这个板块，可能见顶了

压制一个区域二手房价的最好办法，就是大量供应价格相对便宜的新房。

19年当海淀翠湖三杰的4000套限价5.3万的限竞房上市的时候，西山林语的二手房价被打倒5万多，而17年西山林语就是7万多。

19年当限价5.88万的西山锦绣府上市的时候，旁边的百旺茉莉园一度跌至6万多，而17年茉莉园就卖到过9万多。

当亦庄河西成为限竞房红海时，遍地都是5.4万/平的限竞房时，河西的二手房也表现惨淡。

当这些区域的新房供应结束的时候，二手房价才开始反弹和上涨。

今天我们来看一个朝阳北部的板块---新北苑，房价创出了3.17调控之后的新高，近期也有很多粉丝咨询我们。

新北苑板块位于北五环外，南边是老北苑板块，东边是清河营郊野公园，西侧是立水桥，北边就是昌平的天通苑。如上图所示的扇形区域就是新北苑。

从贝壳上的价格来看， 新北苑几个品质比较高的小区，已经在10万左右了。福熙大道还有现房新房在售，单价约12万/平。

2008年金融危机的时候，我记得润泽悦溪降价至8900元开盘，当我在2009年坐着三蹦子穿过坑坑洼洼的土路去看房的时候，单价是9300元，现在已经10倍+的价格了。

凭什么涨到10倍呢？靠得主要就是品质和新，以及周边的配套不断成熟。

等到17号线通车，北苑站的龙湖天街开业，这个板块就完全熟透了。

新北苑双轨交汇，但13号线北苑站其实到哪个小区都不算方便，位置挺别扭；而且17号线得明年才通车，但早在17年二手房单价就接近过10万。

区域的教育配套有朝外分校，不过朝阳的学区就那么回事，前几年我跟几个小区的业主聊过，很多家庭要么搬到了海淀，要么出国，班上的孩子越来越少。

所以新北苑单价冲上10万大关，既不是靠地铁，也不是学区，靠的还是品质次新，比较宜居。

但新北苑的缺点是，大部分楼是大高层，密度并不低（除了润泽/华贸的别墅区）。

老北苑是2000年一代的产品，新北苑是2010年一代的产品，老北苑是更高密度的老社区，社区老化，现在明显跑输大盘。再过10年，新北苑会不会也跑输大市？

如果新北苑在“品质”和“新”上面不再有优势，出现大量的替代品，会不会在市场被暂时冷落呢？

很有可能，过去朝阳只有一个“新北苑”，未来将有N个“新的新北苑”！我们来列举一下。

首先是新北苑往东2公里的奶西村板块，体量不小，未来将有多宗住宅用地待出让。

已经面世的两个项目是望京樾和中建宸园。望京樾预计定价是8.3万/平，是改善项目；中建宸园指导价8.9万/平，低容积率，产品是大平层和别墅。

奶西板块的配套不如新北苑，没有地铁，目前也缺乏商业，有学校规划，价格要便宜1.5万/平左右。

望京樾是润泽悦溪、润泽公馆、中国铁建花语城、石化泊郡、华贸城等小区的竞品和替代品；而中建宸庐是福熙大道、润泽庄园、华贸铂金墅的替代品。

奶西村几乎是一个平行的“新北苑”，只是配套稍差。

对于刚需和刚改购房者来说，还有性价比更高的“新北苑”，那就是上面图中的歇甲村板块。

歇甲村属于昌平，但跟新北苑板块仅仅隔了一条清河，由于跨河大桥已经通车多年，所以实际物理隔阂极小，但价差很大。目前昌平南最高的指导价是6.36万/平米，预计歇甲村地块明年上市，指导价可能也差不多，应该不会超过6.5万。

歇甲村规划很好，属于低密度的住宅区，而且还拥有三条地铁线---17号线、13A、以及规划中的17支。区域的教育、商业规划比较完善，还规划有水系公园，而且三轨交汇处也是轨道微中心。

作为望京的后花园，新北苑除了这两个贴身的对手板块之外，还有其他的“大望京”概念对手。

崔各庄板块，是距离望京最近的板块，到望京SOHO-绿地中心的望京东核心区域直线距离2公里多，目前已经有4个项目上市了，后继还有地块供应。

崔哥庄板块配套并不完善，而且虽然到望京直线距离近，但路却比较绕，目前指导价8.8万/平，偏高；卖得最好的是8折的共产商品房项目-望京养云，已经基本售罄。

但不管怎么说，距离望京近就是优势，也会分流望京的购房需求。

东坝西区板块，目前第一个大项目刚刚上市-京投北熙区，后面会有大量的土地供应。这个区域的规划很好，三轨交汇，而且12号线和3号线明年底就通车了。另外还有北京中学、金盏自贸区、东风站轨道微中心、国际医院、第二三里屯商业街等等规划。

东坝西区通过地铁轨道，可以覆盖CBD、酒仙桥、望京和中关村，从规划来看，要强于新北苑板块，未来必然是新北苑、朝青板块的强劲对手。

至于朝阳南部的板块，我们这里就不提了，跟新北苑不形成竞争关系。

我们可以发现，未来几年，朝阳东北部将有大量的新房供应，可以替代新北苑的二手房、甚至朝青板块的二手房，这将很有可能压制二手房价的上行空间。跟新北苑类似的一个板块是回龙观，昌平南大量新盘上市，且看什么时候回龙观的次新开始停止上涨。

不过这只是阶段性的，就像我们开头举的几个例子，在经过1-3年的压制之后，无论是亦庄河西、还是百旺茉莉园、西山林语又开始了上行趋势，甚至大幅创出新高。

我们在上一篇文章《》提过，很多购房人认为朝阳的房子增值保值能力不如海淀的房子，有个粉丝的留言很有道理，抛开各种产业和学区因素不谈，说白了，就是

海淀的好房子太少，朝阳的好房子太多了！

所以，在朝阳疯狂供地的局面下，考虑增值保值，买房一定要注意---

稀缺性。

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