维多利亚湾的公摊，为啥总上热搜？

8月16日，青岛维多利亚湾又上热搜了。

还是因为公摊面积。

官媒的报道称，有业主花费120万元购买110平方米的房子，到手只有61平方米。

记不清这是维多利亚湾第几次上热搜了，在短视频平台上，这几栋密集的超高层形成的视觉效果极为震撼，甚至成为了网红打卡地。

维湾为什么这样红？

从万达到融创

时间拉回到9年前。

2013年9月22日的一场红毯秀上，好莱坞的巨星莱昂纳多-迪卡普里奥、妮可-基德曼、约翰-特拉沃尔塔、凯瑟琳-泽塔-琼斯；华人巨星章子怡、李连杰、梁朝伟、甄子丹、赵薇、黄晓明等等，悉数亮相青岛西海岸。

他们都是来为万达捧场的。

这一年，万达以20.38亿元的价格，拿下位于青岛西海岸的15幅地块，土地总面积超过350万平米。而将近千万平方米的建筑面积，楼面地价不足400元/平方米。彼时，旁边的房价已达8000元/平方米左右。

地价这么便宜，当然有原因。

按照青岛市政府与万达签署的合作协议，万达集团将投资500亿元在西海岸建设东方影都，远景目标是全球最大的影视基地。鉴于前期的资金投入大、产出低，于是维多利亚湾这个填海而来的地块，基本属于半买半送。

据当时万达方面宣传，青岛维多利亚湾项目是以香港维多利亚港为蓝本打造的滨海社区，将其定位为十万大城、大成之城、大海之城和教育之城。

总建面约300万平的维多利亚湾，曾经是睥睨青岛楼市的存在：在青岛楼市单盘去化榜上，2014年以15万平的成交面积列第2名；2015年和2016年，分别以19万平和36万平的成交面积连续两年登顶榜首；2017年，以33万平的成交面积位居第2。

不过，美好的时光总是短暂的。

2017年6月，万达被银监会约谈，遭遇资本市场疯狂的股债双杀，嗅觉灵敏的老江湖王健林立即断臂求生，将旗下13个文旅项目以438.44亿元打包卖给了融创。

于是万达维多利亚湾改名为融创维多利亚湾。

易主后的维多利亚湾，仍然不改现金奶牛本色，帮助融创连续三年雄踞青岛楼市销售榜第一。

直到2021年6月底。

公摊之谜

2021年6月30日，是维多利亚湾六期三栋超高层精装交付的日子。

这三栋超高层，就是红透网络的维多利亚湾打卡标志，按照楼号，分别是56号、61号楼、62号楼，建筑楼层达到65层，建筑高度接近200米。

兴致勃勃赶来收房的业主们，肉眼可见的房子变“迷你”了，比如110平的套三户型，最大的卧室不足9平米，最小的只有6.7平米，甚至只能放下一张单人床。业主们一番追究之下，发现了问题所在：合同里约定房屋建筑面积为111.5平方米，套内建筑面积为76.30平方米，共用分摊建筑面积为35.20平方米，得房率约为68.4%。但交房后的实用面积约61平方米，实际得房率大概53%左右。

此后在业主们的追索下，官方给出的数据是：56号楼公摊分摊系数为46.5%，61号楼公摊分摊系数为46.1%，62号楼公摊分摊系数为46.3%。

维多利亚湾六期有业主千户，发出的质疑颇有声势。

于是维湾负面潮涌，声浪跨越地域。

抛开合同争议不谈，只说一下超高层的公摊为什么这么高：三栋超高层的建筑外墙，46层以下墙体厚度为60公分，47层以上为40公分，而在北方区域，普通外墙的厚度为24公分。按照《房产测量规范》的规定，建筑外墙的一半面积计入公摊。

看双方的购房合同，套内面积是76.30平方米，而套内建筑面积是含墙的。

所以，原因就是墙太厚了。

为啥总上热搜？

但是，超高层建筑多了去了，为什么维多利亚湾引起这么大的非议呢？

首先，万达要负很大的责任。

通常情况下，超高层都是与大宅甚至豪宅相生相伴的。原因就在于大宅的面积大，墙体厚一点对空间的影响不大。比如149米高的西安恒志云都，是198㎡、248㎡大平层产品；上海180米的超高层公寓翠湖，主力户型面积达到165-480㎡；而众所周知的豪宅汤臣一品，最高楼层44层高度153米，其最小户型的面积是434平米。

而高度接近200米的维湾，起步户型仅为112㎡，可不是咋看咋别扭吗？

拿超高层建刚需，至少在客群定位和产品设计上是有问题的。

媒体报道称，当时为了让业主尽快收房，开发愿意免费赠送车位使用权和18个月的物业费，但大部分业主并不同意，原因是：大多数人都是刚需，基本要凑够两代人的钱，还要借钱才凑足首付，每月还都还着房贷，可交付的竟是这样无法居住的房子，只能要求退房退款。

融创一头包，根子在万达。

当然也不能把责任全部推到万达头上，融创处理问题的方式简单粗暴，也烈化了矛盾。

其次，山东的旧版商品房购房合同存在漏洞。

2021年5月，山东住建厅发布通知，要求自该年6月1日起，所有购房合同必须将建筑面积、套内建筑面积标注清楚，并约定面积差异处理方式。

也就是说，此前山东省的商品房购房合同可以不标注公摊面积，只写一个建筑面积。

有关部门在答复业主投诉时也直言：目前没有证据，证明维多利亚湾6期在销售过程中存在虚假宣传行为。

业主们心里苦啊。

只能通过舆论来解决。

第三，房子买在高点上。

维多利亚湾6期的房子，销售时间多在2018年4月初。网上有说法称，当时网上开盘，1200套房子当天基本售罄。

那是一个青岛人都懂的时间点，上合效应让楼市炙手可热，如潮而涌的抢房人群汹涌澎拜，看什么样板间？很多人甚至也合同都没有看完，挥着钞票就签字了。

房子买在高点上，又兼收房诸多不如意，情绪必然会迸发。

第四，维湾本是是非地。

不止是6期，整个维湾项目都是是非之地，原因在于诸多规划成空。

比如许下的交通利好，比如褪色的教育描红，比如景观与车位争地等等，导致业主的维权此起彼伏。

前声犹在绕梁，后音拍马赶到，各种是非形成混响，声效自然放大。

上面这四点之外，公摊的概念本就长在舆论的G点上，

想不上热搜都难。

文/楼外楼

编辑：董楠