在公寓行业，服务是最本质的东西，客户的满意度是最核心的追求。金地草莓社区每年有两次覆盖80%以上租客的满意度调查，调查的维度包括服务、产品等等，希望通过这个方式得到租客更多的反馈，以此从客户角度来不断地提升整个管理体系。

二、公寓投资核心逻辑

1、市场需求强劲，下行风险可控

有两个数据值得大家关注，专业机构数据显示，过去20年美国公寓的不良贷款率稳定在0.34%，本金损失率大概是0.07%。

这个数据有比较大的说服力，第一，说明公寓有比较强的创业周期抗风险能力；第二，在疫情期间，整个公寓行业完成的指标比较不错。在上海停摆的三个月时间，金地草莓社区经营业绩实现度及收缴率仍能接近100%，高于写字楼及商业，这更加坚定了其加大在公寓行业投入的信心。

2、公寓市场逐步受到国内外资本认可

资本市场对公寓行业非常认可，美国公寓市场成为了绝大多数投资者的首选，今年黑石REIT公司有128亿美元的收购，整体资产配置比例中，出租公寓已达到了创纪录52%的水平，说明整个发达国家对公寓市场的关注。8月31日上市当天3只保租房REITs纷纷涨停，分别上涨30%，说明了投资人对保障性租赁住房的信心。

3、金地草莓社区投资方向转向聚焦轻重资产

中资产： 中资产模式上游租金刚性，下游租金溢价空间较小，租金上涨幅度可能难以获得市场支撑，面临长周期压力，风险敞口较大。对地产行业背景下面的公寓来讲，在运营成本上没有专业化机构的优势明显。金地草莓社区未来的投资方向是提高投资的质量，控制好投资的风险。

轻资产： 以委托管理的形式，进行设计咨询、系统管理等模块化输出，委托管理不承担经营本身的风险，而承担品牌的责任，依靠品牌获得溢价，可快速扩充项目规模及体量。如何给别人提升价值，这是轻资产的核心。

重资产： 掌握资产本身，赚取物业增值，可通过持有以后运营成熟转到类 REITs，由新的基金来接收做资产管理。在国家的大力支持下，重资产的退出路径也更加清晰，包括公募REITs的退出。现在的险资和基金都愿意做重资产收并购，为资产退出找到比较好的投资闭环，所以金地草莓社区会坚定地去投重资产领域。

三、投资项目代表

1、深圳·梅林城中村改造项目（中资产）

项目的体量有1千多间，是深圳典型民生工程项目，缓解住房供需矛盾，深圳市政府对金地草莓社区积极响应国家号召的社会责任和发展规划给予认可。市长和副市长曾过来参观，并表示政府将协力共助企业解决城市租赁住房发展问题，尽快完善政策支撑保障体系，共同推动长租行业可持续发展，真正做到“租客可承受，企业可持续”，切实解决城市租赁住房问题，提升人居幸福感与归属感。

2、深圳·南山科技园项目——全国首个全流程委托管理类项目（轻资产）

金地草莓社区全流程委托管理的项目，模块化输出服务，改造产品形象，在业主的收益、租客的需求以及金地草莓本身的品牌溢价都得到了比较好的体现。

>> 项目概况： 位于深圳市南山区科技园，业主为中钢集团，总面积7867㎡，218间房，楼龄30 年，21年重新面世

>> 经营概况： 开业即满租，平均出租率达99%，改造前租金均价2000元/间/月，改造后5075元/间/月, 在一年内实现资金回正

>> 合作方式： 模块化输出（产品定位咨询、产品设计方案服务、设计及工程造价概算咨询） +委托管理

>> 四方共赢： 盘 活资产、提升收益（业主），提升品牌溢价（草莓），提高房源供应（社会），解决住宿需求（租户）

3、上海·杨浦区·临青路租赁社区项目——上海首个工业用地改R4用地项目（重资产）

上海·杨浦区·临青路租赁社区项目是金地草莓社区在上海拿的第一个工业改R4用地的项目，项目投资质量比较高，是与合作方一起合作获取的。拿地的过程不太容易，但在项目运营的品质，包括回报都比较不错。

>> 项目区位： 位于杨浦区东外滩版块科技、金融聚集区

>> 土地性质： 上海首宗工业用地转R4

>> 获取来源： 增资入股，合作拿地

>> 项目价值：

• 多重收益：地价优势明显，租金回报率高，增值空间大，草莓可获得租金收益、资产增值、委托管理多重收益

• 资源互补：草莓依托房企优势，提供项目开发、招商运营，金融化退出

4、上海·松江区九亭中心综合体项目——金地首个自持商办类活化项目

上海·松江区九亭中心综合体项目原来是综合体开发的项目，由金地草莓社区运营两栋公寓，大概有一千来间，年租金收入有4、5千万。这个项目发了CMBS，实现了资产盘活，整个资产的回报率比较不错。

>> 项目区位： 松江区9号线九亭地铁站上盖

>> 土地性质： 商业持有用地（非改居）

>> 项目价值： 通过租赁运营，提升优质资产收益

>> 盘活资产： 相较写字楼，公寓收益稳定

>> 项目融资： 2022年整体发行CMBS，实现资产盘活

>> 资产增 值： 相较商业及写字楼，评估师给予公寓更高 估值

5、上海·金地威新达闼人工智能创新产业基地——金地首个人工智能产业园

上海·金地威新达闼人工智能创新产业基地是金地商置的卫星产业项目，为探索职住平衡，金地草莓社区在园区内配置公寓，户型有单人间、多人间。国家出台很多关于产业园区的政策，配套配比从7%提高到了15%，未来金地做产业投资，可以跟公寓产生很好的协同。

>> 产业定位： 人工智能为主，集研发、生产、展示、生态、生活于一体的创新产业园

>> 合作模式：

• 产业：与企业合作共建、定制规划——达闼科技（全球首家云端智能机器人运营商）

• 公寓：草莓提供产品定位、运营管理、客户管理

>> 项目价值： 公寓与产业园实现职住平衡，公寓共361套，根据园区内企业需求，提供一房一厅、单人间、多人间定制化服务

四、轻重并举战略实施路径

对地产商背景的长租公寓来讲，投融建管退是相对来说更有优势。

“投”：各大城市有较多保障性租赁用地的供应，提供了非常好的投资机会，包括上海的R4用地，金地也是坚定的看好，正在往前推进几个重要的项目；

“融”：目前银行给到保障性租赁住房贷款的期限和利率都非常有优势，临青路的项目的期限25年，年利率低于4%，这也为投重资产项目提供非常好的杠杆。金地草莓社区有20亿的ABS储价，可以定期发行的，能够为股东减少投入，利用好低成本的杠杆提供很好的渠道；

“建”：金地草莓社区依托并发挥地产公司的开发能力与供应商资源，协同商业、产业共同建设；

“管”：强调精细化的运营，把产品做好，把客户的服务做好，把精细化的运营做好，这是所有一切的基础，因为任何一个资产都要依赖于底层的现金流才能产生比较大的价值；

“退”：公募REITs的退出或股权整售退出。

Q&A

开始

1

Q：今年是金地草莓社区进入行业的第七年，以轻重并举的模式稳步扩张中，目前在轻资产和重资产的项目上有怎么样的进展？

2

Q：一路走来，金地草莓社区非常专注于建立自身完整的品牌体系，包括品牌标准制定，IP形象的打造等等，金地草莓社区为何这么重视自身品牌体系的搭建？

3

Q：据悉，金地草莓社区的客户满意度都是非常高的，在此前的疫情中，项目的一线工作人员也在积极响应，保障租客安全，在客户服务以及提升住户居住体验上，金地草莓社区有什么经验可以分享？

Q1 今年是金地草莓社区进入行业的第七年，以轻重并举的模式稳步扩张中，目前在轻资产和重资产的项目上有怎么样的进展？

李金树金地草莓社区起初也是以中资产业务为主，经过这几年探索，战略更聚焦在轻重资产，这与公司的优势、前期投资的总结以及对未来的判断有关。目前草莓社区约1.5万间房源中，中资产60%、重资产20%、轻资产20%，我们希望未来可以做到轻资产40%、中资产20%、重资产 40%。

Q2 一路走来，金地草莓社区非常专注于建立自身完整的品牌体系，包括品牌标准制定，IP形象的打造等等，金地草莓社区为何这么重视自身品牌体系的搭建？

李金树每家企业都很重视品牌，品牌是一家企业区别于另一个企业最明显的标志。品牌是我们和租客间的桥梁，我们强调产品和服务，给租客更好的体验，将租客放到重要的位置，也希望租客可以告诉朋友，金地草莓社区是值得推荐的，这需要口碑的建立，也是品牌的重要意义。

Q3 据悉，金地草莓社区的客户满意度都是非常高的，在此前的疫情中，项目的一线工作人员也在积极响应，保障租客安全，在客户服务以及提升住户居住体验上，金地草莓社区有什么经验可以分享？

李金树长租公寓是一个服务性行业，公司对于租赁业务的定位也是区别于其他板块。在企业文化打造上，以客户为中心是金地草莓社区最重要的一点。我们需要一个体系去体现客户重要性，因此，我们每年有两次，覆盖80%以上租客的满意度调查，让租客反馈服务、产品的建议、问题，根据他们的反馈改进我们的产品和服务，同时将这些反馈的意见形成报告，通过相关部门执行落地。

我们对内部服务也有流程管理，从咨询到退房，要特别注意对租客的服务，租客对我们的认可，才能让我们的口碑、品牌做得更好，业务也能做的更长久。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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