二手别墅能不能买？会遇到什么常见的坑？水到底有多深？

千万！千万！千万不要买二手别墅！

一个朋友告诉我的真实经历，终于知道，为什么别墅在二手房市场上，流动性这么差了。

甚至不能说是流动性差，而是几乎就没有什么流动性。

通常，买别墅的业主，很少有考虑投资的，因为聪明的投资者从来不会选择这种资金量庞大、接盘人少、流动性差，而且还极难带来租金现金流回报的标的。

这就是为什么，听说过囤房囤写字楼囤车位炒作的，没听说过炒别墅的。

简单总结一下，二手房别墅基本都会遇到以下几个流动性“硬伤”：

1、占用大笔资金，交易成本高

买别墅一般需要动用的资金量，都比较大，少则数十万上百万，多则大几百万。

当然，如果买的别墅属于那种花园很小的“经济适用墅”或者“排屋”，那就另说，但这种袖珍小别墅面积有限，住着也不舒坦。

买一般的刚需住宅，可以贷款，银行对于房产的真实含金量，也会有一个评估房价的流程，相对来说比较规范，同一个小区的相似楼栋、户型，都有一个参照系。

但是别墅不一样，别墅的评估价，由于往往缺乏一定的参照系，而且成交量少，缺乏可比性，所以评估出来的价格，有的高，有的低。

再加上别墅总价一般都很高，评估价的高、低结果，相差可能会很多，不是几万块的小数目。

此外，别墅交易的税费、中介、物业交割等费用，都是一笔不小的数目，交易成本比一般的三居室、刚需、洋房高出不少。

所以，很多人买别墅，特别是二手别墅，基本上都是买来自住，不考虑投资收益方面。

2、买房的钱，距离真正住进去，不过是九牛一毛

买二手别墅之后，想要住进去，还是要收拾一下的，如果不喜欢原房东的业主装修，拆装修、重新装修都是一笔不小的数目。

也许你花200万买下的别墅，最终想要真正入住进去，还需要再在装修上投入100来万甚至更多，这还不算后期的水电、物业、维护保养、家政等长期开支，细水长流，积少成多。

对于大部分家庭而言，住别墅，实际上就是一种纯粹的消耗行为，不断侵蚀家庭的现金流，成为拖累家庭财务状况的负资产。

花在这套别墅身上，从你口袋里掏出来的那点买房钱或首付，可能只是一个开始，就像一个黑洞无底洞一样，不断消耗你后续的现金流和财力。

3、看不见的风险，才是真正的风险

如果说，前面的一些问题，都可以用钱来解决，那么，真正让二手别墅购买者困扰的，也许是那些看不见的风险。

站在原房东的角度，为什么要出卖这套别墅呢？原因无外乎以下3点：

（1）房子什么地方有硬伤，而且不可补救，难以治愈

比如楼顶渗水、地下室潮湿、花园有电缆、燃气管道不能随意挖掘等，或者是房屋结构有瑕疵、周边有恶邻等，但这些问题，卖房的房东通常不会让买家轻易知道。

甚至于，有些别墅是凶宅，装修工人在里面出过事故的，由于别墅邻里关系没那么密切，周边住户也很难了解内情。

（2）买了别墅就开始后悔，没钱装修，始终住不进去的

这一类业主出卖的别墅，很多是没有住过的毛坯，有的甚至是房企交房时候就是精装房的，但是，这样的房子，价格方面一般不会比开盘时候的售价低多少。

有装修的，会连着装修的成本卖给你，没装修的，原房东对钱那么看重，至少也不会让自己亏本，多几个月的贷款利息，都肯定是会让羊毛出在羊身上的。

（3）原房东确实需要卖房的钱和资金周转

这种类型的房东，其实真实的也并不多，一般会找个理由孩子出国读书等等，显得自己高大上，或者直接就说自己是项目的供应商，是房企给他抵充材料款的“工抵房”，可以直接更名那种。

遇到这一类房东，尤其要小心，因为手中几百万资金都缺周转的老板，一般不会是那种规范化的上市企业或公司集团项目，而是当地的小老板、小厂矿、乡镇企业一类的，这种人在当地资源很多，而且很强势，你就算买房吃了亏，也拿他没办法，哑巴吃黄连。

更有的，就直接是房企卖房卖剩下的不好的朝向和户型，故意低价清盘，又不好正大光明降价的，所以谎称工地房可以更名，这种大概是整个小区最渣的一套了，周边甚至可能有垃圾房、高压电箱等不利因素。

所以，买二手别墅的水很深，很多老手买家，都不一定敢轻易下手，更不要说买房圈里的小白了，一不小心就成了被套路的那个，哑巴吃黄连，有苦说不出。

毕竟，对于多数普通人而言，买房最大的风险，就是那些隐藏在暗处，看不见的风险。