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“逆境学中海” 看中海管理层都说了什么?

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TOP10房企中第一家披露中期业绩的,是今年上市30周年的中海。

8月24日,在2022年中期业绩沟通会上,中国海外发展董事主席颜建国说道,“我们是有信心的。”

在主席报告书中,颜建国写下:


行业竞争是一场没有终点的长跑竞赛。一大批企业已经退出赛场,仍然在前进的企业分散成几个梯队:一批企业在咬牙坚持,一批企业在第一梯队领跑。

本集团身处第一梯队,粮草充足并拥有43年的长跑经验,我们的目标是——“夺取胜利”。

今年上半年,中海实现销售合约额1385亿元,同比下降33.2%,销售规模升至行业第四。

中国海外发展行政总裁张智超在业绩会上表示:“上半年最难的是1-4月份,全国商品房销售同比下降幅度比较大,5、6月份有所收窄。

在这种情况下,我们的销售跑赢了大市。上半年,我们自身的销售下探了28%,我们所在城市的总销售下探约42%。与 TOP10同行的销售平均水平相比,我们的销售降幅也是更低的,处于比较优势扩大的状态。

另外,我们并没有采用降价促销来推高销售。”

行业日子不好过,上半年同期,TOP10房企的销售额同比下降比例是45.5%。

而从中海的中期业绩报告中,我们还可以看到在地产行业在哀嚎之下的城市分化。

上半年,中海在一线核心城市的半年销售表现占优:北京240亿元,天津114亿元,香港110亿元,广州101亿元。并且,一线城市北上广深和香港的合约销售额占比,提高了10个百分点至36.8%。

其中,中海在香港的销售额创下历史新高,管理层表示,对香港更加美好的明天充满信心,将继续加大在港投资。

行业曾有“顺境看万科,逆境看中海”之说。

作为中国最早上市的房地产企业之一,中海的“长期主义”、“稳如磐石”不是新闻,况且在头部房企中,中海的资金成本最低,这也是中海最为突出的优势。

上半年,中海收入为1037.9亿元,公司股东应占溢利为167.4亿元,经营溢利为241.3亿元,毛利率为23.5%,归属股东净利润率为16.1%。

期内,中海持有银行结余及现金1253.2亿元,资产负债率59.0%,净借贷比率维持于41.0%,加权平均融资成本3.44%,也仍旧保持行业最低区间。

当然,行业下行,即使是中海,钱也不好赚了,但展望接下来的房地产市场,长期上看,颜建国认为,“未来房地产行业还是一个很庞大的行业,是一个好行业,是一个可以长期坚持的行业。”

短期上看,张智超表示:“去年下半年我们土地获取量比较集中,这些货量大概七成多今年会推售,所以下半年,总体经营上会更加积极主动。”

接触了近500个收并购项目
中海最终上半年只完成收购4个

中海很忙。

上半年,中海在13个城市共新增土地储备27宗,总购地金额人民币531.1亿元,新增总货值超千亿,约1081.9亿元。

并且在行业洗牌背景下,手持千亿现金的中海也在积极寻求并购发展。

  • 1月,中海发展以36.88亿元完成对雅居乐和世茂有关广州亚运城项目的股权收购,成为该项目最大股东;
  • 1月,中海宏洋约10亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目公司股权;
  • 3月,中海发展以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目,成为该项目最大股东;
  • 3月,中海宏洋10.24亿元收购龙光控股汕头一在建住宅项目。

尽管中海在业绩报告中表示,下半年中海将继续寻求并购机会,但是事实证明,对于中海这样的企业而言,这事撒网容易,收网却不简单。

颜建国在业绩会上表示:“关于捕捉机会、收并购的问题。我们认为,投资就是投资,无论是在公开市场买地,还是并购,只是不同的路径,对我们来说,好项目是唯一的标准。

目前来看,我们新增土地储备或者投资工作,来自于公开市场的比例更大一些。因为当前市场下,土地市场的竞争在减弱,选择机会更多。

并购的机会也不少,同行有些在卖资产,有些卖股权,我们都有大量接触,上半年也完成了几单项目并购,并购方面我们会继续捕捉机会。未来几个月,我们会保持积极姿态,全面撒网,希望有更好项目能够进来。”

张智超在补充中则提到了:“到目前为止,我们筛选了400-500 个项目,基本上每周、每两周都会在集团层面推进研判,但目前符合三个主流的项目相对较少。

我们也与一些金融机构、资产管理公司都在接触,寻找优质项目,一旦有机会,我们会寻求突破。另外,地方平台公司手头也有一些好项目,也会找我们这类优质头部企业来合作,我们相信机会还会不断涌现,我们会保持比较进取的姿态。”

中海内部人士告诉地产壹线,下半年就机会来说,公开市场中海仍旧更看好,“因为很多城市现在拿出的地块更优质了,拍地市场的竞争对手也不多。

并且公开拿地的地块比起收并购项目要简单得多,有些收并购项目找上门来,但背后的账过于复杂,上半年拿下的收并购项目,也都是中海知根知底的项目。”

年初的业绩会上,中海管理层也曾提及,去年下半年土地市场不仅出现了机会,在回报率上也是这几年内中海在这些城市取得的最好回报,对未来的利润形成了很好的支撑。

接下来的房地产市场
中海怎么看?

如今还留在牌桌上的头部房企,对于市场总有自己的几分见解和判断。

对市场,中海的整体看法则是——“长期乐观、短期承压”。

颜建国表示,“长期乐观”,主要来自于两方面的信心。

“第一,我们对房地产下半场的市场空间有信心。

今年3月份的时候,在去年全年业绩发布的时候与大家交流的时候我说过,房地产市场应该进入了下半场。下半场,市场总量将下行,但仍将是一个规模巨大的市场,有效的需求继续存在,市场空间仍旧巨大,这是我们对房地产中长期市场很有信心的原因。

第二,房地产下半场市场格局演化趋势下,我们认为对我们公司有利,我们有信心保持高质量发展。”

基于以上这两个判断,中海认为从长期来看行业既有机会,中海又有优势,因此对未来,中海是有信心的。

业绩报告显示,2022年上半年,中海的住宅按时交付完成率达到100%,其中,提前交付的户数占比约33%,总体客户满意度保持TOP20房企前三。

业绩会上谈及短期市场形势,中海指出目前房地产行业处于上下半场转换的阵痛期,短期市场承压。

并且,短期市场的走势,中海管理层认为主要取决于两个方面:一是取决于宏观经济的整体走势,二是取决于“出险房企”遇到困难的解决进度。

“所以总的来看,虽然市场短期承压,但我们对市场还是保持信心。上半年,我们的购地金额和与新增货值在全行业名列前茅,我们已经用投资表达了我们对未来的信心。”

这是中海的一贯作风,不制造焦虑,也拒绝精神内耗。

在24日的业绩会上,颜建国认为,房地产下半场是存量市场争夺战,当前及未来几年,全球经济的不确定性仍在增强,而中海的发展策略,主要是三个“稳”字,三个层次的递增。

第一,是“稳字当头,立于不败之地”;

其次,行业大变局,有危也有机,中海希望“在稳的基础上,稳中有进,抓住危机中的机遇”。

最后,则是从中长期来看,中海还是一个“稳”字,行稳致远。

“打造面向下半场的护城河,强化竞争优势。我们将进一步加强传统竞争优势,让长板更长,

同时,面向下半场新的形势与新的客户需求,我们将聚焦业务、聚焦市场、聚焦管理资源,从战略、组织、人才、机制、文化五个方面,持续建强我们的核心竞争优势”,颜建国表示。

换句话说,当下,中海希望的是,今天走得更稳,明天走得更快,后天走得又快又稳又好。

长期主义不是口号,其中的信心和耐心,相信中海也都有。

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