迎难而上！河西这几块地，房价会“捅破”天花板吗？南京楼市

明明7月份的土拍余温还没有结束，南京第三轮的土拍的车轮就滚滚而来了！就在最近，南京官方土地市场网站上，推出了一批新的地块，其位置之好，数量之大，令人震惊：南京土地市场网公布了67幅地块，包括建邺区、栖霞区、秦淮区、玄武区、江宁区、浦口区、江北新区直管区、六合区、高淳区、溧水区。
总共67幅地块！这个体量真的有点吓人了！我们来看一组数据：

2021年南京一共成功出让了217幅地块（包含高淳溧水、不含工业用地），成交总收入超2131亿元。2018年南京卖地总金额917亿元；2019年南京卖地总金额1654亿元，2020年南京卖地总金额2039亿元。

从上图中可以看出，南京地块的出让，宅地的分量一直不低，但是也没有想象的那么夸张 —— 也就只有2021年的比例有些倾斜。
去年，南京卖地金额约2131亿元，跟2020年的2039亿元相比，同比上涨近4.5%。而在2021年的三次土拍中，第一次集中土拍：卖出51幅地块，揽金992.516亿，第二次集中土拍：卖出41幅地块，揽金507.001亿，第三次集中土拍：卖出45幅地块，揽金325.31亿。
这样一看，那么现在在南京今年第三次土拍中，最多会有高达近七十块地要拍！这个数据堪称“破纪录了”，当然了，也有可能有一部分地块会放在后面一段时间出让，这个目前都还没官宣，我们目前也不好说。
目前这批地块，正在处于公示阶段，无论这些地未来是第三次土拍全部出完，还是第三轮第四轮配合出让，暂时还不得而知。但下半年，原则上这批地块都得出让，这些地块我们在这里不做一块块的具体分析，但是河西区域的几块宅邸，着实引起了考察团的兴趣，并直接前往了地块现场，给大家带来最新的情况！
首先是河西中靠近新城科技园的地块，地块位置在建邺区沙洲街道奥体大街以北、西城路以西，土地性质方面，A分区为R2二类居住用地 B、C分区Bb商办混合用地，面积方面，A分区∶48719.37㎡ B分区∶15097.2㎡ C分区22394.11㎡，建筑限高：A、B分区∶100m C分区∶200m，容积率方面：A分区∶2.75 B分区∶5 C分区∶6

从住宅容积率跟限高来看，项目未来应该是高层定位，关键是据说这块宅地将不设毛坯限价，自然就是所谓的差异化定价了！（当然，考察团没找到官宣渠道，目前只是放风消息！）这样的位置，这样的定位，感觉还是比较恰当的。
此地块位于河西中部中心区、建邺高新区（新城科技园）中部，紧邻奥体大街、梦都大街、在建地铁7号线新城科技园站，区位优势十分显著。地块规模较大，北侧为在售颐和源璟项目，有着较高的区域市场认可度。地块住宅用地分区和商办用地分区中间为规划幼儿园和九年一贯制学校，西北侧为规划幼儿园、基层社区中心，公共配套非常好。
我们在地块现场可以看到，目前区域中覆盖着绿网，地块正在静静等待着它的主人的降临。

就在地块旁边，就是南京新城科技园，产业水平放眼南京也是非常突出，省邮电设计、苏交科、烽火、地产公司、科技园内的众多公司云集。简单的说，购买力是不会缺的。

新城科技园
交通方面上文中有提到，未来业主开车紧邻奥体大街、梦都大街，通达主城，轨道交通方面距离7号线新城科技园站不远，仅仅只有四百米左右。

这块地旁边还有不错的教育资源配套：南师大附属新城小学+南师大附属新城南初中，还是可以的。另外上文中我们也说了，周边还有规划幼儿园和九年一贯制学校，西北侧为规划幼儿园、基层社区中心，只是落地需要的时间可能较久。

商业方面，周边尽管算是河西的产业高地，但是不远处也有不少住宅，在这个基础上人气很足，有一些沿街底商的同时，不远处还有龙湖河西天街，另外地块本身就有商办混合用地，当然商办部分面积谈不上很大，未来方便住户消费就可以了。

此前的第二次土拍中，河西中G28地块被越秀拿下，毛坯销售限价5.5万/㎡，未来上市价格超过6万/㎡ —— 从地块位置的优秀程度上看，未来标准层房源单价超过6.5万/㎡，但是有一点我们需要注意，G28越秀地块是设置了毛坯限价的，当时考察团的分析是地块尽管自身素质很高，但是周边也确实有一些相对来说素质稍弱的住宅，如果去打造顶豪的话，环境可能有些欠缺。

但是目前靠近新城科技园的这块地没有这方面的问题，周边的二手小区素质都不低，城市界面可以说完全撑得起豪宅，在这个基础上，如果这个地块真的是不设毛坯限价的差异化产品，如果产品到位的话，房价有突破的同时，应该也会受到买房人的青睐。
另外还有两幅河西的宅邸，是紧靠着的，分别为建邺区河西北部第1号地块-4以及建邺区河西北部第1号地块-3。

这几块地我们之前其实介绍过，此前根据自然资源和规划局官网的消息，河西新城北部地区NJZCc0-16规划管理单元图做出了修改，并对外也公示了。
项目区位调整的NJZCc010-16-002、017、018、021、024地块位于河西北部的NJZCc010-16规划管理单元内。拟调整地块位于扬子江大道以东、应天大街以北，总用地面积约8.92公顷。简单的说，这两块地本来是准备做商办的，但是说实话，目前全国的商办地块都在压缩 —— 这里不引申了，而且地块素质也适合拿出来做豪宅，改成宅地也不错！
地块均位于河西八百亩片区，南侧应天高架一路之隔即为河西中部！地块东侧，毗邻保利天悦，周边有陶行知中学、华山路小学等完善教育配套。在建地铁9号线上新河站紧邻地块，南侧邻近地铁10号线绿博园站，快速交通出行体系完善。

9号线建设项目部

另外地块之间规划有商办用地，未来将形成区域内的商业配套中心。片区内及周边住宅房源供应十分稀缺，两幅地块的上市可有效缓解供需关系。
这两块宅地距离苏宁檀悦项目以及长江华府项目都不远，甚至位置还更好一些 —— 属于一线临江的天生豪宅地块！那么就引来了另外一个问题：这两块地，会出现不设毛坯限价的情况吗？还是说全部不设毛坯限价？让人感到好奇！

地块附近的涵碧楼酒店
这两块宅地的几个关键词：河西、新江东、瞰江！

距离地块不远的苏宁檀悦与长江华府
新江东板块，这一片区域是河西“星巴克指数”最高的地方，换句话说，这里就是河西活力最强的区域之一。周边已经形成成熟的住区，例如佳和园、苏宁睿城、万达西地等，居住氛围浓厚。商业配套、教育配套都是成熟的，不需要时间的催化。
最为关键的，这两幅地块肉眼可见的可以瞰江。考察团在这里大胆的假设一下：交给仁恒或者金基这样的KFS的话，能不能重现一把“湾4”神话呢？毕竟河西中的新房与土地，“稀缺度”与豪宅的属性相当搭配。
面对着下行市场，南京土地市场可谓是“迎难而上”，把不少绝佳的地块全都砸了出来，尤其是本文中提到的河西几块宅地，最终在土拍市场中会有何种表现，会由哪些KFS来操盘，非常让人期待！

主编简介：

苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。