东二环为什么要感谢世纪金源？

今年楼市遇冷，不少项目月销都不到20套，此时如果有超级大盘上市，面对这样的局面，相信会飙泪，当然也不是没有代表，城南就是典型，四大金刚-大东海江山府、榕耀之城、世茂帝封江、恒大滨江左岸。今天就来聊聊近年的超级大盘，有哪些问题。

对于超级大盘，能想到很多，今天先来大盘的代表房企，世纪金源。

世纪金源

聊到大盘，不得不提一个开发商，就是世纪金源，当年就是大盘专业户，或者说是新城缔造者。

房企在福州有三个大盘，其中两个非常典型。

1、罗源湾滨海新城

从资料来看，2010年提出这个概念，5740亩的新城，到了2011年土拍公告，让人明白了公告的意义。

招标文件设置了多重“门槛”，比如要求报名前20天以上，不少于每宗5亿元的银行存款证明，建筑保证金要1亿元，部分地块要求有旅游综合体开发经验等。

面对这么多门槛，提出疑问：在不知道挂牌时间的情况下，这么能在20天之前准备好资金，除非事出有因。

最终项目由世纪金源开发，被分割城了多个百亩地块，名字以罗X苑命名，从地图即可看出，这样整齐划一的排列，在福州市场也属实难得。

目前二手均价4-5K，可以说是典型的案例，没有产业，远离福州，推出天量房源，导致这里的均价低于周边地级市。

特别是面对北面宁德这几年房价持续上涨，不少人甚至提出，让罗源划入宁德，从而带动宁德的就业人口外溢置业到此。

看上去好像也不无道理。

2、贵安新天地

世纪金源除了罗源湾外，另外一个造城就在连江贵安，根据网络资料：当初世纪金源老板黄如论为何要打造这样的超级小区，是希望能以亲民的价格让在大城市的刚需可以安家落户。

当然不管实际目的如何，最终的发展，这里的房子确实只剩下了居住属性。

这里也规划了多个小区，以贵X苑命名，配合罗源湾的命名，有一种宗族命名的风格。

当初上市引起了很大热度，吸引了不少投资客，房价也破万，不过如今二手挂牌5-6K左右，挂牌数量巨大。

随着北二通道后续有望开通，这里好像迎来了曙光，但是根据目前的发展，当初的期待，可能也仅仅是安慰。

作为福州外溢的刚需之地，贵安并非鬼城，这里依靠部分娱乐项目，以及较低的房价，确实吸引了不少人口居住，不过多年来房价不涨，也让市场对这里产生了很大抵触心理。

特别在这几年，福州郊区全面滞销后，不少鬼城等头衔频出，但凡是郊区的项目，基本都成了割韭菜的代名词。

对于这样一个位于郊区的超级大盘，天量房源存在，跟罗源湾一样，成了房住不炒的代表。

3、闽江世界城

除了上述两个可以称为新城的超级大盘外，世纪金源在2010年，拿下了两幅林浦地块。

以17.45亿竞得宗地2010-53号林浦二期地块，面积289.21亩，楼面价3636元/平
以17.95亿竞得宗地2010-52号林浦一期地块，面积297.52亩，楼面价3629元/平

两幅地块就构建了后来的超级大盘，闽江世纪城。

项目合计9073户，分成三区.A区临江苑：39栋、5696户，B区临湖苑：27栋、2577户，E区克拉公寓：2栋、800户。

项目虽然占地近600亩，但是为何是超级大盘，主要原因在于，虽然地处城南，但是项目楼栋多以33层左右的高层为主。

大盘搭配高层住宅，这就是福州目前几个超级大盘的主要原因，比如目前的保利香槟国际、新榕金城湾等。

对于项目很特殊，对于城南由于机场限高，所以这里超过55米，就需要征得部队同意才能办理。

比如周边有两个同样早期拿地的项目。

一个是印象外滩，2010年拿地，由于限高问题，这里21-29层的房源没有获得预售许可证。

一个是祥浦苑，2013年拿地，限高69.9米，但是当初摇号预售的时候，也专门备注空军限高。

可以说面对限高问题，如今区域的土拍限高基本都是50米，可以说城南成了高楼的绝缘体，但是在这样的背景下，闽江世界城，这个超级大盘，却可以拿到了近百米楼栋的预售证。

面对国企都拿不到背景，不得不感叹。

对于项目而言，当初上市，整个城南还处于棚户区中，吸引了不少周边地缘客购房，房价也一路上涨，高峰期均价破3W。

不过如今随着江南CBD、南二环郭宅后坂等开发，新盘扎堆上市，整体市场的供需关系也已经打破。

从项目在贝壳近几年的成交走势来看，2019-2020年维持在3W左右，不过2022年已经基本都在2.8W左右，部分房源甚至已经到了2.5W。

对于这种超级大盘，可以说也是典型代表，目前福州不少板块都有这种大体量项目的存在，虽然不少有通过分区减小单体量，但是整体的二手挂牌量依然很大，一旦出现市场缺口，这种大盘基本就很难保持价格。

东二环躲过一劫？

对于世纪金源，这个超级大盘的缔造者，特别在2010年前后，除了这几幅地块外，还有一幅即目前的东二环，当时东二环决定把化工路以北的全部区域集体供应。

当时福州土拍发布宗地2010-12号，面积2800亩，起拍价178亿元，在当时争议较大，主要的问题在于对地块的出让竞拍限制，要求房企满足一系列苛刻要求，网络流传地块早已内定，买家就是世纪金源。

看到这个资料，是否很属性，上述的罗源湾当年也同样被质疑，最终这次出让被迫取消。

随后地块被拆分供应，第一幅即319亩的保利香槟国际，项目也成了泰禾商圈，最低价的次新房代表，可能有很多理由，比如盘大很难管理、原来化工地、出租户比较另类等。

从区位来说，项目可以说也处于板块核心位置，虽然看过去很密集，不过整体楼间距也并非可怕，只不过大体量的楼栋，给人远观感受欠佳。

当然目前看最大的原因还是在于盘太大，加上没有分区，导致在二手市场要想走出独立行情，难度太大。

此时面对如今东二环，不少项目破4W的单价，再看看被世纪金源大面积开发的三个项目。

不知道东二环是否要感谢房企的不建之恩。

当然对于住房，如同房企老板所说，要提供大量房源让就业人员能安居乐业。

那面对如今贵安、罗源、以及东二环的房价走势，是否房价一蹶不振，就是大部分群体所希望看到的结果？