龙华新房库存深圳第一

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最近楼校长得到一个数据，深圳一手住宅去化周期，从2021年7月的5.7个月增至2022年6月的10.3个月，近乎翻倍。

深圳新房就这样从供不应求进入到积极“去库存”时代。

楼校长也去官网上查阅了一下当下深圳各片区可售住宅套数情况，截止到发稿当天（7月28日），排在第一的竟是龙华，高达7896套，是第二名龙岗的近2倍（4613套）。

再看住建局发布的深圳第三季度预计入市新房入表，龙华还有约1933套住宅要入市，也就是说，龙华一下要积压近万套库存。

曾经屡屡创下数千人齐聚大中华，演唱会式开盘等各种名场面的龙华，就这么陷入了巨大的去化压力中。

01.

龙华为什么卖不动了

对于差强人意的开盘成绩，龙华其实很委屈。客观来说，近期入市的几个新盘品相都不错，如果是市场好的情况，基本上也是日光盘预定。

那么，龙华现在卖不动的问题到底出在哪里？

1.库存太大，陷入被动的买方市场

现在购房者信心明显不足了，大环境不如意，许多人不敢投资，都在报复性存款。上半年全国一共存了10万亿，看看深圳的最新数据，1-6月人民币贷款增加4766亿，同比少增约980亿。

今年大家对楼市预期已经发生改变，更多人选择拼命存款抗风险，买房投资的热情自然大大降低。

如果只是自住和改善的需求，现在的深圳新房明显让人挑花了眼。尤其是龙华，过去三年（2017-2019），每年只有5个住宅项目入市。

但根据中原统计，龙华今年上半年无论是推售面积还是库存量都遥居全市第一，库存量已高达到76.4万平。

无怪乎现在有一种悲观论调则认为龙华开始龙岗化，就是房子变得越来越多，也变得越来越难卖。

2.高价拿地，很难在价格战中脱颖而出

现在开发商为了卖房，各种促销手段五花八门，“蛇口卖出红山价”、“一成首付再现”等各种宣传词在各大中介的朋友圈刷屏。

龙华最近入市的新盘都是近两年拿的地，由于当时对楼市预期较高，地块基本都是触顶成交的。

面粉价高了，面包自然无法过多地让利。

一个一直销售情况不理想的民治某盘的销售就“含泪”告诉楼校长，明明知道他们的价格不占优势，但就是不能打折，一打折就是连利润都没有了，只能咬牙坚挺。

3.需求错配

龙华吸引购房者的一个重要原因是，到福田、南山、罗湖都大概能控制在1小时通勤内。

而满足这个通勤条件的，其实只有北站-红山-上塘片区，再远点的大浪、观澜其实到市中心的通勤时间需要超过1小时。

但北站-红山-上塘片区的房价，大部分已经超过7万/㎡，很多福田南山外溢的刚需客户无法接受刚改价格，转而到龙岗、光明、沙井等低价片区。

而能接受7万+/㎡的刚改客户又大部分受到西部预期的吸引，导致龙华需求结构性不足。

至于“豪宅”概念，其实更多的土豪宁愿选择福田、南山等城市中心区域。

02.

龙华买房梯队

那么龙华还值得买吗，楼校长认为如果是自住，龙华还是可以买的。而且对于认可龙华价值的人来说，现在也是难得的一个好时机，毕竟龙华现在的新房品相大多不错，像中海学仕里大概也是今年除了几个日光豪宅以外卖得最好的盘了。

毕竟哪怕是睡城，龙华也完全具备睡城的价值，通勤时间短，片区基本上都是新房或者次新房，居住面貌好，加上各种文体的配套正在如火如荼的建设，所以龙华不是不值得买，而是在挑花了眼的情况下要选个好的。

楼校长便根据价位给龙华值得买的片区来排一排队。

第一梯队（7-10万预算）：北站—红山-上塘片区

单从每次集中土拍，民治的地块总是被争抢得最激烈，而且还是大央企争抢就可得知，这一块依旧还是香饽饽。

这个片区由于有政府的大力扶持，发展非常迅猛，现在整个片区的城市面貌很新，配套也比较完善。包括有高铁站、地铁、深圳第二图书馆、深圳美术馆、红山6979 、待建的商业CostCO等。

不过相应的片区房价也比较高，新房已经是7-10万/㎡的水平。

从今年的土拍供地情况来看，北站—红山-上塘片区的最高限价是一直在上涨的。即将开启的第二轮集中供地中，龙华共出让三块地，两块靠近北站、一块位于上塘，最高限售价格都比去年出现上涨，而且靠近北站的两宗地比较香。

对于想买这个片区的购房者来说，现在其实是一个好的入手时机，可以慢慢挑的同时，也享受到了相对比较低的限售价。

第二梯队（6-7万预算）：龙华中心区片区

龙华中心区是龙华区的传统老镇中心，这里聚集了龙华区数十个行政服务机构，是龙华行政的心脏位置。

附近有盒马鲜生、星河ICO以及约60万㎡的壹方天地，生活配套也还算丰富。

通勤方面，乘4号线地铁到福田会展中心约30分钟 （未加上步行至地铁站时间） ，是比较能接受的通勤时间。

片区标杆楼盘为壹成中心，今年壹成中心十区备案均价为7.1万/㎡，可以作为价格参考。隔壁的卓越和奕府品质也不错。

第三梯队（约5万预算）：观澜片区

此前楼校长说过，比较看好观澜的未来（详情请戳： ）。主要是因为观澜有产业，迈瑞、华为都来了，前段时间还成功出让两宗产业用地，产值预计都将超过百亿元。

龙华显然也很看好观澜的未来，将超过70%的产业都布局在此，而观澜也有望帮龙华摘掉“睡城”的帽子。

环境、产品、圈层、学位等要素都会影响楼市，但带来的只是速度的差距，只有产业才能带来能级的差距。

观澜不仅是龙华区政府所在地。根据规划，龙华区政府旁将落成四大文体中心——市政图书馆（在建中）、观湖美术馆、观湖文化体育中心（在建中）和鹭湖三馆一院（图书馆、群艺馆、文化馆、大剧院均已开建），未来片区配套丰富。

但与市中心的通勤方面就相对来说比较远，从观澜搭乘地铁到会展中心需要40分钟（未加上步行至地铁站时间）。

价格方面对刚需也相对比较友好，以万科启城家园均价5.66万/㎡为参考，比龙华中心、红山片区价格低了不少，对刚需购房者来说，以时间换空间也是不错的选择。

附龙华今年预计入市新盘给大家参考：

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