如何自己去银行申请抵押贷？

确定借款主体。用哪个公司做经营贷借款主体，就在天眼查（企查查、启信宝）查一下公司的实际经营状态，是否是真实经营，证照是否齐全，是否是敏感行业（房地产、KTV、矿类企业等）是否无工商信息异常等（地址异常、行政处罚、环保处罚、偷逃税记录等）法人股东是否涉诉、是否有涉诉记录、是否是失信人等。

还款来源：借款人肯定要有一个相对稳定的还款来源，而证明还款来源的最好方式不是借款人个人的足值资产，而是借款企业的经营回款。通过流水、财报体现，这时如何“证明”有能力还款很重要，经营态势很重要，哪怕经营的不好，也要让它变的“好。

抵押物：虽然可以证明借款公司和个人有足够的还款能力，但是如果有足值抵押物，银行会更“开心”。

贷款资金用途，一般包括名义资金用途和实际资金用途。不管真实资金用途是做什么的，到银行一定要说是用于某经营周转，至于实际用途（请专业财务人员或者协调人解答客户经理疑惑）

还款来源：一般是要有一个主要还款来源，和一个次要还款来源。主要还款来源一般肯定是要和资金用途挂钩的，这样容易让银行经理相信，次要还款来源就简单了，从其他地方调取资金，最不济配合卖抵押物，配合态度肯定要有。

还款态度：不要以为还款态度不重要，这个恰恰很重要，如果借款人给银行经理的印象不佳，有时候客户经理也是挑借款人的，那种脾气暴的、态度恶劣的、自视甚高的，客户经理有时宁愿不做业务，也不愿意和他们打交道。

准备资料：

确认夫妻二代身份证有效时间，如果还有三两个月有效到期，及时到公安局申请新的身份证。分别在在法院执行网、裁判文书网上输入夫妻姓名、身份证号，查询是否有关联信息，如果有，了解下相关信息，在结合自身情况整理。如果夫妻年龄小于25岁或者大于55岁，有可能需要父母或者子女共借（担保）也要查一下他们的身份证信息。

户口本主要看的是否与身份证信息一致（真有不一样的）是否有缺页（附记页空白页也需要）是否有曾用名（有曾用名的可能需要根据改名时间长短查双份征信）

婚姻证明主要是指要准备好历次婚姻证明确认抵押物产权是否清晰，包括但不限于：结婚证、离婚证、离婚协议、法院调解书、法院判决书、生效判决书等。

房本信息主要看：房屋立项、房屋用途，建筑面积，建成年代（有的房本上没有）是否有完整的测绘页和房屋登记表，契税票、购房合同，是否是房改房、央产房，是否需要转商，是否是转贷上家是否是银行。如果有抵押，准备抵押合同和电子版还款流水（是否是最银行抵押、是否是最高额抵押等）房屋简单拍照，主要是查看是否有水、电、煤、厕所，是否有违建部分，承重墙是否被破坏，是否有上下跃层，是否有半地下，是否有电梯，是否有老人等。

征信：打一份纸质版征信报告（到网上查一下本地能打征信的银行，去打征信前给银行座机打个电话询问机器是否能正常打征信，周六日是否也能打征信等）打完征信看下第三页征信概要，根据概要详细看一下信息（负债、逾期月、连续逾期时长、逾期金额、担保金额、总计查询次数、贷款审批查询次数等）

流水：通过手机银行看一下夫妻各自个人流水一年有多少，半年有多少，先不用柜台打印出来，补资料需要的时候，最好柜台打印。再看一下近三年对公流水一年对公流水多少，进行总额估算（对公流水只有开户行可打（确认打对给你流水需要带的东西）准备好财报上下游合同(部分银行要)税盘等。

选择银行：

每个银行的贷款准入条件都是大同小异，但是实操过程中，每个银行都有自己偏好：房屋性质、房屋用途、房屋实际用途、楼栋整体环境、房龄、房主年龄、借款人年龄、区域要求、额度上下限、公司成立时间、公司注册地、新加股法时间、资金受付方式、抵押率、是否公正、是否有实际控制人、是否有逾期（逾期状态）个人公司流水状况、其他资产证明、其他特殊要求等。借款人要根据自身条件和银行产品要求做出匹配（简单的说就是跑中、农、工、建、交、浦、广、兴、民、招、邮，到那种大的银行支行或者分行柜台咨询抵押贷款，找个看对眼的，先聊着，再换个客户经理聊，如果见面热情，微信冷淡，就没意思了）

找一位协调人：

选择好了银行之后，找一个对贷款懂一点的朋友作为中间人（财务公司从业者、会计、其他企业股东、银行从业者等）不收费或少收费陪你办理整个贷款（记得换一个大支行申请）目的是在整个申请贷款过程中，协调人充当中间人角色，让银行认为协调人是中介角色。很多资质比较好的借款人是在个别资质条件上问题上有瑕疵的，其实这些瑕疵好解决，但是银行个贷经理出于风险考虑，大部分的解决方案是不会直接和借款人直说解决办法的（客户经理宁愿不做这单，都不会冒风险告诉借款人如何规避敏感操作，毕竟被反咬一口的事，一次就可以让客户经理被处罚或者被失业）协调人把借款人基本情况编辑一下发给个贷经理（最好不要口诉）包括实际资金用途和还款来源，个贷经理基本确认可以面签以后，约时间面签。

面签：

借款人带着企业和个人资料见个贷客户经理，客户经理会再确认一遍借款人情况，分析资质问题所在，如果没有问题或者能解决问题，回家补充资料，约时间下抵押物和经营地。如果有严重问题，借款人先行离开，由协调人与银行了解借款人真实情况，是否有沟通操作余地，如果有，按照个贷经理要求补充资料或者完善资质。是否有上家，是否需要垫资，是否需要提前还款解上家，都要现阶段或者更提前定好大致时间安排。

补充资料：

不管借款人准备的资料多么齐全，借款人总是会少几样资料，利用接下来的几天补充各种银行要求的资料，如果不能补充，需要协调人想办法协调。

下户评估：

下户包括抵押物下户和经营地下户。银行会在面签后安排下户时间（时间对不上就会慢一点）抵押物下户基本就很简单，就是银行会实际勘察抵押物，看看线上评估值和实地勘察评估是否相似。注意煤水电厕所厨房、没有违建、没有安全隐患、没有老人，有时候是银行下户，有时候是评估公司下户（现在银行贷款下户一般不收费或者银行报销）经营地下户就是有个场地（仓库）、公司logo、（几台电脑几个人）有个租立合同、煤水电小票（结费截图）

批贷：

资料补齐，下完户，就是等待审批通过或者是审批人反馈审批意见。审批通过，借款人就可以和银行约签借款合同时间了（大部分时候签合同和公正会安排在一天以节省时间）如果是审批意见，一般就是补资料，那借款人就接着回去补资料，补不了的找协调人补或者沟通。

签约公正：

签约之前和银行多次确认签约公正资料，带着原件复印件签约。借款人、共借人、担保人、知晓人、企业法人都需要出面，签山一样的借款合同霸王条款，公正的时候公证员问一句答一句，别多说话，录个视频说是自愿的。一般会做委托公证和强制执行公正（强制公正简单理解就是违约后银行可以跳过诉讼阶段直接申请清房法拍）

抵押：

现在银行抵押大部分都是线上上抵押，房主本人不用去建委抵押。在签合同公正阶段，会做委托公正，银行拿着借款人的房本直接线上抵押（建委给银行留了权限）等到他项权利证出来，银行会派人去取回他证。

放款：

他证回行后，银行贷中部门会再审一次借款人资质，没问题后通知放款部门安排放款。银行放款后，一般需要借款人带着身份证和银盾去柜台转账到三方受托支付账户（当时和银行借款时要有用途，要提供购销合同，转账就是转到用钱的交易对手账户去）

贷后：

有些银行会每三个月、六个月、一年做一次贷后审查，主要是看看借款人钱用哪了。配合银行经理提交一些入库单、出库单、收据、新的购销合同、流水、清单、照片啥的。