今夏最火！森林公园变相降价？让老业主很上火

这个8月，要属楼市最热闹的，非“森林公园”莫属。从传出30元招募充场演员，到突然“毛坯改成精装大降价”，再到朋友圈中介统一疯狂转载森林公园文案，森林公园火得出圈了。

前几日还有媒体报道《李沧森林公园项目大降价，老业主很恼火》，按捺不住好奇心，听说森林公园一边开着音乐节一边就把盘开了，趁此机会，一睹为快。

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大降价？一二楼折后2万左右

经历长时间的“难产”，五家合力的森林公园很想把失去的时间“抢回来”，就在今年年初，因为“收取的购房意向金未进入指定的商品房预售资金监管账户”，森林公园被官方处罚。一个字——“急”！

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森林公园售楼处

开盘后的售楼处从4公里以外的万科生态城搬回了项目所在地，显然身处实景的项目里比早前有了情景感，可惜在探盘的时间段里，这里的置业顾问和中介要比客户多。

朋友圈传说的“大降价”，也特意咨询了置业顾问，据TA介绍，“降价”和户型楼层有很大关系，一二楼、面积最小的113平，折后均价2万左右，面积128平的户型折后均价在2.3万左右，面积167平也是最贵的，单价在2.7万左右。

不过和首期2.4-2.6万的均价相比，那时候还是毛坯，也可以说，森林公园确实降价了。

今年2月20日，房产君曾到访过森林公园，当时的“单价两万四五，143户型一套中高楼层的总价约350万元”……这也难怪当初买毛坯的老业主有点上火了，加上了精装，这相当于“变相降价”啊！别说当初风传的“3万+”，如今这“2.3万左右”的128平和之前也差了不少。

而这仅仅刚过去6个月……

128平户型样板间

再看户型，有种被隔壁华新园珺台“吊打”的感觉，同样的124平，森林公园只能做个小套三，客厅面宽4米，而珺台做到大面宽还是套四户型。

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实体样板间！这个精装要多少钱？

今年年初，森林公园几个首开楼座卖起了毛坯，对于金地、万科们来说，这些年在青岛基本没怎么毛坯过，其原因就是想用价格破局，求个速售开门红，溢价的事情后期再考虑。

当然对于这些地产营销的熟手来说，这种选择在具体操作上，甚至可以作为促定的手段，比如年初置业顾问就明确表示“毛坯就这么多，后面的全是精装”，现在精装这么不受人待见了吗？

看看老业主心心念的精装修！

5个月过去了，森林公园果然卖起了精装，并且还特意做了实体样板间，这里面有森林公园的小心思，不是说我靠着高架吵闹么？那就让你实地体验体验，顺便秀一把据说花费不菲的园林规划。

样板间中规中矩，和金地的其他项目风格一模一样，也难怪很多配置都是注明金地定制。

置业顾问很神气地指着这个飘窗窗台石说，不要小看它，它是可以调温的，可加热可变凉。

2.95米的层高，配上海尔中央空调，全屋无主灯设计，潘多拉岩板的电视墙，博洛尼的橱柜，方太的洗碗机，林内的热水器，开能的净水，总之，不管好不好，目前市场上流行的配置森林公园都给你配上，实不实用，好不好使，那就是另外一回事了。

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隔路有对手！价格户型比一比

当然森林公园卖得如何，定价多少，恐怕也不是自家说了算，面对面的华新园 珺台项目去年拿地，容积率也有一定优势，两者互为参照，彼此制约，需要适当的平衡。当然对于有意在此置业的朋友是个好事。

成本问题是森林公园必须面对的挑战，森林公园只是石牛山路项目的住宅部分，算上其他“不挣钱”的自建配套，当年7000多元的楼板价已经不低，加上这四五年拖延产生的财务成本，当年，有人说这个项目均价到不了3万就挣不到钱。

可是现在最低卖到了2万，溢价目标估计很难达成。近两年因为青岛楼市因为“面粉”贵而影响“面包”去化的例子不少，森林公园想要突破这个现成的未来瓶颈，需要更多的营销智慧，可能也需要一次大环境的实质回暖。

说到产品，森林公园的卖点还是不错的。2字头容积率的低密，40%的绿化率，足够宽绰的水景配置，带游泳池的地下会所，尤其楼王有超开阔的楼间距，还有高颜值的水配绿景观。

没有对比就没有伤害！与森林公园隔石牛山路对望，还有个华新园珺台项目，建议大家多走走，多比比！

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文：青岛市房产咨询