存量产业研究丨“千城一面”现象如何解决？存量改造的运作模式及趋势如何？

早在新中国成立之初，我国便开始了城市更新的系列工作，从改造棚户和危房简屋，到引进市场机制追求增量，再到进入以“存量改造，内涵增值”为主旋律的全新发展阶段。大型城市经过多年的高速发展和建设，其外延扩张的空间有限，由此，旧城改造、存量盘活成为了每座城市发展到一定阶段的必然选择。通过对闲置资产、过剩空间的二次利用，升级原有产业结构，从而重振经济和社会效益，实现城市人居环境的改善，进一步提高城市能级。面对炙手可热的存量资产，如何保护城市文化肌理、如何科学投资运营、如何实现可持续发展，既是挑战、也是机遇。

存量改造项目

发展现状

改革开放以来，中国经历了世界历史上规模最大且速度最快的城镇化进程。据中国社会科学院有关部门的分析和预测，我国的城镇化率已达到60%，预计到2035年，该比例将达到70%，可见当前的中国已全面迈入城镇化的战略转型期。近年来，我国城市人口和城市建设面积始终保持低速增长，但从发展速率来看，相比城市人口数量的增速，城市建设用地面积的发展速率明显放缓。在人口红利逐步衰减、建设用地资源稀缺等诸多因素的共同影响下，高质量、高效率地利用存量资产，实现城市有机更新的需求已迫在眉睫。

·房屋产权复杂、运作周期长、操作难度大、专业门槛高。

存量改造有别于常规的“招拍挂”，从拿地、建设到销售、运营，都具有相当高的专业门槛。写字楼、酒店、厂房、老城区、村落等往往是存量改造的标的物业，部分房屋涉及有产权，建筑格局以及基建设施等一些历史遗留问题，都会为后续的改造带来难以预估的风险和阻碍。其中，旧厂房、旧园区因其较清晰的房屋产权，项目周期相对较短；而对于旧村、旧城改造等，项目主体通常需要通过与村集体或地方政府平台公司协作，在争得100%或90%以上的在地老百姓同意并作出相应补偿后，方可进行拆迁、土地整理；此外，项目主体需合法合规取得土地证，才能进入开发和销售阶段，因而这样的项目往往周期较长。

·城市换“新颜”，文化露“难色”。

早期的旧改项目过度使用了房地产化的开发建设方式，追求简单化、规模化和高速化，随意拆除和迁移了具有历史价值和保护价值的老建筑、强行征迁居民，很大程度上破坏了城市的传统格局和街巷肌理。1995年吴良镛先生提出“有机更新论”后，“大拆大建“有所收手，城市风貌的保护得以重视，但由于部分城市和地区对于自身文化价值挖掘不足，又缺乏全面长期的战略规划，在存量改造中互相效仿，追求短期的经济利益，因而出现了高复制性、同质化、“千城一面”的现象。此外，也有少数案例简单照搬国外模式，缺乏对当地城市发展、建筑风格和历史文化的认知，导致与城市整体风貌相冲突、与文化相脱节。

·政策鼓励盘活存量资产，城市更新开启发展新纪元。

现阶段，我国城市更新进入4.0精耕细作阶段，存量改造也成为了驱动城市高质量发展的新抓手。2021年3月，“愿景目标刚要“提出要加快改造老旧小区、老旧厂区、老旧楼宇等存量片区功能，进一步有力推进城市更新。随后，广州、深圳、上海、北京、珠海等城市基于地方现状，先后出台了有关城市更新的实施方案及指导意见。从政策主要内容来看，多项文件提及盘活闲置资产，调整物业性质，提高存量资产利用水平；鼓励和引导企业、各类专营单位等市场主体参与，还涉及金融支持、基金导入、企业融资等内容，以共同推动市场健康有序地发展。其中，上海率先成立了全国最大的城市更新基金，加快旧改资金平衡；深圳创设“个别征收+行政诉讼”制度，是全国首部城市更新的地方立法。不久的将来，更多的城市将加入城市更新的队伍中，共同构建健康有序的发展大环境。

存量改造项目

模式解析

作为存量改造主要参与者的政府、开发商、投资机构和运营服务商，四者正在探索如何持有、定位、改造、运营存量资产的新路径与合作模式，为实现资产价值和利用率最大化思考新的解决方案。

静安NEO大厦（基金型：PE投资、REITs）

创新型私募基金模式：资本方和运营方以Co-GP(共同基金管理人）形式合作，资本方收购存量物业的股权，运营方则通过“劣后出资”的形式参股并作为部分物业的运营主体，双方也会一同引入专业投资机构进行联合投资。

1、项目简介

静安NEO，原名静安律德大厦，建筑面积约7000㎡，始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂。历经四十年沧桑，大厦的老旧面貌与低效能已与区域价值、城市形象不匹配，亟待更新。2017年翰同资本凭借强大实力和专业经验，快速收购了静安律德大厦的股权，解决了物业的诸多历史遗留问题，以“投资+运营”的模式与华住集团强强联手，并引入金茂资本、北京信托、泽谷投资等国内多个投资机构联合投资，打破传统楼宇运营的思维定式，将大厦改造成为了一个精品商业综合体，更名为静安NEO。大厦被赋予了全新的空间定义和功能，涵盖城市轻奢酒店CitiGO(欢阁酒店)、盈石旗下的创意办公空间Mall Work（摩客）以及众多生活美学商业品牌。该项目也是国内少见的，在商业地产存量改造领域中，收购改建成酒店的项目。

2、运作模式解析

（1）“资本投资+专业运营”，玩家组合，两全其美

上海静安NEO是华住集团和翰同资本以Co-GP（共同基金管理人）形式共同发起，华住以“专业运营+劣后捆绑”的形式进行出资参股并经营。此外，翰同资本组建了投资方“小战队”，吸纳包括金茂资本、北京信托等实力不俗的投资机构共同承担风险。翰同资本在解决了清租、诉讼等存量物业常见问题后，运用其在“定位、设计、改造、运营”方面的全方位资产管理能力，发挥与股权基金的协同效应，为运营商创造了利益共享的劣后捆绑合作模式；华住集团则带来了专业的酒店运营和管理能力。在“资本投资+专业运营”的模式下，华住不仅能够拓展自有高端酒店品牌的布局，还能通过资产增值获取良好的投资回报。而对于瀚同资本方来说，左手是共担风险的投资商，右手是专业的运营管理方，各方在高效合作下，快速实现了理想的出租收益，并有效确保了后期资本方的退出。同时，NEO也成为了翰同资本在城市更新领域首个优质高端的运营品牌。

（2）“酒店+办公+商业”，资源共享，拓展商业机会

静安NEO大厦采用“上层酒店、下层办公+商业”的功能布局。首层为CitiGO欢阁酒店的大堂、餐吧、会议区，并拥有提供餐饮、咖啡、精品零售的商铺。2-3楼是创意办公空间Mall Work，为中小型、创业型企业提供高效便捷、轻松趣味的办公空间，可容纳480人。位于4-6楼的CitiGO欢阁酒店，是华住集团针对年轻潮流人群推出的轻奢·社交酒店品牌，引领年轻商旅一族的生活方式，拥有120间客房，每间客房仅为13㎡，以“小房间、大公区”的原则打造社交客厅和潮人聚集地。在大厦顶楼设置有屋顶露台，可以开展Party、驻唱等活动。整个大厦充分打开了酒店、办公和商业空间的界面，无论是办公人士还是酒店客群都可以自由轻松地在不同场景中来回切换，实现资源的高效利用。基于酒店社交、共享的主基调，两类客群有机会互动交流，碰撞出奇思妙想和商业机会。

3、优劣势

（1）优势：资本方与运营商携手参与存量改造项目，实现优势互补、资源共享，极大程度地提高了资本的运作效率，保障运营现金流的稳定，为投资人提供了相对较快的退出路径，同时也为运营商带来了相对更高的利润和用户粘性。本项目让楼宇内部功能形成了集约利用资源的小型“生态圈”，也迎合了当下年轻人追求品质化、个性化、多元化的消费特征，通过城市消费升级驱动了城市更新。

（2）劣势：存量改造项目需要因地制宜地进行定位和开发，无论是在物业的股权收购，还是在合作运营商的选择上，这无疑不考验着资本方的综合实力及“火眼金睛”。在有多个玩家共同参与的前提下，因各方不同的运作模式和企业文化，协作中不可避免地会产生一些新问题，需要时间进行充分磨合。

存量改造

发展趋势

1.以“点线面”形式联动存量资源，打造区域性文旅品牌

在推动城市更新的大环境下，存量改造已不只停留在单体物业上，而是通过片区内先行的标杆项目“以点触面“，带动整个区域的更新。通过充分挖掘散落在片区内的闲置资源和文化遗珠，在保护的前提下合理地进行文化活化、赋予商业价值，并激活片区的经济活力。同时，区域可以针对不同人群的消费和文旅偏好，串联存量资源形成主题线路，丰富体验内容，凸显区域内的文化特质，使得区域整体活力得以激发，推动文旅目的地品牌的建立和打造。

2.由“开发”转向“运营”，探索多方合作的可持续更新模式

过去的存量改造项目过于注重项目外在的开发而忽视了内在的运营，导致项目在后期容易陷入“缺乏客群吸引力-丧失运营效率”的恶性循环。如今，不少项目积极创新工作方法，探索“政府引导、市场运作、公众参与”的城市更新可持续模式，由政府主导搭建平台、出台相关政策条规，协调优化各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业和资源所有者的参与，促进开发方、投资方、服务方三者的深度协作、业态融合。企业间也可通过特约管理、成立合资公司等形式，强化合作关系，各司其职、风险共担。多方实现在资源、政策、信息、品牌等方面的共享，以用户需求为着力点和增长点，为存量项目“量体裁衣”，实现其社会、经济、传播效益的最大化，实现多方共赢。

3.科技赋能存量改造，感知建筑时代全面来临

当前的存量物业受到早期规划缺陷、低效物业管理、落后经营运作等因素的影响，被市场淘汰、逐步走向落寞和衰败的窘境，在科技赋能之下，存量物业得以被高效利用，成就更多数字化场景，与人形成更好更持久的互动，成为智慧城市中不可缺少的一部分。建筑和人实现双向互动，海量的感知数据与智慧中台相结合，洞察B端和C端的用户需求，从而为客户服务提升与价值变现制定了最佳的运营方案。对于物业持有方来说，智慧建筑除了空间优化、运维提升、节能减耗、预测故障以外，还要能够及时掌握其空间内用户的的需求与偏好，抓住商业机会点，实现精准定位。对于消费者一方来说，在更为高效、舒适、灵活和人性化的空间中，拥有精细化的服务体验，获得更多的幸福感，可大大增强其消费粘性和忠诚度。

我国政府先后出台了不少有关城市更新的实施意见，各地根据政策正有序推进着城市存量空间的改造项目，城市风貌大有改变，随着更多的城市存量改造项目加入进来，必然能够建立一个健康发展的大环境。

7月27日，由克而瑞乐苇编撰的《文旅产业存量改造发展专题研究报告》正式对外发布，对存量产业感兴趣的小伙伴们，可以扫下图二维码，添加小麦同学（旅游地产观察小秘书）免费领取！