激荡20年，南昌房价暴涨5倍，背后的推手是......

　　1987年12月，深圳，随着槌声落下，新中 国成立以来第一次国有土地使用权公开拍卖结束了，中国土地使用制度改革的大幕正式拉开。

　　1994年，分税制改革，土地财政纳入 地方财政，土地所有权依然属于国有，但地方拥有国有土地的转让决定权和收入。

　　1998年，中国城镇住房制度 改革，即著名的「98房改」。 98房改取消了福利分房制度，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。

　　房地产行业正式进入市场化阶段。

　　房价上涨的动因

　　就像 打开了一个 潘多拉魔盒，商品房的时代 到来了。

　　据相关统计，1997年我国投资面积刚刚超过4亿平方米，到2001年已经突破6亿平方米，200 3年，中国房地产开发投资额达到10153.8亿元，首次突破 万亿，同时也是在那一年明确了房地产的国民经济支柱地位。

　　房地产市场的激活，加快了城市化的进程，刚性需求的解放推动了房价的增加，也让土地成为开发商的追捧对象。

　　恰逢彼时南昌红谷滩新区管委会刚刚成立，老城也在开始向外扩张，土地出让加紧开发自然成为了当务之急。这样做既可以使空白被填充，又解决了资金问题， 赢两次，简称双赢。

　　所以在那段时间，南昌开始集中式土地出让， 2002年8月份，南昌进行大规模拍地，共12宗地 拍卖，总面积1080亩，揽金7.7亿元，9月南昌再次拿出8宗地，共计1100多亩，拍得土地出让金14亿余元。

　　土地的大量供应加快了南昌的城市化脚步，为后续 南昌 发展扩张提供了活力，而地王的出现，为房价上涨提供了动因。

　　江南都市报曾经报道过，2003年南昌的房价约为2400元/㎡，而现在南昌的房价已经在1.3万/㎡，上涨了5.4倍之多。

　　南昌地王历史

　　住房商品化，需求增加，导致房价上涨。房价上涨的同时， 一些无畏的开发商开始预测未来房价，紧接着 大胆高价拿地，创造了一个个“地王”。 地价上涨传递到房地产二级市场， 结果就是 加重了房价上涨预期。

　　换句话说，房价上涨预期过高，很大程度是因为“地王”的存在。

　　回顾南昌前20年，涌现了一大批 地王项目，面粉价格上涨，面包的价格自然也会跟着上涨，高投入带来了高回报。

　　2003年，洪客隆、恒茂、科瑞 、远东、博泰等五家江西本土企业合资成立江西城开投资有限公司，以单价311万元/亩竞得位于原江铃制动器厂地块，成为当年住宅用地地王。

　　这块地被开发成南昌顶级江景项目滨江壹号，在2010年开盘时，小户型的价格都到了四百多万。

　　当年的成交价地王属于东湖区胜利路原交通银行及周边用地HGY03018地块，被以600万元/亩的价格成交，这是一宗商业用地， 后在 2020年 重新出让。

　　2004年，DGC0412地块，位于象山北路、葡 萄架路口原象山浴室及周边区域，成交价格617万元/亩，成为单价地王；

　　江中以13.6亿元的价格接手江纸的土地，成为总价地王， 这就是 后来的紫金城 。

　　2005年，北京东路旁原洪都钢铁厂地块成功出让，恒茂拍出了205万元/亩的价格，住宅部分折合楼面价约1757元/㎡，总价约5.5亿元，刷新了当时的地价记录 。

　　这宗地就是现在的 恒茂国际都会，2009年开盘均价约7000元/㎡ 。

　　2006年，南昌东方新宫置业有限公司以1202万元/亩的成交价拿下位于中山西路以南、朝新路以西的 DGC0644地块， 成为南昌成交价首超千万元/亩的地王。

　　这宗地后来建设开发成滨江首府。

　　而当年的楼面价地王是泰耐克大酒店转手接过的红谷滩中心区B-14地块及其地上建筑，楼面单价5031元/㎡；总价地王由南昌奥克斯置业有限公司在红角洲拿下的一宗商住用地身上诞生，总价3.62亿元，后开发成奥克斯盛世经典。

　　层层加码的地价，没有阻断开发商对地王的追捧， 但不久之后， 南昌出现了 退回地王的事情。

　　2007年，正荣以近3.52亿元的总价拍下西湖区站前西路121号地块，创下868万元/亩、楼面单价5208元/㎡的新地王记录，远远超过了当时南昌的房价，并且这个楼面价记录在两年后才被打破。

　　或许是成本过高，又或者是其他原因，这宗地被正荣拍下 后一直没有动作，两年后，地块被无偿收回，没收3500多万订金。

　　之后就是金融风暴，虽然开发商的风投有所收敛，但南昌地王的故事还在继续。

　　2008年，江投以近67%的溢价率拍下阳明东路原江西医学院部分用地地块，成交总价4.9亿元，成交楼面价3214元/㎡，成为当时的单价地王。三年后，央央春天入市，住宅单价正式过万。

　　2009年， 南昌丰隆房地产有限公司以6667元/㎡的楼面单价，拍下青山湖区一宗19亩的商业用地，成为当年新地王，这宗地开发成了罗家汇。

　　南昌华南城有限公司在九龙湖拿下的1583亩建设用地，总成交价约5.55亿元，成为总价地王，也就是现在的华南城。

　　2010年，红谷滩JDP1047地块出让，被世茂拿下，成交总价约13亿元，成交楼面价4020元/㎡，开发建设世贸天城，首开均价11000元/㎡左右。

　　2011年，朝阳新城的开发正式步入正轨，多宗地块被高价拍出，正荣旗下的南昌世欧房地产开发有限公司以4693元/㎡的拿地价摘得JDP1134地块，成为当时地王，地块开发了正荣御园 ，当年的高价地块 还有 新力中心地块 ，城泰江来地块、朝阳峰汇地块等 。

　　2012年，莱蒙国际拿下红谷滩万达广场旁商住地块，成交总价约19.2亿元，成为当年的总价地王，但折合楼面价仅3000元/㎡左右，开发了莱蒙都会，价格一度卖到3万/㎡。

　　2013年，江西奥林匹克置业有限公司（筑城）以1912万元/亩拍下位于南昌市原江西新华印刷厂用地，折合楼面单价11472元/㎡，这宗地是当年的楼面价地王，后面成为了盈石广场。

　　2014年，江西平安房地产开发有限公司以1850万元/亩成交价，总价3.73亿元，楼面价6936元/㎡的价格拿下原南昌毛毯厂地块。

　　这宗地因为当时修建沿江快速路，一直没有开发，两年后被收回，直到2020年才再入市，2022年出规划，嘉园滨江综合地产项目。

　　2015年，蓝光地产以1027万元/亩的单价摘得朝阳新城居住用地，成为朝阳新晋地王，折合楼面价7702元/㎡，蓝光雍锦王府在2016年开盘，当时均价1.6万/㎡左右。

　　2016年，正荣以1.5亿元，溢价率92%，楼面价10372元/㎡拿下朝阳新城地块，这是南昌土拍市场第一宗楼面价破万元的地块，开发成了正荣西湖紫阙台。

　　也是从这一年开始，南昌楼市真正起飞，投资客开始涌入南昌，开发商拿地热情高涨。

　　2016年9月， 融创首进南昌， 联手市政公用集团， 以总价6.5亿元，溢价率150%，楼面价为11147元/㎡的价格，拿下一宗东湖地块，成为南昌楼面价地王，开发了融创在南昌的第一个项目融创青山湖壹号。

　　当年还有中海、联发、文一、绿地、恒大等房企的高价拿地， 南昌的房价 开始上涨。据统计，2016年南昌市住宅成交价格达到9307元/㎡，较2015年上涨11.05%。

　　2017年，开发商依 然热情不减，碧桂园、名城、金科纷纷入驻南昌，地块楼面价也不断被刷新。

　　2017年5月12日，名城地产（福建）有限公司在南昌朝阳新城拿下一宗纯居住用地，溢价率为113%，总价14.78亿元，楼面价13820元/㎡，成为南昌新地王，后来开发了名城紫金轩。

　　太过疯狂的地价和以及房价，随之到来的就是南昌出台的一系列调控政策。 南昌楼市 最严限购令发布， 限购范围扩大、限贷、限售政策纷至沓来。

　　尤其是“三限房”政策，在竞地价、限房价的政策遏制下，超高价地王已经很难诞生了。

　　不过，一些优质地块，依然可以拍出高溢价，晋升地王。

　　2018年，新力以112.75%的溢价率，11039元/㎡的成交楼面价拿下西湖水厂路地块，锁定当年最高楼面价地王，即新力榕园。

　　2019年，阳光城拿下西湖区地块，楼面价9432元/㎡、溢价率44.09%，创下成交单价的记录；融创和红谷滩城投合作拿下的九龙湖环湖地块，楼面价9310元/㎡，溢价率55.76%，总价6.34亿元，为九龙湖单价地王。

　　2020年，华润置地以21.73亿元的总价竞得九龙湖地块，楼面价约9205元/㎡，成为住宅用地成交楼面价最高地块，南昌新丰房地产有限公司以0.27亿元的总价竞得红谷滩中心地块，楼面价11618元/㎡，成为成交楼面价最高地块。

　　南昌土地市场来到了一个新的高度。据不完全统计，2020全年南昌市共成交145宗，总成交面积933万平米，较2019年增长52.0%，总成交金额675.68亿元，较2019年增长43.9%。

　　不止南昌，全国房地产市场都是一片辉煌， 针对越来越热 的楼市，新一轮 调控 拉开帷幕。

　　2021年6月，南昌发布《关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》，土拍正式实行限地价出让，设置竞价上限，土地竞价超过上限时转入一次性报价。

　　南昌地王时代正式退出舞台。

　　地王存在的利益

　　别看这些开发商在拿地的时候好像根本就不算帐，仿佛地王就一定会大赚一笔，根本不在意前期地价高低。

　　实际上，地王项目因为当时供求关系的不同，各自的命运也不尽相同。 南昌这20年来的地王，大致可以分为三类。

　　捂地观望市场、捂盘博弈市场、入市表现平平。

　　虽然说相比现在的平整地块而言，以前地块开发周期普遍较长，不过最早期出让的几块地，都有捂地的心理存在，过了很长一段时间才启动开发入市，

　　比如滨江壹号地块，2003年拿地，2010年才开盘， 其中有地块 本身涉及动迁、安置保障等繁杂手续 以及开发商自己的原因， 但是长时间的捂地 也让项目产生了非常可观的收益。

　　当然，并不是所有地块都可以这样操作，长时间未开发按规定会被收回，将比如2007年的正荣项目。

　　所以，大部分地王都是捂盘销售，延迟入市。 尤其是2017年限价政策出台之后，区域限价直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。

　　典型代表就是名城紫金轩，拿地楼面价13820元/㎡ ，目前西湖朝阳的最高毛坯限价16740元/㎡，即使放在现在入市 利润空间也不大，所以这个项目虽然产品不错，但供应慢，一直卖到现在。

　　不止是地王，南昌有些地块捂到现在还在卖，明园中心2012年拿地，1506元/㎡的楼面价，现在依然在售，最近的一张预售证显示价格已经到了2w+。

　　最后还有一种就是紧贴限价，表现平平，这也是大部分区域地王最后的归宿。

　　地王消失的意义

　　或许把南昌房价上涨的原因都归结到那些地王项目上，并不是很全面，但地王对房价的刺激确实非常大。

　　过去十几年，供地的方法是拍卖，价高者得，所以土地价格越拍越高，“地王”频现。

　　地价的成本落下来，就是房价。

　　一般来说，地王项目的回款周期都比较长，开发成本远大于普通地块， 这样做直接加重了开发商的资金负担， 也为开发商的发展埋下了隐患。宽松的信贷政策下，殊不知一切都是虚假繁荣。

　　不久前刚刚 暴雷的千亿房企融信地产，就是靠着地王的风头崛起，现在也是因为地王而没落。

　　对开发商而言，地王的消失利大于弊，可以低成本拿地谁不愿意。 对于房价来说，地王的消失就意味着地价在趋于稳定。

　　上一次南昌集中土拍时，多宗地块都没有设置限价，很多人认为房价必然会大涨，但换个角度思考， 虽然没有了限价，但是由于集中供地和土地竞拍上限的存在，房价能够得到更好的控制。

　　这是一种对地价的限制，从房价的根源调控，通过稳地价来稳房价。 在越来越健全的土地供应制度和结构下，南昌房价只会越来越稳定。