暴雷房企，福晟钱隆尚品，二手挂牌3.1W，怎么看？

又刷到一个关于赠送案例的咨询，正好来聊聊。从去年开始，闽系不少房企都暴雷，作为先驱福晟，不少项目也处于烂尾，其中闽侯的福晟钱隆樽品，还被质疑表演式复工。

当然房企这么多项目，位于浦上大道附近的钱隆尚品，算是幸运的一个，目前已经交房，二手也已经出现挂牌，下面聊聊。

项目情况

2016年11月，福晟以8.68亿竞得宗地2016-20号地块，地价达到溢价50%的“限价标准”，并无偿提供商品住宅10800平方米，平均楼面价16379元/平。

2018年3月，项目上市，备案均价3.1W，要求捆绑精装4K，售价达到3.5W，主打复式刚需产品，依靠高赠送做宣传。

随后由于房企暴雷，营销也就暂缓，2020年对剩余房源继续销售，小户型精装无须加价，66平三房210W左右。

2021年底，项目对尾盘放出8折优惠，打出2.5W起的宣传，89平米复式，高层折后总价257W。

分析：对于项目而言，在楼市高峰末期上市，还是抓住了一丝余温，与当时不少项目一样，优势依然是高赠送，宣称零公摊。

由于拿地配建，项目需要配建安置房，按目前的说话，项目就是分栋安商房。

对于可售的5栋住宅，只有5号楼是主打平层产品，剩余全部以复式为主，当然不管是复式还是平层，项目都存在较大的赠送。

由于项目去化周期偏慢，加上房企暴雷，对于一开始捆绑精装上车的业主，即使还未交房，就已经注定跑输邻居。

从2018年高峰的3.5W，到尾盘8折，均价2.8W，4年时间，降价7K，比例达到20%，如果再计算时间成本，跌幅预计达到40%。

当然对于当初上车的业主，本来2020年12月的交房时间，到了2022年6月，虽然延期1年半，不过如今面对房企其他项目，还在烂尾泥塘，也只能说对比之后也算安慰。

二手情况

目前二手平台，挂出了4套房源，存在一定差异，均价3.2W左右。

分析：对于这几套房源的挂牌，选择单价最贵的3.6W那套看看，户型89平米，复式，总价329W。

从布局来看，当初作为新房的时候，宣称89四房，使用面积110平米，最终交房之后，看到结构是，三房都做不到，只能做成了阔绰两房。

此时再看看二手挂牌，单价3.6W，总价329W，买一个两房复式，布局还非常奇特，可以说即使目前赠送还没有争议，这样的产品也注定难卖。

当然为何这套挂出这样的单价，预计可能是当初高位购入所致。

作为这套案例的对比，其他三套的挂牌相对趋于理性，比如110平米，高层，单价3.2W，总价355W，对于这个平层产品，同样存在倒板赠送，通过赠送做到四房，同时客厅空间较大。

当然目前市场，这样的赠送，最怕的不是城管，而是比城管还可怕的世茂业主。

假如按二手均价3.1W，看看项目保本情况，如果是2018年3.5W精装上车，4年半时间，算上办证等，20%计算，保本价4.2W，很明显目前不止没保本，还低于当初的购入价。

如果是2021年底上车，按8折2.8W均价计算，半年多时间，算上办证，对比目前二手挂牌，不止保本，还赚钱了。

户型分析

对于项目而言，虽然项目不大，不过户型倒是很多种，简单看看：

86平米复式：赠送近两个卧室，一个卫生间，虽然是定位四房，实际也就做三房，与弘府类似，对于这个布局，整体来说算比较方正，在项目同面积里面，算上较优的一种。

101平米复式：宣称5房，跟上述二手的89平米做四房类似，实际只能做三房，南北不通透，加上布局其他，略显一般。

115平米复式：赠送一房，做成四房结构，餐厅、厨房都偏小。

这也是项目复式产品的共性，基本就是房间空间不错，由于复式，卫生间都做到3个左右，虽然有倒板赠送，不过由于布局都不方正，很多功能区也无法改造，导致部分功能区略显紧凑。

这样的特色产品，在以往可能有较大吸引力，不过如今随着市场越来越多89三房两卫，三开间朝南等出现，可以说小户型复式，吸引力也在下滑。

除了复式产品外，项目的平层，重点都是主打小户型多房，从赠送来看，66、74都是赠送厨房，82平赠送卧室，从布局来说，虽然也不是目前市场主流，但是对比复式产品，整体来说更优。

不过从赠送的风险来看，目前复式室内倒板，相对风险小点，而对于平层的赠送，基本就是采光井等，风险较大，加上赠送的还是这种功能区，如果真的出现问题，那就是毁灭性的问题。

盘点总结

项目位于浦上大道南侧，距离5号线550米，距离万达700米，可以说配套加持度不错，加上小户型通过赠送做多房，确实有自身的优势。

虽然优势明显，不过对于项目而言，存在安置房，以及大部分复式产品布局和设计都很一般，加上不少业主还是高位上车，目前来看，较长一段时间都无法回到当初的购入价。

对于楼盘的业主，从目前持有成本来看，尾盘上车的业主很明显优势强于早期业主。

对于期房也是一个思考，时间成本并不低，加上在未交房前，还会伴随着房企自身的风险。

对于车位，早买早享受，晚买享折扣。

那对于期房，会不会是早买没享受，晚买更折扣。