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雅居乐半年降了137亿债背后

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疾风知劲草,烈火见真金。地产行业的“真金们”,一年之间,多数已变为青铜。

粤系房企雅居乐,还在努力守住“成色”。

8月30日,雅居乐发布了2022年中期业绩,营收、利润持续下滑,情况不算好,却也符合当下行情。

但这段时间里,最受资本市场关注的是,其正在疯狂自救的道路上狂奔。

从2021年下半年开始,雅居乐就开始处置非核心资产,预计套现约28亿元

到了今年,雅居乐再拿出压箱底好货:包括出售广州地王“亚运城”等多个项目股权;朝着多元化业务下手:出售环保公司股权,减持物业公司雅生活股份套现......据不完全统计,回笼资金超过65亿元。

狠心“割肉”后,雅居乐获得的回报是:至今未踩过违约红线。

在发布业绩的同一天,雅居乐宣布赎回到期的4亿美元4.85%优先票据。

这一笔之后,雅居乐年内境外债偿还完毕,而下一笔是在2025年。

“打不死的小强,粤系民营房企之光。”在雪球讨论区,有人这样评价这家公司。

自身造血难 业绩靠物管公司带跑

先来看核心指标。

2022年雅居乐中报显示:

·期内营业收入为316.45亿元,同比下跌18%

·期内利润33.54亿元,同比下降48.2%

·归母净利润在24.01亿元,同比下降54.6%

营收持续下降,归母净利润基本腰斩。

后疫情时代,雅居乐业绩走向持续疲弱。中报显示,期内雅居乐物业发展确认销售收入为237.76亿元,相比去年下跌25.9%。

而雅居乐多年力推的多元化业务收入为78.69亿元。

相比往年3%-4%的增速,本期多元化业务同比上升了8.1%。

增长的关键在于,物管业务收入65.73亿元,较去年同期上升了31.7%。

雅居乐表示,期内【雅生活】加速对于住宅存量、非存量市场的扩展,持续拓宽项目来源,第三方项目通过市场拓展、收并购方式,带动规模增长。

要不是靠物管公司撑着,营收指标估计会更难看。

雅居乐自身造血能力进一步下降,还表现其他收益净额上。

中报显示,上半年雅居乐的【其他收益净额】为33亿元,其中包括出售公司权益收入13.8亿元,以及出售合营企业、联营公司收益10.04亿元等一次性收入,与利润相当。

另外,雅居乐期内毛利73.98亿元,同比下降31.8%,毛利率为23.4%,同比下降4.7%。

雅居乐对此的解释是:毛利、毛利率下降主要原因是确认销售面积及销售平均价格有所下跌,而销售平均降幅高于平均成本降幅。

纵观雅居乐此前的毛利率,一直位于行业较高区间,较高的毛利率能让企业在市场销售低迷时,有一定降价的空间。

(雅居乐毛利率变化 地产壹线图)

这一次,面对市场不景气,又要加快销售回款,雅居乐甩本打折的幅度更大、时长更久,使得毛利进一步承压。

雅居乐高层曾在2021年中期业绩会上表示:“碍于国内市场的政策、售价的限制和土地成本的上升,利润率下降是全部从业者的苦恼。雅居乐要做的是将毛利率控制在28%-30%。

如今的23.4%,已经脱离了高层的期待。

半年降债137亿元 现金短债比仍滑至0.57

市场更关心的雅居乐的自救情况。

去年上半年,雅居乐的财务报表还是绿档。到了2021年年末,情况开始急转向下,现金短债比为0.77,流动资金难以覆盖短债,“绿档”降至“黄档”

经过了半年的修补,雅居乐部份财务指标得到优化。

从负债端来看,截至 2022 年 6 月 30 日,雅居乐的总借贷为 702 亿元,相比 2021 年底(838.74亿元)减少 137.04 亿元

净负债比率进一步降至 48.3%,较去年底下降 2.5%;短期借贷也下降了 24%

但短期资金缺口仍在。中报显示,雅居乐现金及现金等价物为129.06亿元,短期债务为225.9亿元,现金短债比进一步下滑至0.57,三道红线仍列“黄档”。

除此之外,雅居乐还有249.7亿元的贸易应付款项,其中今年到期的有242.8亿元。

而表外的多个贷款担保,以及130亿永续债带来利率压力等情况,也让雅居乐明面上的负债率看上去更“虚”了。

狠借20%高息贷 渡过第一个偿债高峰

这半年多来,为了还债,雅居乐手拿三大法宝:卖房子、卖资产、借新债,自救力度是相当凶猛。

在全国各城大力降价卖房,有的项目甚至祭出了面粉价。但市场行情摆在那里,销售回款救急没那么快。

接着开始卖资产,将压箱底好货的项目股权卖出,向物业、环保等多元业务要钱。

(雅居乐出售动作 地产壹线图)

雅居乐还选择赌一把,设法【借新债还旧债】。

6月下旬,雅居乐公布其将获得不超过8.94亿港元的夹层融资贷款,年利率高达20%,并以香港两个土地项目资产为担保。

有行业人士曾表示,相比其他躺平的房企,雅居乐起码在偿还着债务,至今未有实质性违约,这一点是值得认可的。

8月以来,雅居乐四连发布偿债公告。中报发布当天,公司年内境外美元债已经偿完,而下一笔在2025年。年内,雅居乐只需要兑付10月到期的15亿元私募债及10亿元ABS境内债。

使出壮士断腕决心的雅居乐,终于渡过了第一个偿债高峰期,暂时退回安全区。

雅居乐董事长陈卓林是粤剧迷,还曾出过个人粤剧专辑《心曲雅韵》。

其中的一曲《狄青闯三关》有一句唱词,“昔日雄风,岂可一朝散尽”

正好形容自救中的雅居乐。

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