成都中心之变：时代如何暗藏机会？

你知道成都中心发展的秘密吗？

不用看得太远。现代城市其实不像我们想像的那么久，它诞生于工业革命之后。

城市曾经依赖于制造业。现代成都的中心形成，不管是纱帽街、银丝街、还是镋钯街……如同19世纪中期的伦敦、谢菲尔德、伯明翰，或美国的纽约、芝加哥、底特律等——规模化、集约化让大量产业者成为市民主体。

这注定了一件事情：城市中心的含义，在时代演进之中会发生变化。如果精确预见中心再造，则意味着站在城市之巅。

但，每一次成都中心的变迁，时代总是“隐藏”了机会。

即便是大师，对城市发展也有误判。

在柯布西耶——这位可能是史上最牛的城市规划师提出巴黎中心“瓦赞”计划时，其内容包含塞纳河右岸600英亩的地区，保留一些历史建筑，然后用18幢60层高的摩天大楼替代旧建筑。他的巴西门徒们，甚至建设了全新的巴西利亚城。

巴黎没有实践他的计划，但北京回天百万人社区，贵阳花果园等项目就在这样的思维下诞生了。城市的中心居住，充满了……人。

至今来看，这其中充满了误解。

威尼斯是丹麦建筑大师扬·盖尔 （Jan Gehl）心中人性、友好的城市，人们可以在广场上访友、活动，在露天咖啡馆度过一下午，漫步在街巷中去惊叹那些华丽的建筑。

Ⓓ威尼斯

在他看来，相反的案例就是“汽车之城”巴西利亚，它完全按照“理性的”规划建设，修建大量的高速公路让汽车成为主要的交通工具，使得75%的人只能住在郊区，而要想步行上街几乎不可能。

Ⓓ巴西利亚的壮丽之下，是人们对具体生活细节的渴求。

按照戴维·莱伊的观点，在当代白领服务行业取代蓝领生产职业的“后工业城市”，随之而来的是对消费和舒适性的强调。消费模式开始决定生产模式：“是消费而不是生产的价值引导着中心城区土地使用方案的决策”。

成都总在变大，其最早是“威尼斯式”的。青石桥、桂王桥、高升桥、三洞桥、玉带桥、半边桥……韦皋开解玉溪，白敏中疏浚金水河，城内水道越发畅通，由此拓展出新的经济增长区域，“暮登寺门楼，观锦江夜市”。

Ⓓ及至现代，成都一度是以步行+自行车作为生活半径。By 刘陈平

表面上，生活在其间的个人很容易体会到城市变大的过程，并预判其“精华”所在。

其实不然。你真的能够预见到它们是如何发迹、衍生并兴盛的吗？

Ⓓ浙江商人俞凤岗1920年代在春熙路一系列的投资，并非预判，而是来自于杨森的合作直入核心地段。

预判和眼光，是针对那种大多人没有及时接收到信息的新区域——2002年，当伊藤为春熙店租金所苦，将眼光投向二环双楠段时，引来的仍然是不理解：那不是“乡下”吗？

这里，后来成就了他们在亚洲销售最高的单店。

而从数据对比可以看出，城市发展的速度日益加快：

2010年9月27日，成都地铁一号线正式开通试运营。开通首日，单日客流量为5.91万人次。2019年12月31日，已经开通了1/2/3/4/5/7/10的成都地铁，单日客流量突破533万人次。

维度提升，预判一座城市的中心变得更难。

譬如天府国际机场2015年启动施工，2021年6月投入使用。但如果你想预先切入这个区域，猜猜得在何时？

2012年6月。从那时起，芦葭镇就实行“三封”，不再迁户，不再进行土地租赁流转。

回头来看，那些在一万就买入金融城的年代，那些一千就买入天府大道华阳附近大盘的年代，“五倍大赏”要么属于地缘客户，要么属于预判力十足的“灵魂买手”。

知道，理解，行动……环环相扣，缺一不可。

诺贝尔经济学奖得主罗伯特·索洛认为：从长期来看，技术进步是促进城市经济持续增长的唯一源泉。

成都向南，天府总部商务区秉承同样的现代观念，兑现着肉眼可见的成都中心。

城南，时代并未隐藏其心迹。

在天府新区核心规划——“一中心三城”的中心，即天府总部商务区 (CBD) 。

如果说三城代表着天府新区最高能级的总部经济集聚区、创新生态链、国家重大科技科技赋能的战略定位，那么世界级的商务区 （CBD）（注1）、公园城市CBP、“24小时新型城市活力社区”的生态居住定位则是天府总部商务区的使命。

这是成都新的中心——看懂天府总部商务区在天府新区的“心脏”地位，也就读懂了这一区域在三年前就集中签约30个总部项目的巨大动能。我们特意制作了从2014年到2022年，天府新区中央区域九年来的演变动图：

“站在巨人肩上”的天府CBD，也已在规划之初，便对标纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德芳斯这些世界级CBD进行升级演绎 —— 它不仅是CBD，更是CBP （Central Business Park，中央商务公园）。

Ⓓ 纽约中央公园与曼哈顿天际线（图据网络）

天府总部商务区的招商·时代公园，足可见证招商蛇口的精准眼光与磅礴力量。

它的背后，是中国改革开放起点的雄浑内力：经过四十多年蛇口片区开发、运营与城市升级的历练，招商蛇口具备充分的综合片区开发整合能力：从提供科学、前瞻性的规划与设计，土地的一级整理开发到工业厂房、研发楼、商业综合体及住宅的开发建设；从提供面向全球的招商服务、物业管理服务到提供基础设施、配套设施建设、市政公用事业服务，形成了完整的城市和园区综合开发的体系，也为城市升级与发展带来丰富的综合开发经验和社会效益。

在深耕蛇口、布局全国、进军世界的历程中，招商蛇口更摸索和总结形成了“前港-中区-后城”的商业模式。其核心价值在于通过全生命周期产品体系，为空间赋能并且持续迭代，从而引领城市升级，带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化，将价值洼地培育成价值高地。

Ⓓ招商蛇口实景图。图据网络

成都新的中心，就在天府总部商务区真实生长。

Ⓓ天府总部商务区实景

TOD和地下系统的实践，让这一区域实现了丹麦建筑大师扬·盖尔的“让交通工具更加公平（MAKE TRANSPORTATION MORE EQUITABLE）”。他认为中心之进化，本质的改变是建立汽车之外的更现代可行的交通方式。

Ⓓ招商时代公园，TOD立体交通垂直城市标杆。5轨4站地铁交通体系、地下空间一体化设计、多种交通方式的高效串联，构成轨交引领的立体化城市。联合法国国家地铁设计集团（AREP）进行地下空间整体设计打造，构建“地上公园城市、地下高效通勤”的宜居宜业高地。招商时代公园区位示意图

秉持“步行者天堂”核心理念，天府总部商务区 （西区）核心区的地下空间控制导则已经制定。其中，建设人行环境舒适，公园特色突显，商务服务优越的新型城市空间环境——为创造生态、高效、活力、慢行优先的世界级中央商务区提供了坚实基础。

Ⓓ天府总部商务区（西区）核心区的地下空间控制策略。By华东建筑设计研究总院

招商时代公园占地787亩，涵盖396城市地标、高端住宅、购物中心、生态办公等业态。其所在位置，正是整个总部商务区的核心功能区之一。

总投资逾300亿、建筑面积超300万㎡的招商·时代公园项目首创“CCTA”概念，在CBD、CBP、TOD、AI的强势引领下，旨在打造总部经济主导、多元业态支撑、人城境业融合的未来新城。

公园城市的内核精神之一，是让公众的生活成为城市设计的驱动。城市与自然持续交融——一个约20万方的人字绿廊公园商业已开工建设，招商·时代公园正在进入实景兑现期。

Ⓓ天府公园与招商396m地标之间，围绕海绵公园、碳汇森林、生态风廊三大理念打造的长约2km的中央景观廊道，由全球顶流景观设计单位SWA操刀，未来将成为串联城市地标、近12万㎡花园城购物中心、TOD、产业群落、高端住区的核心纽带。

Ⓓ人均19.2㎡的公园绿地、45%蓝绿空间占比、公园绿地300米覆盖率100%、15分钟绿色通勤占比80%......

截止到2022年7月31日，天府·招商花园城购物中心的招商率已突破50%。项目整体业态占比为：零售25%、餐饮25%、儿童亲子+生活方式25%、主力店配套25%。招商蛇口以“中产家庭”为核心客群的招商逻辑，实力塑造天府总部商务区的中心商圈。

Ⓓ天府·招商花园城业态构成示意图

Ⓓ招商396m超塔谍照流出。正如迪拜哈利法塔、纽约帝国大厦等伟岸建筑，招商396m超塔也将以高规格打造水准，与东区一带一路大厦一道，构筑天府新区对话世界的双子门廊。

我们无意之间看到了泸州老窖公司公开发布的第十届董事会二十次会议决议，据其审议通过的《关于实施泸州老窖成都创新发展中心资产购置及装修项目的议案》。公司拟在四川天府新区成都直管区购买定制物业“泸州老窖成都创新发展中心大楼”并进行后续深化装修，项目总投资不超过23.8亿元，力争于2026年完成购置交易。

虽然交易尚在进行中，但据业内人士透露，相关物业将落位此处。

Ⓓ作为天府新区生态系统的重要组成部分，天府公园升级了！一系列原始生态自然相融的样貌和系统性人性化设施的配套，让这里成为热爱生活者的向往打卡地。By 20号足球公园

Ⓓ公园城市·音乐市集在天府公园举行。By总部天府

如你亲身莅临，将发现天府总部商务区规划馆就设在招商时代公园示范区一旁。对天府新区，乃至整个成都而言，这起着示范性支点的作用。

Ⓓ招商·时代公园实景图

规划馆里还明确了一件事：总部商务区笃定在2029年之前全部建成。

此时此地，何须回望金融城、大源？

今年9月，招商时代公园即将推出57#地块新房源。

此前四次开盘，爆红。从2020年10月首次预售，2021年9月二批次预售，到2022年3月收官批次，招商·时代公园首期56#地块全部三倍熔断。6月30日，55#地块发售的全新产品延续之前一路飘红的热势，开盘即罄。

本次推出的57#地块，占地约69亩，容积率仅3.1，距离天府·招商花园城购物中心与规划中的暹罗广场仅一街之隔，距离地铁6号线秦皇寺站约200米，较此前组团，土地基质更为优越。

产品定位方面，据了解项目起跳户型建面约191㎡，最大户型建面约263㎡，这一面积区间在此前的区域供应中都属高阶定位，57#地块不仅是招商时代的公园的进阶产品，更是指向城市塔尖的一次进击，笔者已经嗅到了“现象级大平层”在路上。

Ⓓ57#地块区位示意图

同时与核心产业基地保持适度距离，能进一步满足高净值人群私密性居住需求。2梯2户，纯板式大平层。

园林景观也是亮点之一，整个园区内构建出森林礼序轴、山谷乐活轴，辅以花漾PARK、森氧空间、芳草地等景观，加上外景商业，带来更加近距离、沉浸式的景观互动。

Ⓓ现代简约森系，在自然中提取“蜿蜒的水”——流动性、科技感、韵律感，用舒展的水平线条及局部曲线的运用赋予建筑柔和的姿态。招商时代公园57#地块建筑示意图。

依托招商时代公园的核心地段、顶层规划和塔尖资源三大硬实力，57#地块无疑是成都高净值客群密切关注的一种房源。在天府新区如此地段 ，拥有如此丰沛的城市和自然资源，夫复何求？

在成都历次中心变迁中，先领悟时代变化并掌握先机者，往往能获得更为丰厚的回报。

如此维度多元、工艺精湛的大宅，值得去现场细品。

免责声明：文中涉及的项目介绍仅为提供楼市资讯，不作为销售依据，买卖双方的权利义务以双方签署的《商品房买卖合同》及法律文件为准；文中所述尺寸均为大约数值，户型面积均为建筑面积。本文部分图片为示意图，仅作参考。本文对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺，不构成开发商、政府的任何承诺观点，相关内容不排除因政府规划及开发商未能控制的原因而发生变化。本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本项目开发商：成都天府招商轨道城市发展有限公司。预售证号：510110202259112

注释：

注1:世界级的中央商务区表述来自中国新闻网

http://www.sc.chinanews.com.cn/tfyw/2019-04-19/103516.html

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