徽商争霸铁心桥，南京雨花楼市好戏连台！

聊楼市之前，考察团先跟大家聊聊社融表现：

根据央妈上周五公布的数据显示，上个月（8月）人民币贷款1.25万亿元，社会融资规模增量2.43万亿元，广义货币(M2)余额同比增长12.2%。

那么，大家都很关心的房贷利率会不会有一些变化？

我们跟大家展望一下在“金九银十”这个阶段中大家买房商贷利率可能会有的表现：尽管说在这个月（2022年9月），中国人民银行转载了一条中国政府网新闻。

这条消息的中心思想是：

下一步，国家要进一步发挥贷款市场报价利率指导性作用和存款利率市场化调整机制的作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本。这是官方态度上的明示，某种角度上来说，可以理解成居民个人房贷利率还有进一步下调的可能。

但是根据社融数据显示，8月金融数据改善尤其是中长期信贷恢复相对明显，国内需求已开启回升通道，企业和居民储蓄意愿继续抬升（其中主要是企业）。所以在这个角度上来说，我们可以预计货币政策在9月至10月大概率会继续保持观察，由此判断：连月降息或宽松的概率偏低。

从今年春末到现阶段，大家都能感受到贷款利率的切实变化，尽管有一些友媒偶尔会惊呼“新房贷款利率达到了历史最低点（当然这并不是事实）”，这个说法尽管是有点夸张，但也能侧面说明了现阶段新房贷款的利率确实达到历史上一个较低的水平，那么也说明了下降的空间进一步受到了挤压，想要继续“探底”是有点难了。

社融方面，有了提升，但对于楼市“信心”的提升，目前来看，可能需要更多时间，从中秋小长假的数据来看，三天假期南京新房认购数量不超过三百套，确实很难称得上火爆。

在楼市行情尚不算火爆跟楼市信心依旧处在“筑底”阶段的今天，南京楼市的一众新盘们并没有停下自己项目节点的脚步，并且在这个基础上，社融方面的“抬头”也彰显了城市产业方面的复苏的信号。

而作为南京产业高地的雨花区域，2022年接下来的时间里区域内会有不少新房产品就要上市，而且我们不难发现，不少新房产品为了保证自己项目的去化而去主动的在把自己的产品去“做小”：

雨花软件谷：伟星·时代悦峰

在今年7月12日南京二批次土拍中，铁心桥G43地块被安徽伟星置业拿下，成交总价21.2亿元，楼面地价21444元/㎡，毛坯限价3.9万元/㎡。

伟星这个开发商，不少买房人还是有点陌生，但是这个来自安徽的开发商肯定对不少江宁伟星万科四季光年的买房人来说，有着刻骨铭心的印象（具体不引申了），如今落子雨花软件谷，最终会打造出什么样的产品让人也是很期待。

在昨天，项目案名正式发布——伟星·时代悦峰，并同步公开了位于雨花客厅负一层的城市展厅，项目预计10月中旬左右公开售楼处、11月首开，打造建面约104-113㎡三房产品。

根据规划，项目主要建设6栋30-33层住宅，1栋12层的酒店、商业，1栋低层商业、配套以及2栋低层附属配套用房；地下建筑面积约44520平方米，主要建设2层地下室，包括人防设施、配建停车库及其他辅助设施。

项目位置在南至数字大道、西北至纵二路、东北至花神大道，具体大家可以看下图，但是我们提醒一下各位：这个新盘的位置的确是很不错的，也能看出户型设计方面基本上面向的购房人群是纯粹的刚需跟刚需“往上”一点的客户。

对于这种产品的买房人来说，在生活、工作的日常中地铁的重要性不言而喻，而伟星·时代悦峰项目的位置直接堪称跟S3号线景明佳园站直接贴脸 —— 直线距离300米不到，未来交通太方便。

此外，未来家门口的数字大道，可以直接开车前往河西、江宁、江北等区域，开车约2公里可以直达软件大道，而且项目距离整个城南的超大交通枢纽花神庙枢纽也不远，未来住户开车也是分分钟就能到达。

未来门口的数字大道

周边的商业配套上也是比较丰富的，周边2km内是雨花密度最高的35万方商业集群：驱车几分钟可以到达雨花客厅、楚翘城、世茂52+等大大小小的商业体，如果未来不想开车去逛街的话，项目自带约7000方商业，平时下楼逛个街，还是比较舒服的。

此外，项目附近还规划建设8轨24班初中、以及独立的幼儿园、小学用地，学区嘛，最后大概率还是挂牌，生源反而更重要，而软件谷这块的生源一直因为高知人群比较多，生生被家长鸡出来的“好学区”也算是比比皆是。

而可以预见的是，伟星这个项目的对外发声，怕是避免不了让周边另外一个同样由安徽房企拿地的新房产品感到有些“紧张”。

合肥城建·保利·凤起云台

位于雨花软件谷的合肥城建G05项目我们在此前不止一次的给大家介绍过，就在这几天，G05项目也对外公开了自己的案名：凤起云台，值得注意的是，这个项目的毛坯限价同样是3.9万元/㎡

由于合肥城建在此前南京土拍中的活跃（拿了软件谷、大校场两块地），跟保利合作的项目也同样很吸引人的眼光。

从操盘角度上来说，合肥城建这个对南京市场相对来说较为陌生的开发商找到了深耕南京的保利，这样合作起来容易不踩坑，还是不错的选择。

根据此前曝光的消息，项目总用地面积约2.5万㎡，建筑体量约13.71万㎡，规划建设7栋住宅，均为32层的高层住宅。此前项目面积段同样曝光，将打造89㎡、100㎡、108㎡、130㎡四种户型。其中小户型的占比很高：就如上面我们提到的那样，在现阶段的楼市行情之下，KFS在主动的在把产品“做小”。

网传凤起云台项目户型

现阶段，两个安徽开发商拿地的项目的开发的节点可以说十分接近，最终“火星撞地球”的对抗，目前也不好说最终的结果是共同辉煌，还是“共沉沦”，但是可以确定的是，在周边交通配套上，可能伟星时代悦峰项目距离地铁上面会略胜一筹，但是凤起云台也同样存在地铁配套：

凤起云台项目位置在S3号线铁心桥站跟景明佳园站之间，从直线距离来说，铁心桥站更近一些，大约在600米不到。

交通配套的比拼之后，在户型分布上面，合肥城建·保利凤起云台项目在户型分布上面，据说中89+108㎡小户型占总供应量的70%，这样对于一些刚需客群来说，我们可以算一笔账：

伟星时代悦峰项目最小户型是104㎡，合肥城建·保利凤起云台项目是89㎡，在两个项目毛坯限价都是39000元每平的情况下，假设两个项目的精装价格都是45000元每平，那么上车门槛之间，凤起云台项目拥有接近68万元的价格优势！

68万，对于买小户型的购房人来说，恐怕不是小数字了。

当然，这里算的“账”很多要素都在猜测，具体价格跟更多信息还需要等待释放，而两个项目最终会如何呈现与市场的表现，考察团会持续关注

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。