聂梅生：2022——构建房地产绿色低碳新模式

8月26日，全联房地产商会创会会长聂梅生在中国投资协会投资咨询专业委员会主办、北京万家绿色信用评级有限公司承办的“2022中国国际绿色金融与绿色低碳建筑论坛”上作了《2022——构建房地产绿色低碳新模式》主题演讲。‍

各位领导、各位嘉宾：

大家下午好！

很高兴能够参加今天的会议。主办单位请我来讲一下怎样构建房地产绿色低碳发展的新模式，我觉得，首先讲讲房地产，然后再说下一步的新模式。

一、 房地产正在经历30年来的大变局

（一）坚持房住不炒、租购并举。

原先国家统计局统计GDP时，是将房地产放在投资——第一驾马车里。现在，投资转消费。房地产整个产业链涉及到数十个产业，该怎样转向消费，怎么个转弯超车法？

从产业发展方向上讲，房地产已从增量转存量。因为增量太多，闲置的建筑面积达上百亿平方米，既有的存量建筑要转向品质提高和绿色低碳。

从房地产业态来讲，已从开发转持有——如果不转向持有，不形成持有型的现金流和利润， RIETs就发不出去。从开发转为持有也是一个非常艰苦的过程。

房地产在国民经济当中的作用，原先一直说房地产是支柱产业和驱动力。房地产投资一定要大于固定资产投资，其增速一定要比固定资产投资增速高，这样才能拉动投资。现在转成不过度依赖房地产，这是一个很大的战略转变。

实际上，2022年房地产已拖累了经济增长。房地产建筑业对GDP的贡献率从2020年一季度达到21%的最高值之后，持续下降， 2022年一季度已经下降至负值，为-2%。

（二）困境：有形的手和无形的手之间的博弈。

信心比黄金更宝贵。市场信心的消失，才是最为重要的事。一旦信心消失，绝不是发文件或怎样就能起得来的。

烂尾楼引起的断供这个事在全力解决，其后果远比我们想象的要大。

销售额大幅下降造成资金链恶性循环，资产负债率持续高位。

随着国家对房地产的紧缩政策叠加，市场快速反应并超预期下滑。

当前解困和刺激政策频出，迟迟未见未见好转。

压下去拉不上去，说明房地产产业还是挺脆弱的，并不像大家认为的那样挺扛造。国房景气指数去年12月份是100.28，今年7月份已断崖式下降到95.26。这是一个什么概念呢？2008年全球金融危机时，当年年底这一指数为96.46。

二、绿色低碳经济的新平衡

当务之急，房地产行业要稳定下来，稳定以后建立一个新的平衡，也就是绿色低碳经济的新平衡。

（一）房地产仍然是跨行业整合的底层资产、压舱石和支柱性产业。

底层资产一定是压舱石。其他行业不管搞什么，都离不开盖房子。所以房地产还是一个支柱型产业。

（二）产业融合是经济发展的大趋势，绿色低碳建筑需要多个产业的整合。

房地产绿色低碳发展，实质上是产业融合发展。

第一，绿色低碳建筑的内涵变化。

绿色低碳建筑不等于绿色建筑，这是一个提升。2000-2010年，在绿色建筑发展上有关部门做了很多工作。但是，低碳不同于绿建，内涵发生了变化。20年来，绿建市场经历了由物到人的蜕变，分为两个阶段。前10年是“四节一环保”，即节能、节水、节地、节材和环境保护，强调建筑本身的绿色性能，缺少人的居住感受。近10年强调健康、安全、智慧、数字，以人为本、智慧化赋能，重视健康和安全属性，数字化、智能化，实现了从物到人的转变。从绿色建筑到绿色低碳，这是房地产非常重要的转变。要想房地产拉动消费，就要满足C端的需求。C端就是以人为本、健康安全、数字化、智慧化，等等。

第二，数字化赋能绿色低碳。

中国经济发展离不开科技支持。数字经济要赋能绿色低碳发展。要完成这个转变，数字化赋能绿色是非常重要的。美国、中国等均已出现健康建筑。健康建筑二氧化碳排量较低，对人体是健康的，对生命是安全的。中国既有存量建筑已达数百亿平方米，个人持有住宅很难做到绿色低碳，那么房地产行业该怎样低碳发展？绿色低碳建筑未来必须与数字化智慧化结合发展，营造全装修、物联网、智慧家居、传感器、数据采集与分析、综合调度与调控的生存环境，使得人们的居住空间更为舒适、安全、高效、健康。比如，新冠肺炎疫情大大提高了中国社区的数字化水平。数字化也能帮助房地产转型。

第三，绿色投资支持绿色低碳发展。

任何新的战略、新的产业发展，离不开金融支持。绿色投资或绿色金融如果不能够全方位地支持房地产绿色低碳发展，我觉得新平衡难以建立起来。创新、破局——科技与金融赋能绿色低碳建筑。没有科技是不行的，没有金融也是不行的。以绿色低碳作为房地产发展的基础，绿色金融就成为房地产绿色改革的重要后盾。“十三五”规划要求我国城镇每年的新建绿色建筑占新增建筑的比例要达到30%，新增投资需求达5万亿元，绿债通过募集社会资金，动员社会资本投入到绿色产业并有效地抑制污染性投资。绿色金融倒逼房地产企业进行绿色改革，从而推动房地产行业向绿色发展。百年未有之大变局下，肯定出局一批、破产一批、整合一批、躺平一批，最后剩下来的这批就应该是房地产绿色改革的主力军。

面向双碳30/60新目标，建立经济发展新平衡。

谢谢大家！