反转，二审“绿城业主”胜诉，阳台究竟能不能封？

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　　居住在城市小区，“封阳台”涉及到“千家万户”的利益。

　　究竟能否封阳台，一直以来存在较大争议。位于成都双流“怡心湖”板块的“绿城诚园”封阳台事件，可以说具有标志性意义。

　　日前，成都中院二审判决，业主自行封阳台胜诉，驳回“一审法院要求高先生拆除自家封闭阳台并恢复原状的判决”。

　　此判决为终审判决。

　　那么，是否意味着以后业主可以“自行封阳台”呢？

　　答案并没有那么简单。

　　▲绿城诚园封窗楼栋 图据网络

　　01

　　绿城物业状告业主

　　一审胜诉

　　绿城诚园为成都双流怡心湖板块，品质较高的楼盘。

　　小区以改善居住为主，户型面积都在110平米以上，为了营造统一、美观的建筑立面。

　　绿城在许多楼盘都提倡实行“统一封窗”或者“统一不封窗”。这一理念，也得到不少业主的支持和理解。

　　不过，也有业主认为，这一“统一行为”，是多数人对少数人的强迫，侵害了业主自身的权益。

　　成都绿城诚园在2020年底陆续交付后。

　　1至4栋进行了“统一封窗”，据了解其理由是该4栋房屋临街，所以4栋业主同意“统一封窗”，避免噪音污染。其他楼栋则为开放式阳台。

　　此案的被告“业主高先生”不属于1至4栋业主，但自行进行了“封窗”。

　　2021年11月，绿城物业将业主高先生告上法庭，要求立即拆除已封闭的阳台并恢复原状。

　　物业认为，根据业主购房时签订的《诚园小区临时管理规约》，业主在物业使用中，原则上不得封闭阳台。如需封闭阳台，需经全体业主表决，面积和户数均需达到“两个2/3”（专有部分占相关建筑总面积2/3，业主占总人数2/3）以上业主的同意，并按统一方案实施。

　　据绿城物业介绍，经业主投票表决，结果未达要求。因此，高先生自行封闭阳台的行为，有违诚实信用原则。

　　一审中，成都市双流区人民法院，认为高先生的封窗行为妨碍了物业的服务和管理，有违《诚园小区临时管理规约》，判决高先生在判决生效起15日之内，拆除违规封闭的阳台并恢复原貌。

　　高先生不服，遂提起上诉。

　　02

　　二审判决“物业败诉”

　　封阳台被允许

　　据红星新闻报道，该案二审已于8月12日宣判，判决撤销了一审判决，并驳回物业公司的诉讼请求。

　　这就意味着，二审“物业败诉”，高先生自行封阳台的行为被法院允许。

　　并且，二审为终审判决。

　　为什么一审判定业主败诉，二审却判定物业败诉呢？

　　从“红星新闻”曝光的二审“判决书”来看，主要有以下几点。（变色部分文字为二审判决书中“原文内容”）

　　第一，《诚园小区临时管理规约》不能和《民法典》相冲突。

　　成都中院认为， 《民法典》中明确业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，房屋阳台作为房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，属于房屋的专有部分。

　　第二，小区有“封阳台”案例在先。

　　成都中院认为， 高先生封闭阳台是在阳台内封闭，且与开发商交房前已封闭了阳台的小区1栋至4栋的样式风格和颜色一致，比之前的开放式阳台对人身安全具有更好的保护作用，也更隔音，舒适性更好。

　　第三，诉讼主体存在问题。

　　成都中院认为， 退一步讲，若高先生封闭阳台超出了阳台及外墙，构成了违法搭建，依照相关规定，也只有相关行政机关才有权决定是否拆除。

　　本案中，物业公司与高先生是物业服务关系，物业公司作为物业服务人，要求其服务的业主立即拆除已封闭的阳台并恢复原状，在法律上没有明确规定。

　　第四，“损害其他业主合法权益”的说法，没有证据支持

　　一般来说，业主对是否统一封窗的异议集中在，自行封窗会影响外立面美观，损害楼盘品质，导致房价有所折扣。

　　就这一点，成都中院认为， 物业未提供证据证明高先生封阳台损害其他业主的合法权益。

　　最后，成都中院认为， 高先生在全小区尚没达成共识的情况下，依照先前已统一封阳台的楼栋样式风格及颜色等封闭自己专有房屋的阳台，既未危及建筑物的安全，又未损害其他业主的合法权益，也未实施妨碍物业服务与管理的行为，一审法院认为绿城物业公司依据要求高先生拆除已封闭的房屋阳台并恢复原状，并无事实和法律依据，应予纠正。

　　03

　　是否意味“可自行封窗”？

　　没那么简单！

　　绿城诚园业主高先生二审胜诉，是否意味着将来业主“可自行封窗”？

　　答案并没有那么简单。

　　法律届人士告诉《成都购房指南》，这些年来，业主自行封窗引发的诉讼，有业主胜诉的，也有败诉的。就拿成都来说，在类似的“仁恒滨河湾业主封窗”案件中，经历3次判决，2020年最终四川高院认定业主败诉。

　　四川高院终审认为，《规约》中“不得擅自封闭阳台”的条款对业主具有拘束力。“限制业主封闭阳台是要求业主在法律范围内合法行使权利……并非对业主物权的限制，且（限制业主封闭阳台）有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益。”

　　为何仁恒物业能“胜诉”，绿城物业却“败诉”？

　　法律人士认为，这两个案件，有两个重要的不同。

　　第一，绿城诚园有“封窗案例”在先。

　　绿城诚园，有4栋楼是封窗的，既然允许1-4栋封窗，高先生在保证款式、颜色都一样，以及材料、安装安全的前提下，不允许其封窗，没有“法律依据”。

　　也就是说，小区已经有先例，这是高先生案件与仁恒滨河湾案件，最主要的不同。

　　第二，诉讼主体不合适。

　　物业公司作为服务单位，是否能够作为诉讼主体要求“业主拆除自行封闭的阳台”？从绿城诚园的案件来看，法院认为是“主体不适”。

　　律师认为，如果认为高先生封窗损害了外立面美观，进而损害了全体业主的利益。那么应该由业主（业委会）作为主体来进行诉讼，更为合适。

　　04

　　《临时规约》到底有没有法律效力？

　　绿城诚园案件的争议在于，物业认为，业主购房时签订的《诚园小区临时管理规约》，业主在物业使用中，原则上不得封闭阳台。

　　如需封闭阳台，需经全体业主表决，面积和户数均需达到“两个2/3”（专有部分占相关建筑总面积2/3，业主占总人数2/3）以上业主的同意，并按统一方案实施。

　　据绿城物业介绍，经业主投票表决，结果未达要求。因此，高先生自行封闭阳台的行为，有违诚实信用原则。

　　现实中，许多品质楼盘为了保证外立面的美观，买房时都会签订《临时规约》，那么此类《临时规约》是否违反《民法典》？高先生签订后为何还能“自行封阳台”？

　　绿城诚园案件中，法院提到了《民法典》第二百七十二条原文如下：业主对其建筑物转有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危机建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　律师认为，具体到绿城诚园案来说，有两点需要注意。

　　一是，业主与物业签订的《临时规约》，就是业主对建筑专有部分处分权利的表达：即同意由全体业主表决（2/3通过）统一封窗。《临时规约》是有法律效力的，和《民法典》并不冲突。

　　仁恒业主之所以败诉，就是因为《临时规约》是基于双方真实意愿的表达。

　　绿城诚园案件特殊就在于，有4栋已经封窗，因此法院认为，按照小区先例进行封窗应予以支持。

　　二是，《民法典》第二百七十二条后一句提到的“不得损害其他业主的合法权益”。不少对二审判决有异议的业主就认为，外立面不统一，会影响业主利益，损害房价。但是这一点，法院认为，物业没有提供证据能支持这一观点，未予采纳。

　　因此，小区业主能否封窗，并不是一个简单的问题。

　　而是涉及到业主与物业签订的《临时规约》的内容具体如何约定，封窗的规格、颜色，是否涉及安全，是否损害其他业主合法权益，小区是否有先例等因素相关，难以“一概而论”。

　　主笔：蒋升涛

　　编辑：小甜甜

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