实地探盘！新塘到底应该买哪里？

最近，后台很多朋友都在问我新塘到底应该买哪里。确实，这几年新塘的热度一直很高，在区位上因为靠近“宇宙中心”天河，毗邻黄埔，加上其不限购的优势，真的很适合在天河、黄埔上班，又追求宽敞住房的人群，毕竟同等价钱，想在市中心盘一套大三房基本是不可能。

那么应粉丝朋友的要求，这一期楼哥就来了探盘系列，上周末实地走访了一下新塘最近较火的几个楼盘，客观呈现一下楼哥的真实感受，为大家提供一点购房建议。

当天，第一站来到的是越秀·星耀TOD。这里给我最大的感受就是交通便利，毋庸置疑的地铁盘，坐地铁13号线到新塘站下车，出了地铁口就可以直接看见项目本身，我用地图看了一下，直线距离400米左右，这点对大家上班通勤真的是很便利了。

到销售中心，和销售聊了一下，整个项目占地面积大概是3.2万㎡，建筑面积约25万㎡，由4栋住宅楼、2栋公寓和1栋写字楼组成，确实算不上一个大盘。这就带来了项目本身的一个问题，就是配套并没有那么的完善，仅仅附带2000㎡的底商、园林和泳池等。一些日常的小需求可能还行，但是如果想买菜、购物这些，还是要去周边蹭一蹭。另外，我也问了一下，项目本身也没有教育配套，孩子上学只能是周边的新塘二小、新塘中学等，具体划分还得等每年教育局公布的招生方案，所以如果是有孩子，在考虑这个盘的时候还是得慎重。

出了销售中心，楼哥也在项目周围转了转，发现项目北侧不远的地方就是广深铁路和环城路，有火车经过和车流量大的时候，还是难免有一些噪音的。另外一侧还靠近增城供电局的变电站，虽然不能说对身体有害，但是如果家里有老人和小孩，这得是一个要考虑的因素。

目前项目主推100-125㎡户型，销售也说是以中大户型为主，客户也集中在改善型，可能相对刚需用户没有这么友好。最新单价约28000/㎡，这个价格其实相对于新世界广汇天尊的3.6万/㎡和保利天汇的3.4万/㎡还是相当可以了，毕竟是新塘TOD的核心区域。不过一想到隔壁就是黄埔了，这个价买在增城，还是有那么一点不得劲。

第二站我来到的是华润置地·公园上城，项目由华润置地和广东省交通集团共同打造，占地面积35万方，共31栋楼。楼哥是从地铁13号线沙村站下车，项目距离地铁站直线距离400米左右，步行至校区最近点约600米，又是一个地铁盘，而且地处新塘核心区域，最近到黄埔的距离为800米。在区位优势上，华润置地·公园上城确实是格外优秀。

销售也和我介绍了项目最大的卖点，就是占地15万㎡的海贝公园，位于新塘公交高架上方。整个公园涵盖了体育、益智性教育、休闲生活、社交活动和商演活动6大功能，里面搭建了冒险海蚀洞、小海贝课堂、海贝中心、少年农庄、芳香花园、迷你高尔夫等，直接把生态和休闲拉满。不过公园直接建在高速高架上面，住宅就在高速公路两面，周边马路环绕，环境确实也比较压抑了，而且噪音和尾气排放问题确实不容小觑，虽然销售也说通过隔音罩、公园绿植等措施降低噪音问题，我感受了一下，确实是有减小，但是根除不大现实，这个只能看大家接受程度怎样了。

除开这个，在教育方面，项目也配套了24班幼儿园和30班小学，小学引进的是广外增城实验小学，也是一所名校，不过学校今年7月7日才签约，正式招生开学可能还有个几年，如果最近就有教育刚需的，楼哥还是不建议这里的。

产品方面，项目主推75㎡、85㎡和105㎡的三房和四方，还是非常适合刚需人群的。价格上和越秀·星耀TOD一样，目前是28000/㎡，这就好像不这么刚需了，但是配套各方面确实比前者要更有诚意。不过楼哥在探盘之前也在网上查到了一些负面消息，当时华润置地·公园上城开盘1年就降价1万，项目本身的价格不稳定性可能还是有一点，大家购房的时候需要注意一下。

最后一站楼哥来到的是金茂万科·都会四季，这是整个新塘热度高居不下的大盘，由万科和中国金茂联手打造，占地面积约16万㎡，总建筑面积约70万㎡，分为五期开发，这个体量是真的不小了。

我到项目的第一感受就是“远”，虽然周边有13号线的白江站，不过两地之间的距离有2km，相对于前两个楼盘这点确实是项目的一个不足，我也是直接打车过来的。不过销售和我说万科已经安排了楼巴接驳地铁站，而且是固定的路线，未来还会开通楼巴直达天河、黄埔等地，在一定程度上也进行了补足，通勤问题会有较大的改善，只是可惜我的打车费了。

此外，金茂万科·都会四季最大的卖点就是教育了，称之为教育大城也不为过。项目配套18班幼儿园和36班小学，小学引进的是华南师范大学附属新塘实验小学，而且还签约了广东省社区青少年宫。在目前这个“鸡娃”的时代，教育资源本就稀缺，再加上“双减”，课外辅导机构愈发珍贵，都会四季直接安排配套学校和青少年宫，可以说想当为业主考虑了。

我也到项目周边转了转，确实周围环境还是比较冷清的，从另一个方面说，也是比较安静，没有什么汽车噪音的干扰。项目周边环绕了白江村、群星村和东洲村三大旧改，并且已经陆续启动，未来这一片区的居住水平和配套都会有较大提升，言外之意就是目前周边配套不是那么充足。都会四季应该也是考虑到了这一点，因此也配套了4000㎡的商业配套，来满足业主的日常生活需求，目前肯德基、啜品、美宜佳等都已入驻，图书馆、游泳池、健身设施等也样样不缺，万科在造城方面一向是有一手的。

在产品方面，项目主推80-133㎡装修房，万科在户型设计上确实有很多优点，如建面约80㎡的小三房对比华润置地·公园上城还要多出一个阳台，可以直接用来改造成书房；88㎡户型增加了入户花园，并且直接赠送一半面积；133㎡的四房直接在次卧中打造了独立卫浴，非常适合三代同堂居住。

而且在价格方面也有惊喜，这也是楼哥会将它列入考察名单的原因。相对于前两者28000/㎡，金茂万科·都会四季的价格现在约为22000/㎡，有6000元左右的价差，这个价格差不多也是楼哥认为买在新塘的一个合适的价位。产品价格相结合，还是很适合刚需和刚改人群。

那么以上就是楼哥给大家带来的实地探盘啦，给楼哥印象最深刻的还是都会四季，毕竟价格摆在那里，还有优秀的户型设计和配套。不过说一千道一万，最终买房还是看大家自己的需求，楼哥这里也只是提供一些参考，咱们下篇文章再见。