JC PLAZA 锦沧文华广场试营业完整探班报告

8月18日，JC PLAZA 锦沧文华广场（下文简称：JC PLAZA）正式宣布开启试营业，但该项目在业内的关注度从外立面初显到7月9日深度合作的OTB集团旗下四个品牌齐开业始终未停歇，我也曾做过两篇相关简报带来过展望。

本文终于能借项目正式开启试营业、场内外观感基本完整呈现之际，为大家带来完整分享，也是我今年的首个「完整探班报告」。下文从宏观到细节，分6个看点进行阐述。

相对特殊的

存量改造项目

近几年由于商业的更迭，市场上存量改造项目不少，就我个人而言，足以在不同类型商场的改造调整中看到众多基于商业发展而与时俱进诞生的规划手法和创新理念。

JC PLAZA的特殊之处在于，其前生并非老旧商场，而是锦沧文华酒店；不仅建筑的业态、功能迥异，甚至历史底蕴可追溯到遥远的1900年，经历了上海改革开放到成为国际化大都市的历程。

图：来自商场官方微信公众号

因此相对于纯商业项目改造的“辗转腾挪”，JC PLAZA的最大难点和看点在于——经历了几乎重建而转为“高端办公+高端精致购物中心”的全新组合后，如何让人感受到项目对于老建筑历史人文情怀的致敬和革新，从而让一则现代化的商业综合体透露出“城市更新”的韵味。

图：来自商场官方资料

以上背景，若我们此前在专业范畴内对锦沧文华酒店了解不多，可能无法深刻体会，但值得通过过往的文献资料以及项目改造层面的专业稿件进行摄入学习，从而获得对于JC PLAZA最为底层的认知。

关于项目设计方面的话题，我也会在下文展开讨论。

重塑南京西路

商业界面

这是在宏观层面基于商业领域我个人最为关注的看点，在此前推文中已多次提及。

南京西路作为上海乃至全国最为优质的老牌商业街，从不缺乏足以傲人的商业内容，但可能也正由于过于成熟，因此要在如此商圈中“兴风作浪”实属不易——自2017年兴业太古汇开业在东侧起势后，虽沿街各大商业大小调整不断，但直至今年JC PLAZA之前并无标杆案例。

在过往推文中，我就多次对JC PLAZA可能置于商圈的影响做过相关评述，如今随着开门迎客后实际内容的展现以及消费者的反馈，也再次印证了这些观点：

1、JC PLAZA为南京西路创造了商业内容的增量——建筑作为载体，我们很难想象OTB旗下品牌在现有项目中能够有机会获得如此优质的展示面开出旗舰店。

2、打破传统“梅泰恒”商圈格局——随着恒隆广场的独占鳌头，“梅泰恒”一说已颇具年代感，且从实际商业内容以及业绩表现来看也难显贴切。随着JC PLAZA建成，不论之后该区域商圈趋势如何，至少我们可以正式告别“梅泰恒”这一说法，应该赋予商圈怎样的全新称谓，是否有权威机构给出说法是一方面，更重要的是，商圈的其他项目能否如JC PLAZA般找到各自的独特定位调性，从而形成共荣才是商圈发展更本质的关键。

3、与恒隆广场遥相呼应打造难得商业界面——这点我在此前的推文中有所阐述，至少在上海市场，我们很难找到商业街双侧均为品牌旗舰外立面形象的场景，让几百米的商业视觉观感独此一档。当然也正因为JC PLAZA所在位置的成熟度，让我在本文中无需像过往完整探班报告中对项目的选址再做详细描述。

4、为片区商业注入潮奢氛围——类似iapm、芮欧百货等上海市场潮奢定位代表项目在业内皆具良好口碑，而对于恒隆广场所在区域，由于已达到了顶奢层级，因此虽有在潮流领域玩得游刃有余的顶奢品牌，但也很难将“潮奢”作为主定位，这也给JC PLAZA探到定位切入点，且因其迷你的体量得以贯彻，在为商圈注入时尚潮流活力的同时，“想做类似JC PLAZA这样的定位”成为我近期在与业内同行交流中听到的出镜率较高的感慨。

以上是在相对宏观的层面对JC PLAZA及其商圈背景做概述，下文聚焦到我所专注的商场本身，为大家带来关于该项目商业部分各方面逐一详述，尤其可关注其作为一个体量迷你的购物中心，与我过往分享过的案例有何异同。

设计

构思

首先罗列一些关键数据，JC PLAZA的高端商业部分，总面积为2万㎡，涵盖B1~4F，作为对比，办公楼则达到3.5万㎡，拥有17个楼层。项目由宝华集团携手国际顶尖设计团队Gensler、Greenberg Farrow及Lead8联袂设计打造，在采用先进技术并融入环保理念的基础上，将原先的酒店“变身”为了现代化商业和办公空间。

在阅读相关资料时，我发现设计方在着重强调对于历史的传承以及城市的更新外，另一专注打造的核心关键在于“塔楼与裙楼”的紧密连接，你能看到办公楼树立在购物中心的正上方，而非众多商业以“L”形围办公楼而建的设计方式。

图：来自商场官方资料

这是改造项目的特殊性所孕育的“解决方案”，对后续商业空间的规划布局产生了潜移默化的影响，并同时解答我了对于JC PLAZA在设计层面印象最深的两个看点。

1、对于外立面利用的绝对强化——上文有说到JC PLAZA塑造了南京西路的全新商业界面。若从设计方面考虑，它除了引入的高端品牌本身具有很强的设计能力，建筑的结构则是其内因所在。

由于办公楼与裙楼的深度连接，压缩了一部分南侧的商业面积，因此反向来看，其面对南京西路的北侧价值就被进一步放大——过往沿商业街项目往往遇到沿街位商业价值高、具备吸引力而内场空间则较难规划的困境，对于JC PLAZA而言，有限的内场（从下图L1平面图能看到除却北侧4个品牌外，楼层内场只剩3个铺位）足以让项目重注沿街主力品牌，并以此带动内场空间宁缺毋滥地引入定位契合的品牌。

值得一提的是，项目立面将品牌的形象与商场自有的造型饰面进行了有机融合，最终没有简单将4个品牌一字排开——中部两个品牌拥有完整立面形象，两侧品牌在两端有立面形象。

而与中部衔接部分则是采用了商场最初设计的饰面及海报，不论从立面视角还是进深方面都达成了错落有致的节奏感。

2、在迷你商业体中采用双手扶梯布局——这在我过往分享的类似体量商业项目中都极其少见，JC PLAZA虽然整体呈环形动线结构，但由于塔楼以及中部铺位阻隔了内场的全通透性（类似因核心筒而将商场分为东西两区的上海世茂广场）。

因此JC PLAZA设计的两列手扶梯对于消费者而言创造了路径的便利性；对于品牌而言则通过引导动线活力变相规避通透性问题。

这只是我对个人观感的提炼和分享，可能对于每一位观者而言，都会有各自印象深刻的部分，如果能够对项目有尽可能多的了解，则有助于对各自不同的看点、观点达成更本源的认知。

从上文各画面能看出，JC PLAZA内场风格与外立面一脉相承，现代、简洁、明亮，结合超过5米的层高，虽然实际行径空间不大，但几乎没有任何压抑的体感；各种材质用料上乘，处处彰显品质。

布局

“化繁为简”是我在做商业规划布局评述时常用到的词，一方面很多商场确实呈现了这样的规划方式，另一方面如果用这一方法来看项目，也更便于自身理解。更重要的是，但凡是能够通过化繁为简的方式来进行解读的项目，内部规划和布局的框架大概率是有逻辑可循的。

作为迷你型商业体，JC PLAZA没有采用“五脏俱全”的打造方式，其核心规划逻辑是在有限的空间中做到2点：

1、通过拥有外立面的调性品牌以及高端餐饮为项目梳理定位，事实上它们也最先完成开业，从实际的规划到最终落地都一脉相承。

2、服务好商圈固有且未来可期的高净值以及办公客群（据悉， LVMH集团旗下的DIOR等多家500强企业已确定入驻锦沧文华广场办公楼）。从下图内外场观感能看到，商场与办公楼实现了上文所述的无缝衔接，访客甚至无需二次扫场所码即可在两者间切换。

配合这两个理念结合化繁为简的观察方式，多少能让整个项目更便于理解。

B1到L4共5个楼层，对于一个迷你型商业体而言不算少，加上单层品牌数量不多，使得楼层数量的权重更大。

在垂直动线的规划方面，商场给到的解决方案是L1~L2主打潮奢零售，仅根据品牌的国际化程度以及定位做楼层区隔；L3~L4主打品质生活方式，包含有家居零售、美颜体验、高端餐饮等多方位业态；B1则更偏重于办公室白领日常的餐饮、体验等消费。

水平动线规划方面，由于单层面积不大加上两部手扶梯的通达性，因此平面布局更多只需考虑到铺位的合适性即可，唯独需要强调的是L1、L2两个服装零售为主的楼层，在沿街引入了旗舰店后，内场并未因此产生强烈反差，而是针对性地引入了国内外同样注重设计调性的品牌，为时髦客带来更多选择。

总体而言，项目的规划较为注重目的性消费导向；同时也兼顾周边高粘性优质白领客群随机消费的诉求。

品牌

招商

具体到品牌招商方面，与OTB集团的全面合作并为商场带来4个占据双层的品牌全国旗舰店，其中除了Maison Margiela外，MARNI、JIL SANDER、AMIRI均为首家旗舰店，由于占据重大话题权重，因此值得一提再提，是项目潮奢定位的基石，上文已有多角度画面呈现，这里就不赘述了。

细化到L1、L2两个楼层其余服装零售品牌的布局，则可以看到在L1引入了此前在港汇恒隆广场开过快闪店的伦敦设计师品牌MITHRIDATE，占据内场中部位置。

L2的内场其余位置则是以国内设计师品牌为主基调，引入了包括SHUSHU/TONG、Short Sentence、MAISON LE FAME、LABELHOOD X ERDOS等品牌，虽然数量不多，但在业内外均不乏知名度，且是秀场常客，即使国民老牌ERDOS此次都是与设计师品牌平台LABELHOOD联袂打造新概念店，以期与商场整体调性更为契合。

在为商场树立定位的又一关键业态高端餐饮方面，则是早早宣布与连续多年保持黑珍珠三钻、米其林一星的菁禧荟、曾连续三年蝉联米其林一星餐厅的鹿园MOOSE以及将传统日式料理与西式料理优质结合的隐山料理等品牌达成合作并在L4开业多时。

更注重品质生活方式的L3则引入了家居生活方式品牌JUSTLUXE、英国百年奢华床具品牌SAVOIR、德国希尔巴赫旗下独立家居品牌Yomei、生活方式买手店TAVN、高端眼镜买手店品牌WHITE CROW白鸦眼镜、香槟主题特色酒吧Les Bulles、健身品牌Z&B Fitness、以及美颜护理业态桑格水疗、海上花田、樱花美睫等品牌。

理论上办公楼占据大权重的商业项目，咖啡品牌的选择一般不会少，JC PLAZA的%ARABICA、MANNER能够满足不同类型以及预算消费者的选择，而开业期火爆的Masion Margiela Café则打卡调性更甚。

B1品牌相对而言更适合白领的日常选择，目前已开业的包括有麦当劳、日式居酒屋客福楽屋、美发沙龙Scale等，由于项目定位明晰，因此很容易脑补出这些业态品牌可能产生的消费场景。

细节

品质

细节品质是我在做完整探班报告时也常会分享的一个部分，如果是常规的大型购物中心，更多会关注其针对大众消费者的服务理念等延展内容。JC PLAZA则有所不同，精益求精的改造以及小体量规划，让其肉眼可见的高品质被进一步放大。

除了上文在设计部分已经提及的全场高质感外，这里用大家常会关注的卫生间、家庭卫生间等画面做个预热，感受到高品质的一脉相承。

相对具有独家属性的是，当我第一次看到项目30元/小时的停车收费标准时是惊愕的（几乎是上海商业市场的最高单价），但当我领略过其全精装的停车场后，竟然感觉有点物有所值。某种程度上，这也是JC PLAZA的缩影——由于体量受限，因此发挥空间不大，但尽可能把能做的做到精益求精。

以上是JC PLAZA商业部分在试营业后的探班报告，这我分享的又一典型小体量购物中心，现阶段虽仍有部分铺位处于筹备状态，不过项目的规划逻辑、招商定位等基本已能完整体现，因此基于其所处选址、优质品牌带来的话题性、社交媒体上的热度，即使在试营业期也足够一个单篇进行相对全面的梳理和分享。