正荣自爆深陷5亿诉讼案，郑州项目影响几何？

最近一段时间，正荣的热点有点多。

7月19日，有着“正荣宰相”称号的黄仙枝被免去了一个“董事长”的职务，这也是正荣地产控股自2015年成立以来首次变更董事长。

7月20日，正荣地产实控人欧宗荣所实控公司所持2950万股被强制出售，欧氏家族合共持有正荣地产权益降至约59.35%。

7月29日下午，正荣地产再对外披露公司涉及5起重大诉讼案，主要为股权合作、金融借款类，其中1起原告为房企合作方同行，其他4起的原告均为银行机构。

从年初债务“爆雷”，再到如今自曝公司一系列重大涉足诉讼案，闽系房企正荣正在一步步走向深渊。

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自爆涉足重大诉讼

根据正荣自曝，公司涉5起重大诉讼，总金额逾5亿。

其中包括与朗基合作开发的“正荣朗基·悦江湾”。

正荣陈述说，“重庆朗锐因资金紧张，多次违反 合作协议约定要求提前超分利润退出，我司未予同意。”

然后，重庆朗锐以项目公司“保险柜脱离共管、未支付工程款”等事由，向大渡口区法院提起诉讼及诉讼保全。为此，重庆朗锐主张“江西正荣违反合作协议”，要求其承担5000万元违约金，还冻结了江西正荣持有重庆正珏置业100%股权和南昌正荣（新加坡）置业100%股权。

还有合肥的翡翠正荣府项目。

该楼盘的总包单位中核某建设公司，因触发作为开发贷银行的广发银行风控要求，其遂对正荣提起诉讼，要求归还借款本金约9870万元及违约金132.7万元，要求以翡翠正荣府地块为其债权优先受偿等。

今年3月20日，广发银行苏州分行正荣地产全资子公司苏州美正及正荣地产、美的置业，事因苏州“春栖和庭”合作项目。 该项目开发贷放款4亿元，截至今年3 月25日，贷款余额1.55 亿元。作为放贷银行的广发银行认为，春栖和庭项目销售进度已达96%，触发《封闭管理协议》中销售进度达到80%后还清贷款本息的条款， 遂将苏州美正及正荣地产、美的置业一起告了。

此外还有，今年4月中旬，平安银行长沙分行起诉湖南秀山丽水置业及正荣地产，前者支付8600 万本金及对应利息，后者承担担保责任。7月上旬，浙江稠州银行起诉上海葛西贸易有限公司、正荣集团及正荣地产涉及一笔2亿元金融借款案。

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背后现金流危机

为什么曾跻身地产二十强的正荣，为什么会频频陷入舆论焦点？

业绩也许能说明一切：

1、销售额跌去74%。

此前正荣地产发布盈利警告称，该公司预期截至2021年12月31日，净利润下跌约七成。

进入2022年，正荣地产的发展状况依然糟糕。

截至2022年6月30日，正荣地产上半年的累计合约销售金额约为人民币213.17亿元，同比去年同期下降约74.1%。

合约销售建筑面积约为130.43万平方米，同比去年同期下降约73.8%，合约平均售价约为每平方米人民币1.63万元。

公开资料显示，正荣地产的跌幅排在2022年上半年上市房企销售跌幅榜第4名。

前三名分别是新力控股-96.98%、大发地产-85.63%、中国奥园-77.92%。紧随正荣地产之后的，是世茂集团，跌71.35%。

2、销售疲软，债务危机却进一步加大。

截至2021年底，正荣地产的总负债额已经达到了2129亿元，而其中1715.34亿元为流动负债，短期借款、应付账款及票据合计为527.39亿元，而正荣的现金及等价物仅为391.2亿元。

正荣地产剔除合约负债的资产负债率下降1.7个百分点至74.9%，现金短债比为1.14倍，净负债率85.5%。

这里面，美元债在总融资中占比29%，截至2021年末，正荣地产未来一年内到期的债务约344亿元，境外债约64.9亿元。

正荣的现金受限比例正在逐步扩大，上述的391.2亿元现金及等价物中，有81.32亿元为已抵押存款，162.61亿为受限资金，正荣实际可支配的在手现金及等价物仅为147.27亿元，而这也让正荣的流动性危机进一步扩大。

就在2月11日，正荣系股债双杀， 其多只美元债下跌幅度超过50%；而正荣地产股价最大跌幅超80%，收盘时总市值已不足54亿港元。

截至7月28日，正荣地产只剩下20.97亿港元，正荣服务只剩下6.64亿港元。

受楼市复苏缓慢、再融资持续不畅及叠加疫情影响等，正荣不仅销售远不及预期，为解决债务爆雷而筹划的资产处置也并不理想，致使其资金链依旧极度紧张。

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割肉卖股抵债

巨额债务危机下，不得不开始割肉卖股抵债。

据正荣服务3月15日披露，控股股东欧宗荣全资持股的“伟正控股有限公司”（简称“伟正”）将于3月17日完成24.4％公司股权的售卖事宜，接盘方为“华博商贸”。所得款项用于偿还一笔由欧宗荣及伟正做出担保且应付福建华闽进出口有限公司（简称“福建华闽”）的贷款。

7月22日，欧宗荣所持正荣地产的2950万股（约占总股本0.68%），被强制出售。之后，欧宗荣及其家族成员合，共持有正荣地产已发行股本总数约59.35%的权益。

虽然这次正荣地产被强制出售的比例不高，但这意味着欧宗荣的危机真正来了。

此外，由于现金流问题，正荣地产也在努力做两笔债务的展期。

“21正荣01”，当前余额13.2亿元，当期票面利率6.3%，发行于2021年7月23日。“20正荣02”，当前余额10亿元，票面利率5.75%，期限5年，发行于2020年7月27日。

7月25日，正荣地产宣称“20正荣02”2022年度应付利息，分6期偿还议案获通过。该债券的2022年度付息日为2022年7月27日，应付总金额5750万元。

现调整为：于2022年9月14日兑付年度利息的15%，即862.5万元；10月19日、11月14日、12月14日、2023年1月14日另均兑付同等比例的利息。于2023年2月14日，兑付2022年年度利息的最后25%，即1437.5万元。

此前， “21正荣01”利息展期方案也通过了，该债券应付利息总金额8316万元。根据展期方案，该利息将按照15%、15%、15%、15%、15%、25%的比例分期支付，最后一笔支付日期为2023年2月6日。

今年6月，正荣地产控股就发布公告，截至2022年5月31日，正荣集团缺乏充足财务资源，公司预计无法于2019年11月票据的宽限期届满前支付利息1372.5万美元。

再往前，今年2月，正荣地产控股公告，拟对5笔2022年内到期的海外票据展期一年，并向持有人进行同意征求。

拟展期的5笔债券共计66亿元，其中4笔为美元债，合计剩余金额为7.98亿美元。一笔人民币债券金额为16亿元。

加上此前正荣无法支付的2亿美元永续债，正荣计划展期债券金额合计11.5亿美元。

此外，正荣还就另外8只将于2023至2026年到期的美元票据征求债券持有人同步同意。这8只债券合计23.63亿美元，利率在6.63%至9.15%之间。

综合计算，正荣计划展期债券合计多达35亿美元。

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“改善大师”早已不复当年

正荣入郑时间不算早，在郑州的项目也不多，不过从其在郑州的发展也可以看出其闽系房企激进的一面。

正荣第一次进入郑州购房者视线是2017年。

正荣联手旭辉溢价67.89%夺下二七旭辉正荣首府地块，楼面价5696元/㎡刷新了二七区的地王纪录（第二天昌建再次刷新）。

四环的土地拍出了三环的楼面价，旭辉正荣是风光的。

不过，这种风光只是暂时的，与旭辉合作的第一个项目因为虚假宣传得房率、地暖管道铺设和回填存在严重问题。

此外，该项目在施工过程中，还因施工问题，引发火灾，质量实在堪忧。

旭辉合作不行，那就再换一个。

于是就与文旅大地主竹桂园开发了第二个项目城南正荣府。

城南正荣府第一次开盘精装8400元/㎡，316套房子大卖，正荣打响了第一仗。

可远郊的日子不好过，在郑州主城横盘之下，城南正荣府一点点崩塌。

精装8400元/㎡改毛坯降到7200元/㎡；

7200元/㎡又降到6XXX元/㎡；

6XXX元/㎡再降到4600元/㎡……

降不动了，直接买一套叠墅送一套高层。

两年不到，城南正荣府打骨折，3000+元/㎡的楼面价卖4600元/㎡，赔哭了。

而就在这样的情况下，城南正荣府的交付质量更是难以形容。

2021年8月底，城南正荣府一期交房，但因为质量太差，有业主不愿收房，还有业主在各大平台上爆料问题，甚至寻求本地电视台帮忙。

“绿化枯树草皮坏死”、“地面塌陷、停车场积水”、“墙体裂缝”、“建筑垃圾堆积”，“跑道减配降标”......交房情况不是一般的差

而与路劲合作的另一个项目路劲正荣.悦东园。

也被业主投诉路劲正荣闹分家，项目已经停工半年了，有烂尾迹象。

结语：

企业高层人事变迁一直都是一个敏感的问题，在如此的楼市环境下，正荣对其“领袖”级人物被开刀，或许也意味着它所面临问题的严峻。

一向自称“改善大师”的正荣，在产品力方面也越来越不像个大师，各地项目问题不断，品牌口碑一度下滑。

销售疲软，债务压顶，流动性危机进一步加剧，这些现实问题如何解决？正荣的人事调整真的能改善企业的状况吗？

一切问题还需要等时间来验证。

只是当房企找经理人为曾经的错误决策背锅时，是否也应该静下心来，想想以后该怎为做，才能不辜负万千业主们信赖。