深度丨华润万象生活在奔跑

21世纪经济报道记者吴抒颖 深圳报道

物业服务行业竞争格局生变，规模效应不再的态势下，华润万象生活意外成为了行业的市值第一。

截至2022年9月6日，华润万象生活的市值超过790亿港元，超越碧桂园服务，成为物业行业的市值之王。

这并非完全因为它的经营能力，而是因为资本市场趋向完全逆转。在不少物企因为身份问题招致投资者产生对关联方的隐忧之时，华润万象生活却因为有个好爸爸，在物企估值集体回归之时“跌得更少”而得以维持市值的高位。

华润万象生活的管理层，对这份中报也是肯定及满意的。

在业绩会上，华润万象生活管理层多次提到了今年上半年业绩上的逆势增长，且再度放出豪言，华润万象生活要进入物业管理的第一梯队。为了这个目标，它要继续跨越式前进才可以。

业绩与大势相趋

华润万象生活是在中报披露期压哨发布了2022年上半年业绩报告。与它的央企同行相若，华润万象生活交出了一份均衡的中报，主要核心财务指标均保持较好的增长。

今年上半年，华润万象生活实现收入52.78亿元，同比增长31.5%；毛利16.72亿元，同比增长29.4%；归母净利润10.28亿元，同比增长27.5%；核心净利润10.4亿元，同比增长33.5%。

主要财务指标保持双位数增长，与物业行业当前的竞争格局是相符的。

实际上，虽然今年以来房地产行业承压，但只要不受到关联方影响，物企本身的商业模式决定它的营收和盈利可以相对确定。

因而，今年上半年，几家央企保利物业、中海物业和招商积余和头部物企例如万物云、碧桂园服务等均能够保持相对高的增速，华润万象生活也不例外。

拆分营收来看，华润万象生活的主要贡献来自于住宅与商管。今年上半年，华润万象生活住宅物业板块收入为33.54亿元，同比增长40.2%；商管运营板块为19.24亿元，同比增长18.5%。

商管运营一直是华润万象生活的优势板块，是支撑其估值的想象空间，也是管理层看重的重头戏。

华润万象生活近20亿元的营收水平几乎是当前行业的天花板，而能够在今年上半年商业零售市场表现平淡之际录得小幅增长，除了运营能力值得肯定以外，与在运营项目的增加也有一定关联。

根据华润万象生活发布的数据，今年上半年，其新开购物中心6个，新增武汉万象城、福州万象城和海口万象城3个重奢购物中心，在营重奢购物中心数量增至11个。

据管理层在业绩会上透露，华润万象生活的这一业绩取得来自不易，但未来随着经济增长，仍然很有信心。

喻霖康在业绩会上表示，今年华润万象生活从2月之后经营受到了一定影响，6月以后恢复双位数增长，但不是爆发性恢复，而是相对温和的增长和修复。

喻霖康说，我们对中国的经济增长未来充满信心，短期而言虽然消费增速放缓，但社消零总额达到21万亿，依然是一个非常庞大的消费量级。

也因为商管运营的发力，华润万象生活的整体毛利率要高于同行。今年上半年，其毛利率约为31.7%，处于行业最高区间；其中，商管板块的毛利率录得50.3%。

收并购伺机而动

在收并购领域，央企素来审慎，但华润万象生活今年以来则相对冲得较猛。

2022年上半年，华润万象生活相继完成收购禹洲物业、中南物业及九洲物业，总代价约36亿元，新增在管面积7285万平方米。

在商业运营方面，华润万象生活也步履不停。

华润万象生活总裁喻霖康在业绩会上表示，华润万象生活将加大市场化外拓的节奏。今年上半年，新签约的第三方项目有3个，上市至今也已经有22个市场化外拓的第三方项目。

得益于外拓的增进，华润万象生活的在管面积飙升。

根据中期报告，截至2022年6月30日，华润万象生活在管总建筑面积为2.45亿平方米，同比增长1.23亿平方米；合同建筑面积为3.23亿平方米，合同建筑面积的项目数量为1609个。

据华润万象生活披露，今年上半年其第三方在管面积占比已超过50%。

这一成绩值得肯定，但与央企同行比，由于华润万象生活在市场化方面起步较晚，目前来看仍有差距。

以保利物业作为对比，其第三方在管面积占比已经达到了61.16%；招商积余这一数据也达到了60.5%，华润万象生活相较而言仍有较大的提升空间。

事实上，华润万象生活对规模有相当的渴求。喻霖康说，华润万象生活到2025年在管面积要达到4亿平方米，第三方要再拓展50个购物中心。因此，未来华润万象生活在外拓方面相信会更加把劲。

不过，虽然会冲击规模第一梯队，华润万象生活仍然保持自己的准则。

喻霖康说，华润万象生活的并购原则是要经营稳健，财务规范，还要重点匹配我们的战略发展的方向，能够提升在区域的管理粘度。另外，也希望并购标的文化价值理念跟我们趋同；最后很重要的是估值要合理。

“我们在并购方面一定是坚守这样的原则，不会为了并购而并购。希望通过多措并举，提升和扩大我们的规模”，喻霖康强调。

树荫下的高估值

凭借商管运营无可比拟的优势，华润万象生活上市以来一直保持着行业最高的市盈率区间。其上市时点在2020年，其时物业股备受追捧，在上市首日其估值一度摸高至110倍市盈率。

但随着物业服务行业估值回归理性，华润万象生活的市盈率也不可避免地走低，截至2022年9月6日收盘，其总市值为796.59亿港元，市盈率为37.76倍。

坦率而言，华润万象生活能够在今年这种环境下坐上市值第一之位，与其资产质量和运营水平有关联以外，母公司的加持也是十足的加分项。

在华润万象生活之前，物业行业的市值之王长期由碧桂园服务把持，其时资本市场对这一行业的估值逻辑与地产相类似，非常认可规模扩张所带来的增长动力。

这种估值逻辑某种程度上看来也是具有现实支撑的。物业服务的营收利润增长动力主要来自于规模扩张、提质增效以及费率上升，但后两个指标并非一蹴而就，如此看来，在短时间之内提升营收和利润的最大增长点，也只能是来自于规模扩张。

而当规模扩张到达一定的水准之后，其营收和利润也可以相对确定，而且是相对可持续的增长，这种生意模式的确吸引。

但今年以来，随着某头部物企爆出被关联方占用资金的事件之后，资本市场对碧桂园服务这类物企逐渐降低信任，对它们的财务独立性产生质疑。

受此影响，今年以来，头部国企央企这类本身信誉度高的物企与其他物企之间估值出现明显分化。

以2022年9月6日收盘的市盈率水平分析，当前招商积余的静态市盈率为36.28倍，中海物业为28.56倍，保利物业也有25.14倍。

与华润万象生活上市之初超出其他央企同行至少一个身位的水平相比，现在它的比较优势已经不尽明显，回落的幅度也相对较大。

不过，由于华润置地未来仍然会源源不断给予其优质的商管运营项目，华润万象生活市值维持在较高区间也是可期的。

但在此基础上，华润万象生活除了要在商管领域继续捍卫自己第一的身份以外，其余的短板也需要尽快补上补齐，朝着第一梯队的目标继续奔跑努力。