雅居乐半年降了137亿债背后

疾风知劲草,烈火见真金。地产行业的“真金们”，一年之间，多数已变为青铜。

粤系房企雅居乐，还在努力守住“成色”。

8月30日，雅居乐发布了2022年中期业绩，营收、利润持续下滑，情况不算好，却也符合当下行情。

但这段时间里，最受资本市场关注的是，其正在疯狂自救的道路上狂奔。

从2021年下半年开始，雅居乐就开始处置非核心资产，预计套现约28亿元。

到了今年，雅居乐再拿出压箱底好货：包括出售广州地王“亚运城”等多个项目股权；朝着多元化业务下手：出售环保公司股权，减持物业公司雅生活股份套现......据不完全统计，回笼资金超过65亿元。

狠心“割肉”后，雅居乐获得的回报是：至今未踩过违约红线。

在发布业绩的同一天，雅居乐宣布赎回到期的4亿美元4.85%优先票据。

这一笔之后，雅居乐年内境外债偿还完毕，而下一笔是在2025年。

“打不死的小强，粤系民营房企之光。”在雪球讨论区，有人这样评价这家公司。

自身造血难 业绩靠物管公司带跑

先来看核心指标。

2022年雅居乐中报显示：

·期内营业收入为316.45亿元，同比下跌18%

·期内利润33.54亿元，同比下降48.2%

·归母净利润在24.01亿元，同比下降54.6%

营收持续下降，归母净利润基本腰斩。

后疫情时代，雅居乐业绩走向持续疲弱。中报显示，期内雅居乐物业发展确认销售收入为237.76亿元，相比去年下跌25.9%。

而雅居乐多年力推的多元化业务收入为78.69亿元。

相比往年3%-4%的增速，本期多元化业务同比上升了8.1%。

增长的关键在于，物管业务收入65.73亿元，较去年同期上升了31.7%。

雅居乐表示，期内【雅生活】加速对于住宅存量、非存量市场的扩展，持续拓宽项目来源，第三方项目通过市场拓展、收并购方式，带动规模增长。

要不是靠物管公司撑着，营收指标估计会更难看。

雅居乐自身造血能力进一步下降，还表现其他收益净额上。

中报显示，上半年雅居乐的【其他收益净额】为33亿元，其中包括出售公司权益收入13.8亿元，以及出售合营企业、联营公司收益10.04亿元等一次性收入，与利润相当。

另外，雅居乐期内毛利73.98亿元，同比下降31.8%，毛利率为23.4%，同比下降4.7%。

雅居乐对此的解释是：毛利、毛利率下降主要原因是确认销售面积及销售平均价格有所下跌，而销售平均降幅高于平均成本降幅。

纵观雅居乐此前的毛利率，一直位于行业较高区间，较高的毛利率能让企业在市场销售低迷时，有一定降价的空间。

（雅居乐毛利率变化 地产壹线图）

这一次，面对市场不景气，又要加快销售回款，雅居乐甩本打折的幅度更大、时长更久，使得毛利进一步承压。

雅居乐高层曾在2021年中期业绩会上表示：“碍于国内市场的政策、售价的限制和土地成本的上升，利润率下降是全部从业者的苦恼。雅居乐要做的是将毛利率控制在28%-30%。”

如今的23.4%，已经脱离了高层的期待。

半年降债137亿元 现金短债比仍滑至0.57

市场更关心的雅居乐的自救情况。

去年上半年，雅居乐的财务报表还是绿档。到了2021年年末，情况开始急转向下，现金短债比为0.77，流动资金难以覆盖短债，“绿档”降至“黄档”。

经过了半年的修补，雅居乐部份财务指标得到优化。

从负债端来看，截至 2022 年 6 月 30 日，雅居乐的总借贷为 702 亿元，相比 2021 年底（838.74亿元）减少 137.04 亿元。

净负债比率进一步降至 48.3%，较去年底下降 2.5%；短期借贷也下降了 24%。

但短期资金缺口仍在。中报显示，雅居乐现金及现金等价物为129.06亿元，短期债务为225.9亿元，现金短债比进一步下滑至0.57，三道红线仍列“黄档”。

除此之外，雅居乐还有249.7亿元的贸易应付款项，其中今年到期的有242.8亿元。

而表外的多个贷款担保，以及130亿永续债带来利率压力等情况，也让雅居乐明面上的负债率看上去更“虚”了。

狠借20%高息贷 渡过第一个偿债高峰

这半年多来，为了还债，雅居乐手拿三大法宝：卖房子、卖资产、借新债，自救力度是相当凶猛。

在全国各城大力降价卖房，有的项目甚至祭出了面粉价。但市场行情摆在那里，销售回款救急没那么快。

接着开始卖资产，将压箱底好货的项目股权卖出，向物业、环保等多元业务要钱。

（雅居乐出售动作 地产壹线图）

雅居乐还选择赌一把，设法【借新债还旧债】。

6月下旬，雅居乐公布其将获得不超过8.94亿港元的夹层融资贷款，年利率高达20%，并以香港两个土地项目资产为担保。

有行业人士曾表示，相比其他躺平的房企，雅居乐起码在偿还着债务，至今未有实质性违约，这一点是值得认可的。

8月以来，雅居乐四连发布偿债公告。中报发布当天，公司年内境外美元债已经偿完，而下一笔在2025年。年内，雅居乐只需要兑付10月到期的15亿元私募债及10亿元ABS境内债。

使出壮士断腕决心的雅居乐，终于渡过了第一个偿债高峰期，暂时退回安全区。

雅居乐董事长陈卓林是粤剧迷，还曾出过个人粤剧专辑《心曲雅韵》。

其中的一曲《狄青闯三关》有一句唱词，“昔日雄风，岂可一朝散尽”。

正好形容自救中的雅居乐。