金融街半年报AB面：营收净利增幅超90% 出售资产扮靓财报

近日，金融街控股发布了中期业绩报告，营收净利润均实现了惊人的90%以上的增幅，其中营业收入106.04亿元，比上年同期增长了93.75%；当期实现归母净利润11.49亿元，同比增长了90.15%。

乍一看，这份财报可以说十分亮眼，尤其在当下楼市凛冽的寒冬里，能够保持业绩增长的房企都已是凤毛麟角，更别说高达90%以上增幅。不过细细看来，金融街的这份财报有出售资产扮靓财报之嫌。

出售资产扮靓财报

半年报显示，今年3月金融街以10.8亿元的交易对价，将丽思卡尔顿酒店出售给母公司北京金融街投资（集团）有限公司，这笔交易为金融街贡献了净利润7.8亿元，占净利润的比重约68%。

此外，公允价值变动损益、营业外收入为金融街的财报增加了不少了净利润。上半年，金融街持有上海静安融悦中心项目部分办公楼、商业及配套车位竣工，经第三方评估机构评估后公允价值变动损益增长，贡献了1.2 亿元的净利润。

这两笔收入合计占金融街上半年净利润超九成以上。实际上，扣除非经常性损益后，金融街的净利润仅为1.84亿元。

出售资产扮靓财报，这一招是金融街惯用的伎俩。2021年金融街净利润为16.4亿元，当年9月，金融街以15.75亿元价格将德胜国际中心的资产及相关债权转让给凯龙瑞集团，收获了15.75亿元的投资现金，产生7.9亿元的损益。

此外，金融街持有的上海静安融悦中心西区A栋办公楼、武汉融御滨江、重庆磁器口后街一期二批次及二期、北京黄村颐璟万和等项目竣工，产生8.2亿元公允价值损益。

意味着，金融街的净利润基本上来自出售资产以及公允价值损益两项，而非来自自身经营能力的提升。

销售腰斩 脚踩“三道红线”

金融街以商业地产开发运营起家，同时兼营物业租赁和物业经营业务，经营情况与楼市景气度息息相关。

今年以来，全国楼市仍然陷入深度调整中，国家统计局数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积与销售金额分别仅有 6.9 亿平米和 6.6 万亿元，同比降幅分别为 22.2% 和 28.9%。

同时，一二线城市写字楼的空置率有所上升，WIND 数据显示，2022 年上半年，北京优质写字楼空置率为 17.8%，上海优质写字楼空置率为 15.4%。

受此影响，2022年上半年，金融街的销售规模出现较大幅下降，期内实现销售金额116.7亿元，同比下降45.7%，销售面积50.2万平米，同比下降55.3%。

在金融街布局的区域中，仅京津冀区域销售金额实现31.8%的增长，其余区域销售规模降幅均超过40%，其中成渝区域降幅最大，同比降幅高达83.1%；长三角区域同比下降71.4%；长江中游区同比下降64.3%；大湾区同比下降44.6%。

销售不及预期，回款不佳，金融街的现金流压力凸显。截至2022年6月，金融街经营活动产生的现金流量净额为-19.7亿元，而上年同期为42.7亿元，投资、筹资项目现金流净额为-12.3亿元、-23.0亿元。

现金流只出不进，进一步增加了金融街的偿债压力。自2016年开始，金融街就因在全国的大扩张导致负债率连年攀升，到2019年时总负债规模达到1230.09亿元。

为此，金融街连续转让资产回笼资金，2020年通过解除北京中信城B地块合作协议，以及出售丰科中心项目股权及债权，累计回笼资金108.32亿元。

2021年，金融街通过转让北京金丰万晟置业，回笼资金37.09亿元；当年9月，转让德胜投资100%股权及相关债权回笼资金15.75亿元，加上今年出售丽思卡尔顿酒店的10亿元，两年时间金融街回笼资金超170亿元。

然而，截至今年6月末，金融街的总负债规模仍然有1101.25亿元，扣预资产负债率从2021年底的72.0%降至70.0%，但现金短债比降至0.86倍，净负债率也上升至155.6%，三道红线中踩中两档，债务风险有所扩大。（来源|商业华观）