取消“预售制”，会让谁害怕？专家：取消预售制会导致房价飞涨

文：十夏

对于购房者来说，买房者一直有两大心病：一是商品房预售，二是公摊面积。先来说说什么是公摊面积？主要是指小区的公共区域，如高层住宅楼的走廊、电梯间、地面公共区域等。公摊面积之所以备受诟病，最大的原因在于公摊面积的出现导致人们需要支付大量的额外费用。

而且，购房者无法准确测量自己买的房子公摊面积有多少，开发商说多少就多少，这让购房者有苦说不出。在目前房价平均每平米万元的情况下，公摊面积每增加一平米，就要多掏一万多。此外，公摊面积也会给购房者日后的生活带来极大的不便。比如房子的税费是按照建筑面积（包括公摊面积）计算的，交物业费、采暖费等也包括公摊面积在内。

正因如此，取消公摊的呼声也越来越高。全国人大代表刘廷安也表示：老百姓花在公摊面积上的钱实在很“冤”。原因有三：第一，花大价钱买小平房，太冤！第二，买家只知道电梯走廊灯，不知道其他公摊，糊里糊涂就买单，太冤！第三，国内公摊没有统一的标准。开发商自说自话，购房者花大价钱却成了弱势群体，太冤！

全国政协委员洪洋也表示，“公摊哪些面积，公摊多少面积”都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而业主毫无申辩权力。公摊面积看不见摸不着，但人们却为此付出了高昂的费用。

当然也有专家表示没必要取消公摊面积，如果取消公摊面积，原本五万一平米的房价，就会变成六万一平米，一点用处也没有，房价不会因此降低。该交的物业费，一分钱也不会少，取暖费也不会变少。

在《中国经营报》中，首都经贸大学教授、北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也表示：公摊面积是否纳入房屋面积无关紧要，并不影响整套住房的总价，开发商不会因为计量单位不同而少收费。如果取消公摊面积，这些公摊面积的费用就得通过涨房价、物业费和暖气费的方式来收取。

所以，为消除民众疑虑，应加强公摊面积知识的普及，明确告知公摊面积确实存在，不同高度、不同档次的楼房公摊面积不一样，档次越高、高度越高的楼盘公摊面积越多，不一而论。购房者在购房前应做好咨询，了解公摊面积包括哪些，并要求开发商写在购房合同中。如果公摊不合理，购房者可以投诉或放弃购买，这也能督促开发商合理计算公摊面积，更好地稳定楼市。

说完了公摊面积我们再来说说期房预售制。期房预售实际上是指房地产开发商在取得商品房预售许可证后，在房屋尚未建成之前将房屋出售给需要购买的人。简而言之，就是买家先付款，然后等房子建好后才能拿到房子。

数据显示，目前房屋销售模式90%为预售房，现房销售占比不到10%。这也就意味着，交了钱之后还要等一两年才能拿到房子。有时还可能会出现“延期交房”和“货不对板”的情况。因此，近两年来“取消预售制”的声音不绝于耳。

近日，海南就出台了房地产市场调控新规，提出发展安居型商品房、限制本地居民购买多套住房、商品住房现房销售制度等。其中，最值得关注的是：实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。这意味着海南成为全国第一个全面实施现房销售的省份，“取消预售制”终于迈出了坚实的一步。

取消预售制，会让谁害怕？

一方面，取消预售制将减缓房地产企业的周转速度，高周转模式就此终结，而这势必带来房地产行业的全面洗牌。中小地产商摇摇欲坠，大型开发商也将失去高周转的利器。另一方面，地方政府可能不乐意看到“预售制”消失。

对于地方政府来说，高周转的优势是提高了土地出让效率，在短时间内获得更多的卖地收入。如果高周转不复，一块地两年才能变现，开发商必然会放慢征地速度，土地财政又将如何维系？

专家：取消预售制度将导致房价飞涨

北京师范大学房地产研究中心主任董藩在节目中解读房地产市场的趋势和变化时提出一个观点：他认为房地产领域有两个伟大的发明，一个是预售制，另一个是按揭贷款。

董藩表示，预售制可以充分解决开发商资金实力不足的问题，相当于融资的效果。同时，如果预售情况好，供应商愿意提前供货，开发商就可以扩大开发规模；如果开发商完全依靠自有资金，开发规模势必会缩小。如果对房屋的需求变多而供应变少，房价就会飞涨。

关于是否取消预售制，人民日报等官方媒体曾表示，现阶段取消预售制的可能性不大，但从长远来看是不可避免的。一方面，预售制实施时间较长，对开发商资金回笼和城市房产税收影响较大，这些都需要逐步处理和解决。但商品房预售制破坏了市场交易的公平正义原则，从长远来看仍需废除。

由此可见，国家对公摊面积和预售制的态度是从侧面降低购房难度。这也证明了未来楼市是向刚需群体倾斜，一切政策都在为刚需购房者服务。所以对于购房者来说，如果现在对住房的需求不是很迫切，稍微等上一段时间，那时候买房可能更划算。