恒大退地记 封面文章

文/乐居财经 曾树佳 魏薇

在广州番禺，尚未建成的恒大足球场已经许久没传出施工的敲打声，一片沉寂。

工地的大门上，贴着球场的“日景鸟瞰效果图”，虽经过风吹雨淋，海报已有所褪色，但上面“钻石莲冠”的球馆形状，仍依稀可见。由于人迹罕至，一条藤蔓，已悄然从大门的角落里生长起来。

球场外围，“中国建筑四局欢迎您”几个大字，依然显眼。两年前，中建四局中标了该项目，并宣布将采用全过程EPC建设模式，合同额达43亿元。彼时一片欣喜，但谁都没料到项目会搁浅。

眼下的恒大足球场，已搭建起了主体框架。现场几具吊塔高高伫立着，伸着长长的臂膀；有些建筑的竹架仍没有拆除，裸露着钢筋；部分钢材被随意摆放在水泥地上，无人问津。

偌大的工地，仅有一位保安在值守。他向乐居财经透露，“项目停工已一年多了，自己也是两个月前才被调过来这边的，具体的情况不太了解，不知道什么时候能复工。”

不过，隔壁项目的施工队员透露，据他观察，恒大足球场真正停工，大概有三个多月。以此看来，项目大概是偶尔有陆续施工、零敲碎打，才会形成不同的说法。随着恒大的退地已成定局，这个足球场尚无被重新“激活”的时间表。

不止广州，恒大在安徽、浙江、河南、青岛、四川、广西、海南等地，已有接近60处地块（项目），或主动退出或被动收回。

对于收回的原因，无外乎欠缴土地出让金，或是超过规定的动工开发日期。退地款并不会落入许家印或恒大的口袋，而是主要用于工程建设和支付农民工工资、支付剩余地块土地款，部分退地款已被政府没收。

在两万亿债务压力面前，退地不失为一种最好的选择。对恒大来说，退地一方面可能收回部分资金；另一方面，恒大无需再为项目开发提供更多的资金，有助于减轻流动性压力。而将土地直接退还给政府，恒大也无需自己寻找接盘方，从而也能防止烂尾，保证交付。

世界第一球场“凉了”

地产商正在逐渐退出足球领域。此前，万达不再支持大连一方球队、宋卫平已彻底退出浙江绿城球队，而如今的许家印，也在恒大的债务危机之下，放弃了原本承载着他金元足球梦的比赛场地。

8月3日晚间，中国恒大发布公告称，将退还广州恒大足球场地块土地使用权，退地价格为55.2亿元，它预计在这一项目上亏损12.55亿元。而且，退地款并不会落入恒大的口袋，而是转到政府指定的专项监管账户上。

这些资金将被用来保交付、并解决恒大和地块直接相关的债务问题，包括但不限于中信信托的担保债务、未付工程建设费用、已预售商品房相关的各项开支，以及已拖欠的项目员工资金。

乐居财经查阅获悉，恒大足球场的项目公司”广州市番禺区裕垚房地产开发有限公司“（简称“裕垚房地产”），早在两年前以68.13亿拿地之后不久，就将旗下的瑞鑫、瑞淼、瑞焱、瑞森4家子公司的全部股权，都质押给了中信信托。

恒大或许就是凭借这种方式，为足球场项目的建设，筹得资金的，中信信托也因此成为了该项目的最大债主。

在2011年广州恒大首夺中超冠军的庆功宴上，许家印就放言，将出资建设一个容纳超过10万人专业足球场。9年之后如其所愿，在广州番禺拿到地块之后，恒大便马不停蹄地迅速开工。

按照设想，广州恒大足球场项目总投资120亿，占地约15万平方米，总建筑面积49.38万平方米，座位超10万个，规模将超越西班牙巴塞罗那队主场诺坎普球场。

“足球迷”许家印，亲自参与了项目的设计方案。原方案是具象的莲花造型，将中国传统文化与现代竞技运动融于一体。后来被吐槽太“土”，于是又数易其稿，最终确定了“钻石莲冠”那个科技感十足的外观。

2020年4月，在项目的开工现场，打工皇帝夏海钧还曾立下flag：“恒大还将在全国再建3至5个，可容纳8到10万人的超大型专业足球场。”

现如今，许家印债务缠身，夏海钧被“辞退”，豪言壮语已烟消云散，只留下足球场那些裸露的钢筋水泥，在风中诉说着“停摆”的无奈。

有业内人士披露，接手足球场的，是广州城投。早在去年就有传闻，该项目地块将被收回，以广州城投、越秀等为代表的国资可能会接手。如今尘埃落定，结果并不让人意外。

根据此前恒大的估算，球场可能还要投资60亿才能完工，而实际情况是，如果想要完全建成，可能需要80亿至90亿。

另一方面，中国建筑与恒大的业务往来十分密集，在选择总承包商上，向来钟爱中国建筑，与中建三局、中建四局、中建五局等都曾有合作关系，眼下不少合作都转变成了诉讼。

承建恒大足球场的中建四局，与恒大还有多少债务纠葛，外界并不知晓。

密集退地

在去年10月22日的恒大复工复产会议上，许家印曾表示原则上10年不再拿地，但也不会贱卖土地。但在巨额债务面前，已由不得恒大继续囤地。

恒大暴雷后，有关其退地或是土地被收回的消息就没断过，去年下半年以来尤为密集。

据乐居财经《进深》不完全统计，去年6月至今，恒大系退出的地块或项目已接近60处，分布在安徽、浙江、河南、青岛、四川、海南等地。从土地用途来看，工业、商用、住宅用地均有涉及。

对于收回的原因，无外乎欠缴土地出让金，或是超过规定的动工开发日期。根据《土地管理法》，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

恒大退地的“重灾区”当属许家印老家——河南。去年10月，河南焦作政府收回云台山恒大·养生谷项目12宗地（约1200亩），原因为闲置超过两年。转眼止今年3月，恒大开封市运粮湖片区7宗未开发土地（约500亩）也被收回。

另外在海南、青岛、四川、山西、广东、广西等地，恒大名下也有多宗地块退回。

不仅恒大地产，恒大汽车也无奈做出了退地的决策。

曾几何时，恒大汽车在势头正盛时打着新能源的旗号，通过产业勾地的方式获得了大量住宅用地。凭借新能源汽车产业投资开路，当地政府以相对较低的地价搭配其他优惠政策（一般为提供配套的宅地），恒大汽车则以住宅项目反哺造车项目。

例如，在2020年9月，恒大汽车旗下宇鹏生活服务（江苏）有限公司，以8.64亿元的底价拿下江苏省南通市出让的一宗住宅用地，同时，竞得人或其控股股东需投资100亿新能源项目。

至今为止，恒大新能源旗下三个主要平台公司通过公开市场招拍挂在广州、上海、天津、南通、扬州、贵阳、南宁、湖南湘阴、岳阳、安徽六安等地，拿下了超过约1202万平方米各类型土地，计划投资3300亿元。

但随着恒大陷入危机，恒大汽车显然已无力继续开发手中的地块。许家印也曾放话：恒大汽车拿下的土地，未动工的全部退回。

2021年11月26日，恒大汽车公告，已主动退还未动工土地266.33万平方米，包括生活配套用地和工业用地，涉及7个项目,回笼了约12.84亿元资金。退地款主要用于工程建设和支付农民工工资、支付剩余地块土地款，部分退地款已被政府没收。

今年2月10日，恒大的造车梦又遭受冲击，郑州航空港经济综合实验区官网发布公告，对恒大新能源汽车（河南）有限公司、郑州恒大新能源科技发展有限公司等5家公司名下共14宗地的国有建设用地使用权予以注销，原因系获得土地后两年未动工。

激进拿地后遗症

在房地产市场发展的高速时期，许家印曾带领恒大在全国大规模拿地。2016年，恒大成为了我国土地储备规模最大的房企。

截至2021年6月30日，恒大总土地储备项目778个，分布于中国233个城市，总规划建筑面积2.14亿平方米，土地储备原值为4568亿元。

不只是恒大爱囤地，碧桂园、万科、中海等房企也会囤地，但很少有被回收。香港大亨李嘉诚素有“囤地之王”之称，他投资目光长远，常常在地价低时购入，等升值后再卖出去，也未出现被收回的情况。

以恒大在海口的8处地块为例，去年12月，海口市自然资源和规划局决定收回，缘由为恒大已超过约定的动工开发日期两年未动工。但值得注意的是，恒大在被退地之前已持有这部分地块6年之久。

这意味着，是否收回土地的最终决定权在政府手中。或许，若不是暴雷，恒大这些尚未开发的土地也不会被无偿收回。

但对自身难保的恒大来说，这些土地储备也是一种负担。一个星期前，恒大爽约7月底债务重组方案，并将其推迟至年底。中国恒大行政总裁、执行董事肖恩表示，“恒大集团本身规模庞大、业务繁多，目前又面临很大的经营困难。”

此次退还足球场土地使用权，恒大称是因为流动性问题对该地块开发和建设的进度造成负面影响，之于其他项目又何尝不是。

在债务压力面前，退地不失为一个有效的资产处置方式。对恒大来说，退地一方面可能收回部分资金；另一方面，恒大无需再为项目开发提供更多的资金，有助于减轻流动性压力。而将土地直接退还给政府，恒大也无需自己寻找接盘方，从而也能防止烂尾，保证交付。

当前，复工复产保交楼是恒大的重中之重。截至7月底，恒大在全国保交楼项目共732个，已复工且达到正常施工的项目579个，正在恢复施工过程的项目126个，还未复工的项目27个，总施工人数19.3万人。

对于许家印而言，多“舍弃”一块土地，债务重组也就多了一份希望。