中报解读 | 中海物业：经营韧性强劲，市场化显身手，实现5力领先

2022年8月31日，中海物业在深举办2022年中期业绩线上发布会。中海物业董事局主席张贵清，行政总裁杨鸥，副总裁庞金营，财务总监甘沃辉出席会议。

2022年上半年，中海物业遵循“保持快速增长”工作总基调，高效统筹疫情防控与生产经营，六项业务均衡发力，五种能力显著提升，坚守基础服务主航道的战略选择得以巩固，布局高线城市、坚持创新驱动的相对优势不断扩大，管理规模与主营业绩快速增长，组织绩效与科技成果转化持续提升。

市场力领先

管理规模与主营业绩快速增长

营收持续高增长。中海物业坚持稳中求进，推动高质量发展，根据业绩公告，2022年上半年，中海物业整体收益港币58.14亿元，同比去年同期上升35.3%。收益来源有三方面（1）物业管理服务；（2）增值服务；（3）停车位服务。其中物业管理服务增收13.44亿港元，同比上升44.1%；增值服务增收13.64亿港元，同比上升11.5%，停车服务同比上升55.1%。

盈利水平高质量增长。中海物业2021年上半年整体毛利港币8.77亿元，同比去年同期上升了27.1%。期内，中海物业股东应占溢利达港币5.22亿元，同比去年同期上升了32.7%，股东权益平均回报率达到33.8%。

市场化显身手，新增外拓占比64.7%。中海物业背靠中国建筑与中海地产两大实力央企，其稳健性及其资源优势明显。截至2022年6月30日，中海物业总服务面积约为287.2百万平方米，较2021年底增长10.5%。

中海物业起源于香港，香港物业公司市场化较早，中海物业早在20世纪就已开始市场化拓展。多年以前，中海物业便已成为香港较大的公共设施物业管理服务商。近年来凭借优质的服务和强大的品牌在市场化外拓上取得显著成效，内部机制体制改革不断深化，已打造了相对完善的市场拓展体系。

在没有收并购加持的情况下，2022年上半年新增在管面积中64.7%来自外部拓展，金额约1459.7百万港元。自2020年起，在管面积外拓占比逐年增加，截至2022年6月30日，来自外拓在管建筑面积占比增加至31.1%。

全业态拓展，业态布局持续优化。半年报数据显示，住宅项目及非住宅项目的新增订单分别占66.2%及33.8%，相关合约额分别约达14.06亿港币及11.52亿港币。而新增外拓合约业态中，住宅项目占比39%，非住宅项目占比61%，其中产业园区占比47%。

截止2022年6月30日，中海物业累计进驻142个城市,在管卖场项目393个，在管物业项目1451个，业态布局包括商业综合体、写字楼、购物中心、产业园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥樑、公交场站及其他公共设施。

通过在多元业态的不断深耕，中海物业进一步丰富产业结构，2022年上半年进军乌鲁木齐市首个“物业城市”项目。沙依巴克区友好北路片区32个老旧小区和19条街道由中海物业进行统一服务管理，开展小区管理维护、绿化管护、河道管理、非机动车管理、智慧化服务等各方面的综合服务，不断创新城市服务精细化管理模式。积极探索联动共建机制，完善基层社区治理。探索城市+居民+物业的[三元共治]新模式。

科技力领先

科技成果转化持续提升

2022年上半年，中海物业整合科技板块，进一步优化管理模式，挺进科技力领先目标。

兴海物联有力地为北京冬奥会提供了科技支撑。作为科技冬奥（2022）行动计划中重点专项“雪上场馆智慧呈现与先进显示技术研发和应用示范”项目组中的成员之一，兴海物联充分发挥自身在智慧场馆建设的技术优势和实践经验，与项目组其他成员一起，集智攻关，团结协作，有力地为北京冬奥会提供了科技支撑，表现出了非凡的科技责任担当。现已收到了两封来自科技冬奥领导小组的感谢信。

诸多科技应用转化成果也相继落袋。兴海物联研究中心通过全球最高等级认证；“建筑联网平台技术研究”达到“国际先进”水平；建筑物联网项目以“关键技术攻关类”入选工信部示范项目……

产品力领先

完成首批十个城市十二个标杆项目验收

标准化体系已成型，持续精研产品线。2022年上半年，中海物业在三大阶段、九大节点生成49个分类、105个项目管理标准动作；踏勘10个城市29个全国标杆项目，高定位、严验收，通过4类15项26个品质监测点，实时监测全国项目品质状态，确保项目高效高质履约。

项目总合伙人首批落地逾百个项目，覆盖11家平台公司，“1569”标准化体系初步成型；精研住宅、医院、公园、文旅度假和资产运营五类产品线，基础服务的专业度、精细化、智慧化再提升。

持续打造领先的产品创新能力，星启中台产品，已在杭州奥特莱斯、南方投资总部大厦、济南农商行等多个项目投入使用。

2022年启动标杆项目建设工程，完成首批十个城市十二个标杆项目验收，按照高标准定位、高品质运营，将创新引领、卓越品质、共建共用、可持续发展的理念贯穿于项目运营全过程。

中海物业围绕房地产开发全价值链达成以客户体验为中心的价值认同，并从物业端持续打磨，持续推进房地产开发的全生命周期服务。为发展商提供全程物业咨询管理服务，包括产品定位咨询、园境、室内精装、审阅建筑图则、设备设施选型建议、精装加载产品销售代理、交付前营销增值服务、尾盘销售、基础岗位承包、完美交付支持服务的全程无忧物业服务产品、交付查验服务及工程服务品质监控等，上下游供应链整合能力显著提升。

组织力领先

组织效能持续提升

中海物业组织优化后集团层面定标准、定战略，实现从业务管控到战略管控转型；平台/城市公司承接业务管控职能，实现规模的同步扩张；项目层面作为利润中心，全面保证各项业务执行落地。通过大数据管理，提升城市公司自主决策能力，9成以上的投标立项不再经过总部，决策效率提升2倍。

中海物业采取多项措施优化组织结构，实现人员效率的提升，如项目经理合伙人制、优管家合伙人制、精准用工、精准分包等。半年报数据显示，中海物业销售及行政费用率为去年同期的4.7%下降至3.8%。

服务力领先

满意度指标保持行业90分位

物业管理行业的核心是基础服务，服务力是根本。中海物业一直坚持将规模扩张、增值服务建立在好服务的基础上。中海物业秉持“物有所依，业有所托”，2022年上半年客户满意度指标，稳定保持行业90分位。

2022年7月29日，由浙江省物业管理协会指导、易居克而瑞主办的「2022中国物业服务力百强峰会」在杭州开启。中海物业在「2022物业服务力系列测评成果」中，荣获“2022物业服务力百强企业”、“2022公建物业服务力TOP10企业”、“2022园区物业服务力TOP10企业”、“2022办公物业服务力TOP20企业”。

小结

中海物业十四五规划坚持1个核心打造5个标杆实现5个领先。五个领先即服务力、产品力、市场力、科技力、组织力的领先。

其中，市场力是外在驱动，在今年经济下行压力的大背景下，中海物业逆流而上。2022年上半年，中海物业实现营业收入58.1亿港元，超额完成30%增长预期，彰显了央企强大的经营韧性。

国际经验表明，劳动密集是物业行业的初级阶段。时至今日，科技化、智能化将成为行业转型升级的“支点”。2022年上半年，中海物业诸多科技应用转化成果相继落袋，挺进科技力领先目标。

此外，中海物业标准化体系已成型，持续精研产品线；多举措优化组织结构，组织效能持续提升；满意度指标保持行业90分位。随着“五力”实现领先，擦亮“第一管家”的目标也就实现了。