“天河城神话”背后的秘密，竟是它

在中国商业地产圈，“天河城”的标识鲜少人会感到陌生，它是“中国购物中心开荒者”，它一直被视为“宝藏级”的商业运营百科全书。

从1996年至今，26年时间，广州天河城见证了天河路商圈从一片农田的“东郊”到华南第一商圈的华丽蜕变。

“天河城”三个字也因此超越了普通商业范畴，被后来者奉为商业神话。

作为资产总额超过2000亿的粤海集团旗下核心商业品牌，天河城已然成为后来者朝拜的圣地，是业内避不开的考察对象。

而天河城的兄弟公司——粤海置地则秉承革新区域商业格局的使命，与其强强联合，打造出一个又一个继广州天河城后的升级版天河城商业，助推区域商业繁华。

发展至今，粤海置地已是粤海集团旗下具备全业态、全产业链、全业务流程城市综合开发运营管理能力的精品开发商，也是唯一一家将房地产列为主业的广东省属国企。

从番禺·粤海丽江花园到番禺·粤海广场，再到即将全面启幕的深圳·粤海城，粤海置地用一个个鲜活的项目展现省属国企的榜样力量，所驻之处带动片区产业升级，赋能区域发展。

那么，在当前这样一个房地产行业大变局下，粤海集团及旗下粤海置地能够为市场变革带来哪些成功经验呢？

三大代表项目

彰显“粤海范本”

对于城市建筑而言，天河城所代表的不仅是一座购物中心，亦是引领城市商业繁华的见证者，它将人们的日常生活搬进了购物中心，也为区域发展创造更多的价值。

广州天河城

广州天河城是中国内地第一个shopping mall，它“把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消费概念，把广州的商业发展提高到一个新水平。

图源：摄图网（已授权）

数据显示，广州天河城日均客流量达到30万人次，节假日客流量一天可超80万人次，且20多年来营业额一直位列全国前茅。

在广州天河城的引领下，正佳广场、太古汇、天环广场、万菱汇等大型商业综合体在天河路沿线汇聚，组成了“华南第一黄金商业带”，沿线商户近10000家，日均客流量达150万人次。

今年，广州天河城26岁了，但它依然保持着不老传说。它是天河路商圈的引领者，时尚的代表，是全国最火的购物中心之一。

番禺天河城

番禺天河城是继广州天河城、天津天河城成功开业后，粤海天河城集团在全国范围内打造的第三个自营购物中心项目，是在独具特色的天河城模式基础上的不断优化提升。

图源：粤海置地官网

作为粤海置地在番禺打造的首个高标准城市级大型商业综合体番禺·粤海广场的商业配套项目，2020年12月25日开业的番禺天河城，以“3天客流破百万”的硬核成绩火爆开场，成功激发番禺万博商圈乃至广州商业新活力。

开业一年，番禺天河城客流突破4000万人次，并持续引入广州购书中心等50%番禺首店品牌，助力提升番禺潮流品质生活，为番禺商业繁荣注入新的活力。

据了解，番禺·粤海广场进驻后，对周边楼盘的价格起了一定推升作用。在中原地产网站，万科欧泊近期的挂牌价为6万/㎡左右，而万博板块的均价在4.5万/㎡左右。

北京路天河城

北京路天河城（原粤海仰忠汇）于2015年由天河城团队接管后，成功实现了项目转型升级，成为业内改造升级范本之一。

与此同时，建面约4万平方米的北京路天河城B区也即将亮相，该项目由粤海置地开发建设，打造了建面约1万平方米的北京路最大的空中花园。

图源：羊城晚报

未来，北京路天河城B区与A区串联后，将以超15万平方米的体量成为北京路商圈最大的商业体。

另外，北京路步行街也于今年初开启南拓改造升级，升级后的北京路步行街步行总长度达到4.7千米，商业体量从57.3万平方米增加至63.6万平方米，形成具有一定规模效应的“主街+后街”步行区域。

而北京路天河城将作为北京路步行街南拓及二期改造提升项目的重要枢纽商业综合体项目。

“枢纽项目”意味着未来北京路天河城所在的区域会成为推动北京路步行街进一步发展的核心点。

从这些代表项目来看，番禺天河城是番禺·粤海广场的商业部分，与40层甲级写字楼、30层4.5米层高LOFT创意空间组成新一代商务场；北京路天河城则是广州·粤海壹桂府下的商业部分，并将以公园式商业出圈。

今天来看，这些项目或是多业态复合体，或是极具前瞻性的打造新业态，这样的方式使得粤海置地在国内的城市综合体开发领域占据先发优势。

进军深圳

打造深圳城市更新样本

近日，深圳·粤海城迎来了其地标性建筑粤海置地大厦的顺利封顶。至此，整个项目约65万平方米的主体结构建设全面完成，项目进入到全球租赁筹备、罗湖北部商务地标打造的新阶段。

项目实景图

作为粤海置地在深圳打造的首个项目，深圳·粤海城是粤海置地再次以跨业态、高复合模式进行的城市综合体开发项目。

项目总建面约65万平方米，包含约24万平方米双塔甲级写字楼（其中1栋高度为300米区域地标）、约12万平方米天河城购物中心、约11.6万平方米国际商务公寓、1.4万平方米金啤坊文化艺术街区等多元业态。

项目效果图

另外，作为罗湖区千亿旧改首批面世的项目之一，深圳·粤海城所代表的意义不仅是一个项目的顺利完工，更是危机之时“国企力量”的体现。

助力产业升级

深圳·粤海城，地处大梧桐新兴产业带和“水贝-布心”国际珠宝生态创意城区的双核轴芯区位，在建筑规划定位之初，便致力于打造全服务的链接平台，助力深圳黄金珠宝产业腾飞。

数据显示，全国70%以上的珠宝产自水贝-布心，珠宝年产值超4000亿元。“水贝·中国珠宝指数”更是我国珠宝行业首个国家级指数，为我国珠宝行业定价、调整经营品种、控制库存等提供重要依据。

可以说，水贝-布心是全球珠宝产业的风向标。

以深圳·粤海城24万平方米双塔甲级写字楼为载体，深圳·粤海城携手国家级要素市场上海钻石交易所资源，打造珠宝产业示范区，塑造湾区钻石产业链集群核心；联合全球保管箱联盟SDF会员打造粤海·宝库1号，实现城市功能、珠宝产业配套升级。

项目效果图

深圳·粤海城以实际行动助力罗湖区黄金珠宝钻石产业的发展，推动罗湖黄金珠宝钻石金融中心的落成，不断提升扩大中国黄金珠宝钻石交易在世界的影响力和市场份额。

打造文化地标

金啤坊文化艺术街区，由原深圳啤酒厂核心部分改造而来，依托65万平方米深圳·粤海城，项目打造了1.4万平方米集公共展览、休闲娱乐、数字创意产业孵化等于一体的工业遗存创新样本。

与深圳蛇口大成面粉厂相比，金啤坊文化艺术街区不仅保留了原金威啤酒厂的发酵罐，活化历史记忆，还与现代创新零售结合起来，赋予了街区更多可能性。

项目效果图

改造前厂区空间记录

据了解，项目计划引入互动戏剧、策展型零售等创新业态，在旧厂区重现城市公共空间，届时将为消费者带来新的体验。

最新消息显示，金啤坊文化艺术街区将于今年年内作为第九届深港城市/建筑双城双年展（深圳）主展场首次对外开放，届时将打造最具规模和影响力的深圳文化盛会，并将成为深圳又一文化地标。

盘活区域活力

为美好生活赋能，打造品质人居。深圳·粤海城打造了总建面约11.6万平方米的商务精英的新主场，包含2栋建面约96-137平方米的阔景美寓，2栋建面约37-69平方米的臻稀资产。

下楼即可触达约12万平方米深圳首座天河城，项目以“罗湖时尚生活新地标”为定位，规划了零售、餐饮、互动体验、家庭配套等业态，可以一站式满足消费需求。

据悉，深圳天河城将于今年年内开业。

项目效果图

另外，商场与屋顶花园、围岭山公园相连，“公园+商业”模式，将自然生态与城市功能完美融合，在商业中创造一种独特的生活方式。

项目效果图

此外，从交通上来看，购物中心与地铁5、7号线换乘站太安站，以及地铁5号线布心站通过地下通道无缝接驳，可通过地铁直达。

以此来看，深圳·粤海城不仅仅只是几栋建筑的叠加，而是通过公共交通、连廊等交通步行体系将商务空间、居住空间、购物空间、文化艺术空间、休闲空间（公园）连接起来，创造一个新的市民目的地。

深耕大湾区7城

粤海置地已成城市综合开发运营专家

近年来，随着城市可供开发的土地资源越来越有限，城市更新成为热门，而这也对城市开发的质量提出了更多要求。

随着粤海集团将城市综合体板块确定为集团三大核心业务之一，粤海置地依托粤海集团强大的资源拓展了城市综合体开发建设业务。

多年来深度参与城市综合体开发运营，使得粤海置地在城市综合体建设上取得了丰厚的经营成果和瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理和开发经验。

截止目前，粤海置地总资产超600亿元，业务包括城市综合体、住宅地产和城市更新等，累计开发建设面积超600万平方米，持有办公和商业物业超100万平方米。

• 住宅地产方面，三十余年来，粤海置地聚焦广深，深耕湾区，在广州、深圳、佛山、珠海、中山、江门、惠州等粤港澳大湾区重点城市成功打造了广州·粤海拾桂府、广州·粤海壹桂府、番禺·粤海丽江花园等多个典范作品；

• 城市综合体方面，已打造了广州·粤海金融中心、广州·粤海云港城、深圳·粤海城等综合体大城；

• 商业写字楼方面，则以南沙·粤海广场为代表。

可以发现，从番禺·粤海丽江花园1992年率先引用香港物业管理模式，到转型城市综合开发运营，粤海置地一直走在时代前沿，以非常复杂的产品业态——高端住宅、商务公寓、甲级写字楼、大型购物中心等，创造性、前瞻性的打造美好人居，为城市生活赋能。

这样的开发方式，与传统单纯的住宅开发不同，具有高度复杂性，需要将整座城市或片区作为一个大物业，协同产业延伸，建设“生态圈”协同发展的商业模式。

而这也会对带动区域的经济发展活力有着重要意义。

在独角Mall看来，城市综合体本质上是一个微城市，是城市资源的聚集体，带来的是全新的都市生活范本。特别是在房地产行业政策调控格局下，城市综合体开发已成为高端商业地产开发的主流模式，它将会对一座城市商业格局的创新、生活方式的迭代、区域产业的升级产生新的驱动力，而出色的商业地产开发运营商，也越来越至关重要。