港资房企又杀回来了

　　在过去十年时间里，内地房企凭借高负债、高杠杆、高周转实现了规模的跨越式发展，短短时间内，诞生了一大批黑马房企。而作为中国房地产先导者的港资房企，却一直不温不火，有人甚至质疑，港资房企“掉队”了。

　　然而，去年以来房企接二连三出险，规模的神话破灭。反观港资房却依然稳健，步调始终从容淡定，不少港资房企甚至趁机逆势抄底。 不 得不感慨 ， 姜 还是老 的辣 。

　　港 资 房 企凭什么 成功 穿越多个地产 周 期 ，其坚韧的生命 力从何而来？

　　地产市场低位徘徊

　　港资房企正逆势入场

　　“中国房地产市场现在已经触底了，将慢慢复苏。我非常乐观地认为，它将在未来一两年内复苏得非常非常好。这是一个我们收购土地和资产、获得战利品的好机会。”

　　8月29 日，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接 受英国《金融时代》采访时说的这段话，为低迷的地产市场注入了一剂兴奋。去年以来，房地产市场持续下行，许多房企压力重重。多家百强房企被迫全面放缓投资步伐，与港资房企对内地房地产市场的乐观态度以及抄底动作形成鲜明反差。

　　郑志刚总裁在接受上述媒体采访时还表示，新世界集团将在12个月内在上海、广州、杭州和深圳等中国城市投资共计100亿元人民币。而就在2021年年初，新世界集团刚刚把新世界中国地产有限公司的总部落户在广州。9月份，新世界中国地产便开始大显身手，耗资70亿元拿下广州增城区一个旧改项目；此后不久又在深圳和广州再获3个城市更新项目。

　　新世界不是唯一家加码内地房地产的港资房企。瑞安、香港置地、香港兴业等去年以来也都有所动作。

　　去年12月，在武汉第三次集中供地中，瑞安联合武汉城建集团以165.2 68亿元底价拿下武昌湾三宗地块，成交金额占到该次集中供地的三分之一，一跃成为武汉的新任总价地王。

　　而更引人关注的是，和记黄埔今年5月份现身广州首轮集中土拍，虽然最终未能拿到地块，但和记黄埔时隔十年重回内地土拍市场，也被视为港资“抄底"内地的一个重要信号。

　　相比于大陆房企，港资房企在当前显然要从容乐观得多，大陆房企普遍遭遇现金流紧张，港资房企则揣着资金、伺机出手。太古地产主席白德利在2021年度业绩报告中就表示：“未来我们将继续聚焦香港、中国内地及东南亚的发展机会，在未来十年投放超过1000亿港元的庞大投资。”

　　以慢为快

　　港资房企的生存之道

　　港资房企一直是中国房地产非常重要的一支力量。早在上世纪80~90年代，长江实业、新鸿基、恒隆集团等香港房地产企业就已开始内地的淘金之路。30年过去了，内地及香港的房地产行业几经起伏，一大批港资房企屹立不倒，至今仍然活力焕发。如今的港资房企，已成为稳健房企的代名词。而且，比起赚快钱的住宅开发，很多港资房企更擅长于长周期的资产运作，这也让他们走出了一条与内地房企截然不同的道路。

　　1、不走快周转，坚持低负债、慢节奏

　　过去十年，许多房企之所以能够三年翻一倍，很多程度上有赖于“三高”模式。这一模式虽然支撑了房企短时间内迅速爆发，但也极大削弱了房企的抗风险能力，一旦融资端出险一点风吹草动，便很容易被债务拖垮。这一轮出险的房企中，就有不少房企负债率达到了100%以上。

　　相比之下，港资房企的负债要低很多。

　　比如港龙中国、新世界中国2021年的净负债率都保持在50%以下，九龙仓集团、瑞安房地产、新鸿基地产、嘉里建设等的净负债率水平更是低至30%及以下。

　　他们用于项目开发资金，大部分来自自有资金。香港兴业一位管理层在接受媒体采访时就曾 透露，香港兴业在内地投资的项目除了上海兴业太古汇是有银行融资的，其他都是自有资金投入。

　　这也就决定了，港资房企的扩张速度不可能太快。这一点仅从销售排行榜便可窥见一斑。

　　据克而瑞发布的《2021年 中国 房地产企业 销售TOP200》榜单， 去年全年 销售 额入围top50的港资 房 企仅路 劲集 团一 家 ， 瑞 安 房 地 产、香港置 地、新世界中 国、九龙仓、港 龙中 国等的销售排 名 均在8 0开外 。

　　港资房企的慢，还体现在开发周期上。由于没有巨额贷款利息的压力，港资房企项目开发上也不太“着急”。

　　路劲地产董事局主席单伟彪在接受明源不动产研究院采访时就提到，路劲在香港做一个项目，从买地到交付要5年，第一年纯粹是做设计。

　　香港兴业上述管理层在接受媒体采访也表示，香港兴业在杭州某项目从拿地到开盘用了将近两年时间，设计周期长达9个月。

　　这样的开发周期，对于高负债运作的项目来说显然是无法想象的。

　　2、区域深耕，聚焦一二线城市

　　过去几年，很多房企都开启了轰轰烈烈的全国化布局。冲千亿及准千亿房企，纷纷走出大本营，在全国跑马圈地，部分百亿规模的房企，也加入了全国化布局的队列。

　　这一模式，一是为了分散风险，避免将鸡蛋放在一个篮子里；另一方面也是为了满足规模快速增长的需要。不过，从现状来看，房企如果根基不够深厚，同时又跑得太快，反而更容易跌倒。

　　港资房企的投资策略则更为聚焦，不仅坚持区域深耕，而且聚焦于高能级的一二线城市。

　　比如瑞安房地产，2021年全年实现销售金额302.7亿元，其中绝大部分收入来源于上海、武汉、重庆三地。

　　来源：克而瑞

　　再如香港置地，截至2021年12月，香港置地在内地7个城市共开发了36个项目。重庆是香港置地重仓的城市，去年36个项目中有15个位于重庆，占比高达42%。

　　区域深耕的好处，在这一轮地产下行中表现得尤为明显。港资房企无疑就是典型的受益者。

　　3、坚持投资原则，擅长逆周期拿地

　　前些 年，内地房企高歌猛进之际，不少港资房企却放缓了投资节奏，有的甚至出让内地资产。尤其 在2015年 后，以李嘉诚控股企业的为首港资房企，由于担心楼市下行，开始陆续撤离，抛售内地部分物业回笼资金。

　　回顾这些年的历程，不难发现，港资房企始终都在坚持走自己的路。经历过几次地产周期的他们，风险意识要强得多，对于投资的纪律也更严格和坚定。

　　比如 九龙仓自201 9年起连续 两年 时 间没 有在内地拿地。很多人甚至怀疑，九龙仓将退出内地市场。而九 龙 仓主席兼常务董事吴 天海则表示 ，九龙仓只是在选择投资项目时比较挑剔 。“ 就如老 虎捕猎时的情况一样，等到有把 握的时候才会出手，而之前则尽可能地保留体力。”

　　而众所周知，前几年由于市场较热，地价也水涨船高。很多房企拿的地块都是亏本赚吆喝。

　　“别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧”。土地市场火爆的时候，港资房企往往显得谨慎保守；一旦市场降温，他们便伺机入场捡漏。

　　远的不说，去年下半年以来拿的地，肯定比前两年有更有性价比。比如瑞安去年底在武汉获取的三宗地块，就都是低价成交，楼面价甚至低于四年前周边地块的成交价。

　　在今年三月份的瑞安房地产2021年度业绩发布会上，瑞安房地产主席罗康瑞也直言，接下来的两三年（地产行业）还是会继续调整，对瑞安来说是一个拓展的好机会。

　　4、不止于开发，更侧重于资产运营

　　恒隆商场、太古汇 、新天地广场、嘉里中心……这些赫赫有名的物业，都出资港资房企之手。

　　和赚快钱住宅 开发相比，港资房企青睐、并擅长于赚慢钱的综合体项目的开发及运营，商业、写字楼、酒店等不同业态的产品组合在一起，相互赋能，通过后期的精细化运营，产生源源不断的现金流入 。

　　据克而瑞统计，内地房企持有物业收入占比普遍不足10%，而港资房企的这一比例则普遍要高出许多，截至2021年底， 新鸿基、太古地产、嘉里建设、恒隆地产等持有物业收入占比均达到27%以上。其中恒隆地产更是达到100%。

　　来源：克而瑞

　　今年上半年，恒隆地产的整体总收入53.02亿港元。其中，租赁收入为49.86亿港元，与去年持平。这两个数字之间的差距来自一间大宅出售所产生的额外收入。

　　截止目前，恒隆地产在内地共拥有十座购物商场。其中，仅上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的租赁收入就占到公 司整体的总租赁收入差不多三分之一。与此同时，恒隆地产在内地的办公楼的租赁收入也在持续增长，目前已经占到内地收入的20%左右。

　　恒隆集团主席陈启宗近期 在《董事长致股东函》中写道，“ 任何企业能够长远下去的唯一方法，就是时刻审慎理财，如此方能撑过无可避免的周期性难关。”

　　不得不说，和 以慢为快 、 坚持 长期主义 的港资房企 相比，内地房 企距离真正的转型升级，显然还有很长的路要走 。