朝阳的新房卖不动了

今年第三批集中供地，朝阳的新地块消失了。在过去的两年里，朝阳都是供地大户。朝阳有的是住宅用地，东坝、十八里店、王四营、金盏、崔各庄、奶西村都还有待上市的地块。但是为什么暂停供地了呢？因为

朝阳的新房卖不动了。

为什么卖不动了呢，其实原因很简单

定价贵了。

指导价高于目前地段的实际价值，这在十八里店、崔各庄、金盏等等地块都很明显。当然，朝阳肯定不服，丰台大红门南四环的指导价都9.5万了，凭什么说我大朝阳贵了？

大兄dei，不能这样互相攀比啊，能卖出去的价格才是合理的价格。

朝阳其实就两大（产业）商圈---国贸和望京，所有朝阳南边的盘，以及丰台的、大兴的、通州、甚至亦庄的等等，都自称是“国贸概念盘”；而所有朝阳北边的，不管是崔各庄、奶西、东坝、金盏，还有顺义的，都自称是“望京概念盘”。

但其实望京和国贸的外溢能力都不强，远不如海淀，原因我们在后面分析，我们先来一个个板块来掰扯下。

王四营+豆各庄板块

目前五个在售项目，只有保利跑得最快，绿城沁园其次。保利很坚决的走小户型路线，而且开盘之前就上了中介渠道。朝阳壹号和东岳府以改善大面积为主，非常吃力。

王四营配套薄弱，仅靠一条7号线地铁和国贸概念是撑不住的，没办法，朝阳又给加了点料---引进十一学校。但即使这样，对改善客户吸引力仍然不足。

十八里店+小红门板块

大片的荒地，以前都是农村，朝阳南部真的是非常荒，缺的不仅是配套，关键是没人气。前些年清理低端产业，搞家居建材、物流批发的人口倒是走了不少。现在也只能靠地铁+规划来支撑，但7.5万的指导价明显稍稍偏高了。

朝阳东南部和南部除了菜篮子工程、家具城和物流基地，其他都乏善可陈，什么环渤海总部商务区的都比较虚，哪里有那么多的总部呢，我跟村里狗哥合资的煎饼果子摊全球总部，都会首选五道口的～人才又多产业又棒～

金盏+前韦沟板块

金盏目前三个项目，只有最早上市的中海首开时光里卖得不错，后面两个共产商品房网签率都很低。其实产品本身都不错，低密度的洋房和别墅，但低密度的另一面就是，周边啥都没有，旁边的配套除了经常发出巨大噪音的赛车城，也就是蟹岛农家乐了，但咱也不能天天去农家乐泡温泉搓澡啊。前韦沟大片的土地，更是没有开发商敢接，摆上了货架又撤下去了。

东坝板块

东坝已经吹了快20年的第四使馆区和第二三里屯，毛都没见到，还有哪个发达国家没有自己的使馆呢？除非把它们拆迁了～增加几个非洲黑人兄弟的使馆，对区域能增加多少吸引力呢？除非是瓦坎达forever来了～

不过从去年开始，东坝有了新变化，金盏自贸区，带动区域的轨道交通重构，未来有6条地铁经过东坝区域，引入北京中学等等，东坝有可能变成一个配套比较均衡的区域，地铁+优质学校+产业+商业。从地理位置和规划来看，比朝阳南部、崔各庄、奶西更有希望，而且地铁可以直达酒仙桥、北三环、工体、东二环，通达性更好。

目前东坝的京投北熙区占位不错，12号线+3号线+北京中学，一期的定价比较合理。这个项目非常大，而且京投是大庄家独家控盘，东坝不卷～

崔各庄板块

崔哥庄就是明显定价定高了的板块，以前吹望京7折的人都可以拉黑了。崔各庄虽然离望京直线距离很近，但配套完全不一样，交通上去望京也比较绕。崔各庄的指导价8.8万/平太贵了，和光悦府和龙樾合玺被挂在了树上，只有卖7万的共产商品房望京养云跑得快，绿城晓风印月有点后发优势，但很快要面对奶西和东坝的竞争，这点优势完全不够用~

奶西村板块

奶西村是今年新出来的一个大板块，刚开始供应两宗土地--望京樾和中建宸园。奶西的关键是定价，如果望京樾下探至8万会热销，如果坚持8.5万会难一些；中建宸园指导价8.9万，目前看产品不错，但8.9万还是偏贵。

奶西村要面对来广营、新北苑的二手房、崔各庄的新盘四兄弟，歇甲村新地块的竞争，也很难突围。从地段来看比崔各庄强点有限，交通是硬伤。新北苑的次新二手房要贵1-2万，但新北苑有两条地铁、华贸购物中心以及即将要开的龙湖天街，配套全面强于奶西。即使明年的昌平歇甲村片区，也是17+13A两条地铁线，预计价格在6.3万左右，性价比高于奶西。

更意外的是，据说不少看奶西村项目的客户，跑到顺义后沙峪的中海湖光玖里认筹了，毕竟湖光玖里是容积率1.2的洋房，得房率也高，单价才5.5万起步，直接便宜3万/平。你看，东北方向都是望京概念盘，卷得狠～

总体而言，朝阳北部，我认为东坝>奶西>崔各庄>金盏，一家之言，仅供参考。

过去两年，在位置不那么好的地方，开发商普遍选择做改善大户型，然而，大部分项目发现

位置不好，改善购房者跟本不来。

于是不少项目开始把户型越做越小，越来越靠近刚需，也越来越接地气了，而且定价也不是顶着指导价来了。

开盘价很重要，一旦调子起高了，后面怎么唱都难受。比如顺义的和光瑞府，开盘前喊7万，开盘时把精装去了6.2万开盘，而旁边的中海湖光玖里直接5.5万起了，现在只能打着工抵房的名义降到了5.6万。

最后谈谈望京和国贸的外溢能力为啥不强呢？

一是朝阳的刚需没钱，国贸的北漂很多，看起来生活水平也比较高，光鲜亮丽。但从楼市的角度来看，朝阳跟海淀简直是两个城市，一个是消费主义盛行的时尚之都，年轻人钱都花在了吃喝玩乐购物上，而且国贸商圈的普通白领收入普遍一般；一个是相对非常朴素，高知有钱人多的科技人文之都，消费偏好于买房和鸡娃。

二是望京本就是一个职住平衡的区域，在2005年之前，基本是个巨大的睡城，小区众多，能够充分吸收大量的居住需求。

我在海淀永丰看房的时候，遇到一个朝阳的年轻人，他说他是在国贸做金融工作的，年收入有100多万，已经很精英了。但是他说他跟互联网大厂的朋友相比，少了股票期权这个部分，几年下来，收入被朋友反超了不少。我问他在国贸工作，为何要舍近求远，跑到海淀山后这么远的地方来看房，他说：

还是海淀的房子更保值吧。

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