郑州二次土拍最全解读！惊喜、意外、反转……

对于郑州本次土拍，我们还是值得期待的。整个土拍过程，也一路惊喜连连、意外连连。

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综合看来，本次土拍，一共推出14块地，合计934亩，除了高新区没有出让，其余主城七区均有地块推出。

这次关注度最高的几个地块是：

1、北龙湖北岸地块

这块地和中海云鼎湖居一路之隔，地块素质也相似。这块地最终被东龙控股拿下，而东龙控股是金融岛的大股东。

在南岸开发完毕后，中原科技城的落地，让北岸承接了北龙湖的热度转移。

这让北龙湖地块，自始至终成为最热门的区域，没有之一。

特别是前期的中海云鼎湖居、保利璞岸、华润瑞府一入市都非常的畅销，也给了开发商非常足的信心。

但是这一快地被东龙拿下，据说是要做家属院，大概率会是传说中的招商代建。毕竟，招商的产品方案早已流出很长时间了。

我们关心的是，这里做家属院，会给谁住？

我们知道，郑州最近在大力引进高端产业和高科技人才，这些应该能联系到一起。

2、龙子湖地块

最终，这块地，被一家叫做郑新科创的公司拿下，背后是东区管委会和河南省财政厅。

据熟知内情的粉丝说，这块地建业代建。

本来，在永威五月花城和正商书香华府售罄之后，龙子湖版块已经很多年都没有净地出让了。

五月花城的90多方小户型，成交价在21000左右，120方户型成交价在24000左右。

因为稀缺性，并且8700的楼面价和27600的限价，留出了非常大的价格空间，这块地是除北龙湖之外，最受市场关注的地块。

但这次被郑新科创拿下，后期大概率也是人才引起用房或家属院的性质。

毕竟一个北岸的中原科技城，一个龙子湖智慧岛，承担的是郑州科创翻身的重任。

3、滨河国际新城地块

12号地，被中建七局拿下。

13号地，被经开管委会拿下，不知道后期会找谁代建。

如果回到2016年，那时的滨河还是郑州老二的地位，除了北龙湖，整个郑州土地市场，无人敢和滨河争雄。

一年出的地王，能和北龙湖不相上下；楼面价每块地都基本破万，热度只上不下。

但是，过热的情况导致的结果是，滨河土地出让太多，导致严重的供大于求，市场竞品有10多个，并且地块素质基本雷同，品质也基本雷同。

这让好几年的时间内，滨河成为郑州周边去化艰难的新城之一，一直到今天，都没有脱离高库存的魔咒。

滨河也从出世即巅峰的时刻，一路向下狂奔。

这些，我们能从历年土拍的数据看出一些端倪：

2016年，是滨河起飞元年，康桥、亚新和海马进场拿地，楼面价基本破万。

2017年，延续热度，中海、融侨等进来，楼面价在9000到1万左右。

2018年电建、金辉和金地等房企又添一把火，基本上破万。

2019年，绿城、电建和华发楼面价明显下降，在7651-8804元/㎡，比最高时降了3000。

本次土拍，地块素质基本相同的情况下，楼面价降至6233，降价幅度1400元。

更重要的是，这次两个地块，合计180亩土地入市，如果年底之前推出，那么，滨河去化大军，将出现新的成员。

4、二七新区地块

这次二七新区一下子拿出了两块地，最终两块地都是被郑地+二七国资拿下。

我们比较关注的是大学路地块的22号地。

这块地素质很好，净地、2.0容积率、限高60，综合素质很好，基本确定会做20层的小高层。

整个郑州城南三环外的鄙视链是：紫荆山路＞大学路＞嵩山路；也就是常说的管南＞二七新区。

但大学路22号地的楼面价却达到了5977，和滨河楼面价只错了246元。

问题在于，虽然限价17160，价格浮动空间很大，但这也基本就是滨河现在的在售均价。

但这块地能不能卖上滨河的价格，是我们最大的疑问。

5、金水北保利海德公园后期地块

这是保利海德公园的后期地块，也是土拍第一块成交地块，毫无意外地被保利顺利拿下。

这块地很大，足足230亩，在寸土寸金的主城来说，也算是大地块了，毕竟出让金都超过了22亿，说实话这么霸气的金额，此刻也基本没人能抢。

但是被连霍高速引桥和宽阔的花园路与海德公园分割的很开，基本相当于一个独立的地块。

我们比较好奇的是，这块地保利会怎么做？

是低于海德公园的品质，定位偏刚走量，从而和在售的大都汇形成定位差？

还是维持海德公园的品质标准，从而和大都汇形成内部双雄，呈内部赛马之势，彼此竞争加互相激励？

对此，我们等保利的消息就可以了。

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说一下几次土拍都有的限价。

这一次出让，我们知道了三个版块的限价标准：

龙子湖限价高达27600元每平；

滨河国际新城限价为20200元每平；

二七新区限价高达17160元每平。

如果加上去年12月份第三次土拍公布的版块限价，我们大概就能摸清郑州的限价地图：

这是一个很夸张的限价梯队。

这个表格的第一重含义，就是告诉我们在预期中、在理想中，这些版块的实际价值应该是多少？

但是，除了北龙湖，以及龙子湖新地块售价不明了之外，所有版块的限价和实际售价，都出现了严重的剪刀差。

在售价格需要加价少则2000、多则5000，才能赶上限价的价格。

这个巨大的落差就是问题所在。

高新老城限价18600；但双湖科技城却高到了16040；有了双湖科技城的这个价格参考，郑州的整个西部城区 ，都是价值洼地。

物流园区的限价能做到14000。有这个价格做参考，整个南部城区也都是价值洼地。

但这次，滨河的限价是20200，而去年12月，金沙湖的限价标准则做到了20500，比滨河还高了300。

这不是简单的说金沙湖高了，滨河低了，这只是一个合理的梯队过程：

经开老城22888→金沙湖20500→滨河20200；从主城向外围向再外围，逐渐递减。

按照这个限价逻辑，很能够引起我们的联想：

是滨河卖的太高了，还是金沙湖卖的太低了？是滨河一直德不配位，售价远远超出了区域价值，还是因为自身太优秀，所以一直都在超出价格预期？

杨金的限价做到了22400，有了这个参考价，整个金水北都是价格洼地。

也许，这才是理想中，郑州最合理的价格梯队。

也可能是，用超高的限价来提升后期售楼的溢价，从而提高未来的利润预期，最终增强开发商拿地的信心。

这是关注郑州楼市的所有人的梦想！

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说一下城投拿地。

很多人对于城投拿地这件事很排斥，但我们认为，这并非不是好事。

不久前，郑州公布了新的城改政策，以后城改，政府主导，宅地净出让，开发商不再涉及城改拆迁安置等一堆乱七八糟的事，专心开发就好。

这是杭州的城改模式。我们认为更为合理，之前介绍推荐过很多次，现在也确实开始这样做了。

从这件事，可以联想到城投拿地。

城投拿地，但城投自身并无开发能力，所以就会选择房企代建，这样做有四点可以说：

第一、这解放了房企的重资产，让房企能卸下重负，专心开发。

第二、让整个开发流程更专业化，城投主管拿地，房企主管开发，产业链更加细化，专业人干专业的事。

第三、这也是楼市下一步的大趋势，保利可以22亿拿海德公园后期230亩的大地块，但裕华城后期的39亩总价3个亿的地块都很难拿。

所以，巨无霸央企可以按照自己的固定路径开发，而本土房企则就是轻资产代建。

第四、这是因为央企不管是平台实力还是资金成本，都更具竞争力的缘故。地方房企或者中小房企根本无法与其竞争。

但是，城投可以——以政府信任背书的城投公司，是唯一可以从各方面与央企抗衡的地方平台。

并且级别越高的城市，城投的实力和话语权也会更强。

第五、这是改变以往以房地产重资产为主的开发模式的最好的机会。

我们知道房地产今天的乱象，根本原因就在于房企资金债务过重的后果所致。

所以，一定要改变过往模式，将房企彻底从资金重负中解脱出来。

城投的资金成本相对更低，资金来源也更广；房企的产品能力则更强；大概率会1+1>2。

比如说，永威代建上次土拍的高新区地块，建业代建龙子湖地块，都能有不错的回款，也等于是给房企注资了。

最终，城投拿地+房企代建开发的模式，必将成为很多核心城市的主流开发模式。

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至此，本次土拍全部落定。一路惊喜连连，也意外连连。

2022年，注定是楼市大变革的一年。

楼市未来的走向，房地产未来的走向，都将迎来不一样的时刻。

不管是乐观还是悲观，我们都应该怀抱希望！

就这样吧！