碧桂园不深爱三四线城市了吗？

这是路数的第五十六篇原创文章

虽然碧桂园(02007.HK)一再强调是在一线至五线城市的均衡布局，不过，它拿地行动上的表现很有意思：

区域上转向一二线；方式上着眼一二级联动。

有数据可以说话。今年上半年，碧桂园60.9亿的拿地权益金额中，一二线城市占约70%，三四线城市仅为30%。地块分布于广东佛山、河南郑州、甘肃兰州等地。

另外，今年新获取的9宗地中，有7宗来自一二级联动，2宗为收并购。

正因为这半年拿地不多，也使得碧桂园拿地的改变更为直观。要知道，2021年上半年，碧桂园884亿元的权益拿地金额中，约60%为三四线城市。

“三四线城市之王”——碧桂园(02007.HK)，是要抛弃三四线城市了？还是要重启2014年那样“拥抱一二线城市”，成立一线事业部？

目前看，说抛弃为时尚早。

对比还是比较强烈的，其他开发商是完全和三四线城市切割，碧桂园还处在从部分三四线城市选择性撤退的过程中。

去年年底开始的区域大合并已是征兆（见《》）。需要推货扩张的地方，组织架构自然会扩大，反之亦然。

短期内也看不到碧桂园会重仓一二线。

且不论它在三四线的底盘摆在那。截止今年630，已签约或已摘牌项目分布在298个地级行政区，覆盖1412个县级行政区。

要去重仓一二线，能力上不允许，更别说杨老板也不太喜欢这么干。

但很肯定的一点，碧桂园接下来拿地会向有人口流入、城市能极较高、市场较厚的方向调节。这是它今年上半年的总体拿地策略，也是诸多房企在业绩会上强调的。

碧桂园今年上半年参与过上海、杭州等热点一二线城市的招拍挂拿地。因为它判断：

一、这些城市出现拿地机会点。陆续有房企同行出险，一改往日僧多粥少的激烈抢地盛况，土地供需关系有所改善。地，变便宜了。

二、这些城市未来确定性强，风险可控。

不过，碧桂园没明说，它有几个一二级联动地块其实是被动拿的。

路数了解到，因为一级开发上已经投入不少，放弃二级开发有些可惜。但土地市场转冷后，招拍挂市场的地也凸显出性价比，二级开发拿地优势变弱。

这也是碧桂园上半年拿地保守的一小部分原因。正常年份，投资可以占当期销售的至少30%，而今年上半年掉至3%。

换成中国金茂(00817.HK)的角度看一二级联动拿地，是以小博大，虽然时间长，但可以跨越几个地产周期，不必过于担心害怕。

好在碧桂园截至目前还有约1.2万亿权益可售土储。当中96%位于常驻人口50万以上的区域，77%位于人口流入区域，75%位于长三角、珠三角、环渤海等五大都市圈。用公司的话来说，可以让经营保持弹性。

2015年开始的棚改货币化浪潮，让碧桂园从三四线城市杀出，成为地产界的一匹黑马。很难说还会不会有下一个棚改货币化浪潮、下一个“碧桂园”出现。

15世纪的航海家达伽马，从葡萄牙的里斯本出发，到达印度，开启大航海时代。在他出发地附近的罗卡角上立着一块石碑，上面刻着：

陆止于此，海始于斯。

碑上的刻字告诉世人——求变，能走得远。但可能最远，也是到“印度”。

听听“三四线之王”对市场和三四线的看法吧：

宏观上，当前市场呈现以下几种特征。

首先、从整体市场看，最糟糕的时间过去。但市场还是很严峻、很寒冷，在底部盘整，底部盘整的时间会相对比较长。

第二、市场当前的特征是严重分化，不分一二线还是三四线城市。一线城市上海、北京相对好一些，广州、深圳一般。

广大二线城市跟三四线的特征非常相近。好的二线城市比如杭州，西安、成都、合肥市场，尤其是在主城区的一些热点板块。但东北、西南、华北一些二线城市依然有压力。到了三四线城市就更加明显，情况更加分化。

第三、市场偏向自住、改善。消费者关注品牌，关注交付。一二三四线城市都表现出这样的均一特征。

具体到三四线城市上，虽然整体规模在下降但分化也比较明显。当然它的复苏确实是慢于高能级市场。

三四线城市内部，相对高能级的地方复苏快，低能级的复苏慢一些。所以公司推货整体跟大市场同步。预计今年三四线市场依然可以占45%—55%的份额，基本上从2016、2017年之后都是这样上下波动。

三四线城市以封闭市场为主，除了少量度假或者承接外溢需求外，绝大部分三四线市场都是封闭市场。碧桂园在封闭市场以当地供求关系为主导来推货。

单独看三四线城市今年7、8月份的表现，有季节性下探的因素，也有整个大市场周期的因素。

不过，现在的情况跟2014年不太一样，现在是大的宏观房地产市场在下台阶，一二三四线城市都在下台阶。

所以，可能需要到今年年底甚至是明年上半年，才能有相对较好的复苏出现。

宏观上看，因为有一线城市的拉台，尤其是在价格上的拉台，会刺激三四线城市。现在已经是在底部纠缠的过程。相信不会比现在更糟了，三四线城市可能还需要一点点时间。

相较一二线城市，三四线城市在复苏但节奏慢一点，因为供求关系比一二线城市要差。大概还有20个月左右的去化周期。

不过，需求是长期存在的。三四线城市会长期在中国房地产大盘里占一定份额，这是肯定的。从碧桂园的角度，会长期耕耘市场，也会阶段性调节在一二三四线城市的布局。

相信这一轮市场出清之后，一定会变成健康的市场。谁有竞争力，谁就更有机会。中国房地产市场超过10万亿的体量最少能有十年时间。所以市场空间还非常大。

通过这一次市场下行的洗礼，所有的地产企业都会检讨和反思，提升自己竞争力的同时让自己更有质量的发展。