丁祖昱：中央定调稳地产 市场预期回稳但城市加剧分化

市场下行压力下，稳地产势在必行，政策端自3月以来不断释放积极信号。4月29日，中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。

我认为房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策促进房地产市场健康发展和良性循环，核心一、二线城市调控政策或将适度解绑。但限购政策较难全面退出，弱二线及三四线城市将加速跟进放松调控，并推出救市政策组合拳。同时逐步化解企业债务风险，恢复企业经营“造血”功能，进而稳定市场信心。

居民按揭贷款有望继续松绑，保障刚需满足改善及新市民购房消费。

总体来看，市场回稳主基调未变，但各城市市场或将加剧分化，一、二线城市大概率在三季度市场回稳，三四线城市市场回稳则需较长时间周期。

销售、新开工、土地购置等继续下滑，投资同比微增但难延续

销售、新开工、竣工、土地购置等继续下滑。2022年1-3月，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%，二者降幅较1-2月扩大4.2pcts和3.5pcts。商品房销售均价9552元/平方米，同比下跌4%。房屋新开工面积29838万平方米，同比下降17.5%；房屋竣工面积16929万平方米，同比下降11.5%。房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%；土地成交价款672万亿元，同比下降16.9%。

房地产投资同比微增，但较难延续。2022年1-3月，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%。其中3月单月开发投资额为13266亿元，同比下降2.4%，但房地产开发投资额绝对值仍然是除2021年以外近8年次高，整体规模同样维持在历史高位。房地产投资反弹或许与房企保交楼的任务密切相关，1-3月，房屋施工面积806259万平方米，同比增长1%。如果销售、新开工、土地购置等没有大幅好转，房地产投资反弹注定难以延续。

楼市继续下行，一、二手房成交跌幅超四成，房价走势分化

房地产市场继续下行，一季度百城成交同比跌幅达45%。据CRIC数据显示，一季度全国百城商品住宅成交7315万平方米，较2021年四季度环比下降31%，较2021年一季度同比下降45%。

从4月30个重点城市成交数据来看，4月成交面积为1291万平方米，环比下降18%，同比下降58%。1-4月累计成交面积累计同比下降48%，较前3月（累计同比下降42%）降幅扩大6pcts。

分能级来看，一线城市4月环比下降19%，同比回落47%。其中北京随着新增供应入市成交放量，市场热度持续回升，新盘平均去化率稳步提升至41%，核心地段高性价比楼盘销售火爆，但远郊区域不少项目去化率仍低于10%。广州核心区热度回升，供应增加情况下环比微增3%，新盘平均去化率低位回升至21%，中高端需求相对坚挺，但刚需观望情绪浓重，增城、南沙、花都等外围区域成交未见起色。上海因疫情封控影响同环比均呈现断崖式下跌。

26个二三线城市环比下降18%，同比下降60%。城市间分化持续加剧。（1）长三角近乎全面熄火，杭州、合肥、南京等市场转弱，苏北全面承压；（2）天津、河北、山东、东北等北方市场观望情绪依旧浓重。天津来访、认购量均同比下降约四成，新盘平均去化率仍处23%低位；（3）大湾区：佛山、惠州、东莞、珠海等继续蛰伏，项目去化普遍维持在30%左右；（4）中西部：武汉、成都、重庆等市场羸弱，西安、郑州等区域分化加剧。

二手房成交未见起色，一季度同比仍下降49%。据CRIC数据显示，占据全国约70%市场份额的21个重点城市，2022年一季度二手房成交面积达2276万平方米，同比下降49%。

从4月9个重点城市成交数据来看，二手房市场环比再降，9个重点城市预计成交319万平方米，环比下降9%，同比下降56%，较3月扩大4pcts。前4月累计成交1214万平方米，同比降51%，较前3月扩大2pcts。其中南京、苏州、杭州、厦门、深圳、青岛等二手房市场持续低迷，成交同比腰斩，其中青岛跌幅最为显著，达80%。

虽然市场继续下行，但居民按揭贷款边际改善，3月住户部门中长期贷款由负转正。2021年10月，住户部门中长期贷款占比一度升至53.1%的高位，但随后历月占比持续走低。

2022年2月首次出现负增长。不过3月随着各地信贷环境持续改善，整体住户部门短期贷款增加3848亿元，中长期贷款增加3691亿元。

据70个大中城市房价数据显示，一、二手房环比下降城市数量明显下降，不过一手房环比最大跌幅有收窄趋势，二手房环比最大跌幅仍有扩大趋势。2022年3月，新建商品住宅销售价格环比下降城市有38个，比上月减少2个。其中湛江暂以0.9%的环比跌幅居首，较上月的最大跌幅2.1%收窄1.2个百分点。二手住宅销售价格环比下降城市有45个，比上月减少12个，其中牡丹江暂以2.1%的环比跌幅居首，较上月的最大跌幅扩大0.6个百分点。

溢价率延续低位运行，7城首轮集中土拍国企、央企是拿地主力

土拍溢价率延续小幅回升，流拍率有所改善跌至17.5%。2022年4月，由于本月成交主力城市为集中土拍的重点城市，包括杭州、宁波、南京、成都、长沙在内的多个城市均有优质土地高溢价成交，因此带动成交溢价率环比微增，较上月上涨了0.3个百分点至4.8%。平均流拍率跌至17.5%，较上月减少0.8个百分点。

而从已经完成2022年首轮集中土拍的深圳、杭州、宁波、南京、成都、天津、长沙来看，央、国企基本仍是各城市集中土拍的拿地主力，尤其是近期楼市明显遇冷的天津、南京等城市，本地城投托底现象仍旧突出，整体地市热度并未较去年第三批次出现明显回温。

企业面临巨大危机，百强销售跌幅扩大，融资持续保持低位

百强房企销售跌幅进一步扩大。据CRIC数据显示，2022年4月，TOP100房企实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，较3月降幅进一步扩大，且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。

行业债务风险尚未完全出清，房企融资量持续保持低位。2022年4月，100家典型房企融资量跌至356亿元，同比跌幅达43%。

值得担忧的是，房企偿债压力集中在上半年。2022年，100家典型房企的到期债券金额超6000亿元，主要集中在上半年，3、4、6月的到期债券金额均超600亿元，短期偿债压力依旧不容小觑。

政治局会议定调稳地产，70城市政策松绑，因城施策促进良性循环

市场下行压力下，稳地产势在必行，政策端自3月以来不断释放积极信号。4月29日，中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。

过去4个月，政策层面可谓由上而下，全面铺开。中央多部委密集表态稳地产，金融委强调防范化解房企债务风险，财政部明确暂缓房地产税改革试点。央行降准、降息幅度弱于预期，超百城的银行自主下调房贷利率。70城市政策松绑，南京、苏州等强二线城市跟进放松限购。

展望未来，未来政策走向如何成为房地产市场能否真正回稳的关键。

从中央层面来看，信贷政策将适度松绑，适度控制去杠杆节奏和力度，房企整体融资环境有望明显改善，居民按揭贷款或将继续松绑。

中央政治局会议最新定调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，一城一策框架下，地方政府仍需落实城市主体责任，依据市场实际情况，因城施策促进房地产业健康发展和良性循环，核心一、二线城市调控政策或将适度解绑。但核心一、二线城市限购政策较难全面退出，政策层面集中在人才落户、降低非户籍家庭社保年限要求，刺激刚需的购房需求释放。

弱二线及三四线城市将加速跟进放松调控，并推出救市政策组合拳，以刺激居民购房消费。

房企纾困层面，化解企业债务风险，恢复企业经营的“造血”功能，进而稳定市场信心。例如调降预售门槛，加快预售证审批，合理顺延项目交付期限，保障企业经营尽早恢复；调降土拍门槛，降低土地竞买保证金比例，分期缴纳土地出让金，尤其要降低地价，提升企业开发盈利预期。

居民纾困层面，压力城市将进一步放松限购、限贷，并刺激居民购房消费，以减缓市场下行压力。弱二线以及三四线城市或将全面取消限购，限贷政策有所放松，尤其要下调二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费。此外，更多疲软城市将通过财税刺激托市，下调房地产交易税费，并实行购房补贴，鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费。

城市加剧分化，三季度一二线市场有望回稳，三四线需更长时间

总体来看，市场回稳主基调未变，但基于城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等多方面因素，各城市市场或将加剧分化：

其一，一、二线城市大概率将在三季度市场回稳。其中，一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场或将率先企稳。当前北京市场延续供需两热，整体市场活跃度较高。上海主要是受到疫情封控影响，4月楼市近乎“停摆”，待疫情得以控制，必定迎来稳步复苏。主要基于一方面库存接近出清，截至2022年3月末，商品住宅去化周期低至5.93个月。2021年，上海放松落户限制，加大人才引进力度，全年共计新增落户7.3万人，其中居转户3.8万人，人才引进3.5万人。可以期许的是，随着高素质人才大量聚集，有望给上海房地产市场提供更为坚实的需求支撑，市场率先企稳将是大概率事件。

二线城市市场需求相对充裕，但市场购买力有所透支，房地产市场或将轮动企稳。例如杭州，人口吸附力强劲，外来人口常年保持较快增长态势，潜在购房需求着实充裕。2021年末，杭州常住人口达到1220万人，较2020年末净增加24万人。不过，受限于居民不断加杠杆购房，住户部门杠杆率明显偏高，市场购买力难免透支。2020年，杭州住户部门杠杆率高达127%，存贷比低至70%，居民继续加杠杆购房的空间将显著受限。

其二，三四线城市市场回稳需要较长时间周期。其中，强三线城市市场需求及购买力明显透支，房地产市场或将在下半年乃至年底才能稳住。

例如南通，经济基本面依旧出众，2021年GDP总量达到11027亿元，同比增长8.9%。不过，人口导入情况不甚理想，外来人口主要来自于苏北地区，本地人口持续净流出，高素质人才更易被上海、苏州、南京等周边一、二线城市所吸附。2021年末，南通常住人口773.3万人，比上年增加0.5万人；户籍人口751.7万人,比上年减少4.4万人。更为重要的是，2016年以来，南通房价、地价轮番上涨，市场预期明显透支。2021年下半年以来，随着南通房地产市场持续转冷，高价盘去化压力不断加剧。

弱三四线城市市场需求及购买力严重透支，房地产市场或将继续盘整。例如烟台，2021年下半年以来，房地产市场形势愈加严峻，多数项目反馈市场需求近乎枯竭，月均成交降至个位数。去库存压力不断加剧，截至2022年3月末，商品住宅库存去化周期高达59.4个月。各区域市场一片红海，旅游地产更是“重灾区”，海景房成交显著放缓，唯有大幅度降价，才能阶段性提振成交去化。（来源：中国房地产金融）