上海
近日有媒体报道称，有关部门拟成立一个千亿级房地产基金，用于解决一些问题楼盘债务问题，首期拟纾困企业包括世茂集团、融创中国、绿地控股、中南建设、阳光城、奥园地产、融信中国、荣盛发展、中梁控股、佳兆业、广州富力和恒大集团等12家。
虽然上述方案的细节尚未曝光，但从网传12家房企名单来看，保交楼、稳民生需为民营房企帮扶纾困，已经成为市场、监管部门和金融机构的共识。
出险房企96.7%为民企
从上述网传房企名单看，11家为民营房企，仅1家为混合所有制房企，这意味着民营房企当前经营存在较大挑战。
国盛证券研报显示，去年下半年至今出险（发生融资或理财产品违约、展期、交换要约等流动性风险事件）房企数量共计30家，其中国企、民企、混合所有制企业分别为0、29、1家，分别占总出险企业比重0%、96.7%、3.3%，分别占百强企业中各类型企业的比重0%、41.4%、20.0%。
上述研报指出，百强房企中出险主要集中在民企，出险比例达到41.4%，且出险企业类型逐渐向规模房企以及混合所有制企业蔓延。
随着今年5月某混合所有制企业寻求美元债展期，出险房企性质已经从民企扩散至混合所有制企业。
业内人士认为，目前民营房企自救过程中面临着销售下滑、融资难等多重困难。
去年下半年以来，楼市销售遇冷，并持续延伸至今年上半年，民企销售数据下滑尤为明显。
华泰证券研报显示，今年上半年全口径销售额TOP100房企中，民企占比持续下行，从2020年的68%下降到2022上半年的53%，1年半内累计下滑15个百分点；融资端和拿地端，今年上半年民企的市占率也较2020年分别下降51、37个百分点至11%和22%。
具体而言，融资方面，上述研报援引Wind数据，2022年上半年央国企占境内债发行规模的89%，处在2015年以来的最高水平，发债利率则处在最低水平；反观民企，占比从2020年的62%下降至2022上半年的11%，降幅高达51个百分点。
一位企业人士表示，民营房企常规的债务展期、新增授信需求尚未得到实质性满足。
拿地方面，华泰证券指出，民企在土地市场的扩张基本处于停滞状态，"2022上半年，TOP100拿地房企中，民企拿地额占比仅为22%，较2021年下降23个百分点，较2020年的59%累计下降37个百分点。"
上述研报还显示，今年上半年TOP50房企(2021年销售额口径)中，29家民企拿地额未进TOP100，仅4家民企有所斩获；同期，民企拿地额占比较同期销售额占比下降31个百分点，民企土地市场参与度也大幅下滑。
华泰证券指出，头部民企中仅12%的房企还在继续投拓，这意味着绝大部分民企未来的市场份额将进一步大幅萎缩。
此外，前述业内人士还认为，疫情导致的施工暂停加大了企业延期交付、工程索赔等风险，部分地区政府对预售资金监管层层加码也使得企业无法统筹调配各地项目的建设资金需求。
业内：要救项目，也要救企业
多家房企尤其是民企正面临销售断崖式下滑、融资难等问题，企业可持续经营或存在困难，部分企业还因违规抽调监管资金导致项目延期交付甚至烂尾。
目前，相关部门已陆续出台多条政策促进楼市回暖、企业融资，推进停滞项目的施工交付。
但有企业人士指出，此轮房地产调整缺少了一定的调整缓冲期，企业仅仅依靠自身力量已无法实现平稳过渡。
上述人士建议，相关部门及金融机构应充分考虑民营房企的实际困难，全面评估企业的经营履历和资产情况，给予优质民营房企3—5年的过渡调整期，以便于企业集中精力改善经营，抓住市场回暖的机遇，将处在建设期、培育期的项目恢复建设、推出市场，以顺利归还债务，平稳有序降低杠杆。
其还建议，对信用等级较高的房企，可根据各项目的投入地价、留存利润等实际情况，适当放宽预售监控资金提取范围，降低预售监控资金留存比例。
此外，包括前述千亿级房地产基金在内的动作体现了政府保民生的目的，但多项动作都"救项目不救企业"。
上述企业人士认为，当前房地产困局的核心在于大规模民企信用垮塌带来的负反馈，如果要缓解当前地产链条持续的下行趋势，只是把纾困资金用于保项目不保企业远远不够。
"彻底解决目前地产及上下游行业危机所带来的困境，急需相关部门和金融机构出台更多的政策从根源上拯救市场主体信心，不仅救项目，更要救企业，最大限度激发出险民营房企自身回血的能力。"上述人士指出。
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