曾经的广东四小龙之一，现在怎样呢？

石龙，有着非常辉煌的历史，曾经的广东四小龙之一。就在二三十年前，石龙的经济在全市名列前茅。1991年，石龙GDP全市第4，仅次于虎门、常平、厚街。而到了2001年，石龙排名下滑到全市第13。

再到2021年，石龙排名下降到全市第29位，全市倒数第四。石龙面积最小，可以开发利用的土地资源有限，这是制约石龙发展重要因素之一！

大家可能不知道，全国面积最小的镇。石龙镇面积仅有10.38平方公里，不只是东莞最小的镇，还是全国41636个乡镇中面积最小的镇。

也许大部分人脑海中无法想象10.38平方公里是多大，让地产佬告诉你，大概相当于两个半清华大学的大小。

Part1

地理位置

石龙镇在东莞市北部，位于三江、三市交汇之处，是东江、西江、北江流域重要的物资集散转运地，也是广州、惠州、东莞三市的交界中心点。

得天独厚的区位，形成石龙商贸中心的地位。

石龙有着便利的交通位置，不超过一小时即可到达中心城区和松山湖，房价却远低于中心城区和松山湖，性价比高。

石龙镇是东莞的下辖镇，位置是东莞市的北部地区，历史上石龙镇曾经两次晋升为“市”，当时与广州、佛山并列存在，到现在广州和佛山的发展我们都知道。

工厂的发展带来的利益很高，但对环境的影响和污染也非常明显，这样的发展不是长期的计划，所以后来也没落了，很多人选择外出发展，它也慢慢变空了，很长一段时间内变成了鲜为人知的“空城”。

Part2

交通规划

道路交通方面，两条交通大动脉——方正路和龙升路，方正路连接石龙旧城区与园洲，龙升路连接东莞与石湾、广州，是通达湾区西部的重要交通枢纽。

轨道交通方面，新的东莞火车站坐落在石龙，是东莞四大枢纽之一，地铁2号线也通过石龙，与主城区连接更加紧密。

东莞站，一座东莞功能最完善、办理客车量最多、旅客量发送最大的轨道交通枢纽之一，就位于石龙。

图源：宜居石龙

东莞站，是已开通地铁2号线的北端起始站，5站到东城万达，8站到东莞CBD，还接通厚街、虎门等滨海湾经济重镇，将石龙与主城、滨海湾两大经济核心紧密连接在一起。

与此同时，它还是广深铁路城际列车的停靠站点，是广深进入东莞的“门户”。

石龙，是一个公路桥众多的镇区。通过横跨东江的石龙南岸公路大桥、石龙华南大桥和石龙南二桥3座桥梁， 连通石龙老城区/新城区与西湖区，是前往石碣、石排、茶山和主城的必经之路。

图源：印象石龙

另外，还有石湾大桥、沙河大桥和红海大桥3座桥梁，是石龙跨城通勤惠州石湾的主动脉。

Part3

结构规则

根据《东莞市石龙镇总体规划修改（2016-2020 年）》，石龙将构建“一核、两心、两带、四轴、四组团”的空间发展结构。

4大组团，分别为4.20 平方公里的新城组团（分为综合生活区和新城工业区）；1.85 平方公里的老城组团（分为生活居住区和新维物流园配套区）；

3.34 平方公里的西湖组团（分为综合功能区和高新产业园区）；以及0.78 平方公里的红海组团（含新维物流配套区）。

图源：石龙政府官网

自从石龙东岸大桥建成后，石龙人便从老城区逐渐搬迁到新城区，金沙湾花园、佳兆业帝景湾、佳兆业中央豪门等多个高档现代社区建成，汇星商业中心开业，汇聚石龙主要的人流，生活氛围还算浓郁。

不仅如此，虽被规划入松山湖片区，然而因其距离松山湖较远，“松湖效应”并未能辐射至此。

并不大的土地面积，使得石龙难以施展；同时，电子信息、医药食品、现代服务业三大支柱产业，也并不强势。

房地产，同样没有什么生气。目前新城区仅有4个楼盘在售，包括天麟·天悦、中信凯旋湾、新鸿基珑汇、和华讯大宅，价格为1.6-2.3万/㎡。

图源：房掌柜

如今的石龙，不少购房者还在观望是否入手，虽然从产业发展到城市建设，辐射石碣、企石、石排一堆石字辈的镇街，石龙当之无愧的莞北中心，但地方较小，房价一直没有得到稳定的增幅，所以还有待考验。

相比之下，仅一桥之隔的石湾、园洲新房均价不到石龙的二分之一，且惠州的新房供应量多。

图源：房天下

而二手房的价格普遍在8千-1万/㎡左右的价格，仅凭这一点，石湾便抢走大半石龙客。目前，石湾客户的构成，有6成来自石龙，2成来自东莞其余镇区，2成来自广深与其他区域。

图源：安居客

石湾主要分为石湾老城、新城区与产业片区三大块，近年来频频走进东莞人视野的楼盘，多集中在新城区。

Part4

GDP变化明显

以近两年的数据做比较，各镇街的变化不明显。但是位于松湖片区的石龙下滑最厉害！从全市第4，变成倒数第4！

2021年东莞镇街GDP排名

Part5

房价如何

石龙镇是东莞市面积最小的镇街，隔江被分成新城区、老城区与西湖区三个区域。老城区以民居为主，新房销售多集中于新城区与西湖区。

图源：安居客

参考对比东莞的房价，石龙的房价偏低，二手房均价处于1.2万/㎡左右，近三个月均价降幅较大，涨幅排名靠后，趋势可能下跌，购房投资者需要考虑风险。

图源：安居客

供大于求，石龙区域在东莞排名靠后，属于较冷门区域，市场整体以观望为主，石龙的面积非常小，可开发利用的土地资源非常少，发展后劲不足。拍出地块较少，这成为制约石龙发展的一个很重要。

在目前的市场行情下，石龙的房价涨幅非常有限。由于独特的地理位置，石龙处于惠州东莞、广州三城交界处，随着交通路网的日益完善，城市之间的地理界线逐渐被模糊。

虽然南城、松山湖这些片区新房供应极少，房价也很高，但大部分客户还集中在这些热点版块，而石龙等冷门片区却少有人问津，这也将造成东莞楼市区域分化越来越严重，买房则需要更加谨慎。

Part6

石龙西湖村地块将会落入谁家

东莞第三批集中供地，将于8月30日正式竞拍。而其中1宗就有石龙的地块。

石龙西湖村地块位于石龙西湖社区环湖南路，与东莞站TOD一路之隔，为旧改项目，即石龙镇西湖村泽龙地块居住类更新单元项目。

该地原为工业用地，现改为居住用地，其占地面积为3.2万平，容积率为3.1，总建面约10万平。总起拍价约9.94亿元。

近2年“石龙”都很少有地块出让，毕竟石龙镇是东莞市面积最小的镇街，而这次地块，最终会以底价成交吗？

随着商住地的入市，且石龙的GDP一直排名靠后，发展潜力有限，预计房价依然不会有太大的增幅。

THE END

News

拒绝“躺平”！东莞楼市迎集中交付潮，开发商面临“保交付大考”

突发！央行再次“降息”！LPR或再降

零首付买房有哪些风险？某楼盘被紧急叫停！

分享，点赞，在看，三连安排