北京学区房雷、坑不断，要买学区房该怎么选？

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提问：房姐你好，1.我在国风美唐有一套小两居，目前美唐这套房贷款已还清，目前市值500多。手头自有资金还有100w+，不用考虑工作地点，我们是自己开了个小公司，年流水80w+，工作地点自由。

2.家里有三个娃，现在主要想解决小孩的上学问题，考虑买海淀的学区，要是不卖第一套，第二套小两居也可以，要是卖了的话，得大三居，换大房子估计不会超过1300w。再买个小的学区房怕将来不好出手，大的学区房貌似又够不到。

3.看过两次上地东里和马连洼那边的小两居：上地那边基本上都在800万以上，马连洼一号院那边的公房有套800w左右，92年小两居。海淀翠微小学的学区房，真心不敢买，上地那边92年的房子都觉得老。一直觉得现在买老破小学区风险太大，但又不得不买。

4. 请问房姐，除了上地，海淀那边还有比它低个档次，但房子是次新的小区吗？想在年底之前买房，不耽误孩子明年上一年级就行。翠微小学和上地实验，排排序的话是啥样？

回答：1.你们的预算是800左右的两居或者1300左右的3居。进海淀学区房，大3居，选择范围很小，环境都不会很好。

老破小确实会有风险，但是次新商品房都超你们预算了。海淀800万左右的2居建议小南庄这一带和翠微。小南庄对应的小学是万泉小学，40-50%升理工附中。翠微小学那边都是老房子，都63年的房子，主要看你们能否接受老破小的环境了。马连洼一号院也是老房子。只要是老破小，本质上房子没什么区别，主要看学校了。

3. 万泉小学、翠微小学和上地实验，排排序的话，上地实验和翠微排名更靠前一些。但学区不能单单看小学排名，也要综合看中学的通道、看生源、看中学通道、看自己的娃适合什么学校，还有你们对孩子教育的规划，要适合自己。你们家三个娃，我建议可以考虑中学通道比较均衡的小学，否则鸡三个孩子，太累了。

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提问：您好！房姐，真诚求帮忙决策：1.目前住通州，非京籍，想在朝阳买有学区的房子，预算600万。

现在主要关注了：1）晨曦园，房型好适合居住，但小区环境很差，没院子就一栋楼，单价低，未来22号线开通后中介说可能会涨价；2）雅成一里顶层复式；3) 朝阳雅筑，户型很差，小区环境还可以，挨着朝阳大悦城，有个星河实验小学，比我们通州的学区好些，价格要比前者贵40w。买朝阳雅筑是一定可以上这个小学的是吧？4）还看了城市广场126平的大两居（可以隔成三居）朝北高层590w左右。有老人和孩子和我们一起住，所以尽量是大两居或三居。求帮忙决策下呢。

另外想额外问个问题，各个区域一流一类、二流一类的划分标准一样吗？比如我看好多朋友去东西城买的学区无非也是二流一类、这个星河实验也是二流一类是不是同等水平的呢？

最近北京的房价感觉比较稳定，其实也比较犹豫在考虑要不要再等等，因为再过半年可能手里的子弹会多点，这样选择也会多点。但又担心房价突然涨，想请求您给个建议，是否现在入手还是再等半年？我们想着是能抵御通胀就行，能有点升值空间更好了。

回答：1.您好，首先非京籍被调剂的概率比较大；如果是非京籍，如果一定要买学区，建议去西城。

2.你说的几个小区在那一片都属于第二梯队，你们的预算600，最好就是看朝青，这个预算在这几个小区肯定是只能买2居，朝青板块的整体规划会好一些，环境也不错。

晨曦园不太建议买，仅有一栋楼，没有环境，未来肯定会面临客群少的问题；雅成的顶层复式也不建议，老破大。

十里堡的晨光家园也可以看看，朝阳雅筑也可以考虑。这两个小区我觉得本质上区别不大，都是大社区，环境都不是最好的，所以这种情况下，就可以不用特别在意是哪个小区。

3.星河实验小学在朝青是最好的，买朝阳雅筑是不是一定可以上这个小学不好说？现在全北京都是多校的政策，只是多校基本都是针对海淀、东、西城的，朝阳相对能对口的概率大。然后，各个区的一流一类和二流一类标准不一样，海淀和西城的二流一类都比朝阳的一流一类强很多，这不是一个等级。比如海淀和西城的一流一类几乎是中国教育的最高端了。如果考虑学区，那就东西海或者朝阳的几个头部学校。天鹅湾的星河实验小学在朝青算是好的，但是在朝阳算不上好的。

4.22号地铁开通后会有一些利好，但是不是核心利好，毕竟现在全北京的地铁通勤还是有保障的。因为你们的预算确实有限，也很难淘到合适的。晨曦园还有涨的空间会有一些，但是不会很大。目前可以锁定晨曦园、国美、朝阳雅筑这三个小区。这段时间是买房的好机会，可以多看看房，有合适的准备入手。

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提问：您好，我未婚，未在北京工作，目前已有北京连续五年社保（个税在上海），没有北京居住证，非京籍；家里一套西安的房子出售所得的钱想用做投资，因自己获得五年社保买房资格不想浪费，于是有想法是否用这笔钱去考虑在北京投资房产，但是本人以后也不打算去北京生活，目前没有特别好的投资标的，所以考虑是否在北京买房投资。

目前预算400-500w（如没有合适标的，可考虑600w）。投资的话，首要考虑地段和学区，流动性好，面积可尽可能小（应该就是东西城和海淀），以后房子好租好售的。

不知道这些地方是考虑一手还是二手房价位是怎么样。听中介说不能考虑平房，可看看西街口的1居室，价位在500-600w，租金预计5-6千一月；不知咱们还有什么推荐或者建议？

回答：子弹600万左右，不建议往东城和西城走，因为东西城2021和2022幼升小的调剂状况不乐观，2020.7.31之后调剂的概率比较大，德胜这样的片区都出区调剂，现在单纯的买一个占坑的老破小，面临的学区政策风险会比较大。

建议往海淀走，看海淀的一流二类或二流一类里边的学区。不要进入热点学区板块。海淀的八里庄、羊坊店、永定路，这三个学区可以重点看。

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提问：你好！我想问以下几个问题：1.我想给儿子买套房落户口用，儿子未婚，首付大概能凑350万，他的收入每月也就一万多，考虑到他的还款能力（我们大人帮不了太大忙，想让他自己还款），这样能买多少价格的房子？另外说明一下，加上公积金，他每个月大概能承受的还款能力是10000左右吧。

2.是建议买新房还是旧房？我的意思是买旧房，这样可以租出去，租金可以补充一些贷款。那这样的话，能买多少价格的房子？

3. 还有在哪个区域买，他本人在亦庄上班，买房近期可以不考虑自住，先租房。将来有条件再换也行，这个想法可以吗？最好买个价格合适，将来好卖，价格能跟着大盘走的房。是不是最好是次新房，太旧的房子将来不好出手，麻烦给个建议。

回答：350万左右买次新盘，具备保值增值功能比较强的盘，现在确实比较难挑，市面上流通的要么是接近六环的新房项目，但是地铁、配套等都无法支撑起来价格，要么就是市区的老破小，老破小的硬伤就是没有居住属性。

所以综合来看，建议你可以看一下亦庄的南海家园，楼龄比较新，位于亦庄新区，还有学区加持。

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提问：我想给孩子买套房，用我的名义买，属二套贷款房，手里有400，预算600以内，想买70-90平米两居。不考虑学区，考虑2000年以后的次新房，目前关注朝阳兴隆家园北区、海淀清河福美苑小区。孩子还没毕业，工作地点未定。您看这两个小区是否值得购买，有其他合适地方也可以给我推荐一下。谢谢。

回答：朝阳兴隆家园，这个小区楼龄太老，再过十年以后就更老了；再加上这个小区离市区比较远，没有产业配套，也没有学区配套，房龄又老，没优势，所以这个小区不建议。

清河的福美苑小区可以考虑，但也有一个缺点是他是限价商品房，成本会比较高，有差额的税。

除了清河的福美苑小区，还可以看一下强佑清河新城、新北苑的华贸城。

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